日本房地产泡沫教训：老人花1300万买土地，26年后以10万售出 (original) (raw)
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文/墨花
1、
提起房子，绝大多数中国人都会两眼放光。
简简单单的两个字，背后承载着太多东西，它是一家人的居所，更是财富的象征，除了可以让我们抵抗通胀，还是实现财富快速增值甚至翻倍的资产。以及房子所在的地段和学区，意味着能享受到怎么样的医疗条件和教育资源。
同样是房子，在日本人的眼中，完全不同。甚至很多日本人视房子为“烫手山芋”，恨不得丢掉它。当我从《负动产时代》这本书中读到这一幕时，颇为惊讶，太不可想象了，日本人的烦恼真高级。
先简单介绍一下这本书，是日本《朝日新闻》采访组跑遍日本，采访众多日本国民，记录下的日本人与房子的真实状况。
房子本是不动产，可是在日本却是负动产，因为日本的老龄化严重，人口逐年减少，导致房价不但不升值，还贬值，而且贬值地厉害。贬值也就算了，日本的房子是私有财产，房子买下之后就属于日本国民所有了，但是得每年缴纳物业费和固定资产税。房价年年跌，物业费和固定资产税的费用却必须年年都交，还不是一笔小数目，导致日本国民持有的房产最终成了负动产。
这一点跟中国差别很大，在中国买房，一次性付清或者按揭贷款买房，房子的产权为70年，除了买房的钱，此后只需每年缴纳物业费，并不需要缴房产税。所以，过去十几年，中国的房价一路走高，投资买房的人绝大多数人稳赚不赔，资产翻倍甚至翻几倍。
2、
当然，日本楼市也曾有过辉煌，甚至比今天中国的楼市更加辉煌。
1985年，日本签订了广场协议，此后短短三年，日元快速升值，从250元兑换1美元升值到122日元兑换1美元。
日元的大幅升值，导致日本出口受阻，于是日本政府降低银行利率，大力发展内需，在这期间，日本房价迅速飙升，看到房价猛涨，日本国民纷纷跑去贷款买房，除了普通的住宅，还有别墅、公寓、土地等，都成为抢手货。
到了1990年，日本房价接近顶点，当时，日本六个大城市的房产市值，就能买下整个美国。在当时的日本，房子被认为是土地神话，是会永远涨下去的不动产。
但危险已经悄悄埋下，从来就不存在不会降价的物品，何况是一样全民追捧的物品。房价的一路飙涨，导致日本经济偏离实体，因此经济发展出现隐患。面对巨大的房地产泡沫，日本政府开始反思，迅速收紧信贷，上调利率。信贷可谓房地产的命根子，这样一来，房地产的热度一下子下降了。房价也随之下跌，日本国民的买房热情才降了温。
但是已经来不及了，因为在房价飙涨的那几年，许多日本国民已经倾其所有，还举债买下高房价的房子，在房地产下行期，要转手卖出就变得十分困难。
3、
房子卖不出去，物业费和固定资产税却要年年交。在日本，固定资产税的计算方法是房子估值的1.4%-2.1%。举个例子，一套估值1000万日元的房子，以1.4%为基础税费，那么每年至少需要交纳10.4万日元的固定资产税，十年就是104万日元。再加上每年的物业费，以及房屋修缮费等，房子就成为了日本国民的负担。
而且，日本社会还是个老龄化社会，老年人口多，前面说到过，日本的土地是私有的，买下房子之后就是私人财产了，那么房屋所有者去世之后，房屋是归属于继承者的。日本出现了一个奇怪的现象，很多老人去世，子女不想办理房屋继承手续，因为继承就意味着接手了一个烫手山芋，得每年支出费用。
但如果子女都不办理基础会出现什么情况呢？就会导致这套房子的法定继承者越来越多，《负动产时代》这本书中写到，大公区是个繁华的地段，有一对老人姐弟住在破烂不堪的房子里，记者去走访时感到很纳闷，为何在繁华的地段，老人生活地如此拮据。
但老人不想多说，记者通过多方打听了解到，老人住所附近还有一处年代久远的房子，被空置了，而这对姐弟正是那处房产的继承者，但是却无法住进那个房子。原因是，这所房子的所有者在去世之后，子女一直没有办理继承手续，此后从子女到孙辈再到曾孙辈，继承者越来越多，甚至多达几十个。
这时候要解决房子给谁住，卖掉还是拆掉，就会比较麻烦了，因为需要同时经过这几十位继承者的同意。这也是这对姐弟未能入住的原因。
而另一方面，这处房子年代久远，房屋外墙已经有破损，而且处于市中心，阻挡了人行道。但因为没有办法让这么多人达成关于房子如何处置的统一意见，政府也拿这处老房子没办法。为了避免房子的瓦片随时都掉下来砸到过往的行人，日本政府还花了100万日元，用围栏将房屋拦了起来。
你看，这就是日本房地产的现状，看起来非常糟糕。年轻人不愿意继承房子，时间久了导致房子的法定继承者增加，内部无法达成一致意见，而政府也无法处置。甚至政府也不愿意处置，因为政府牵头处置就涉及到政府要纳税人的钱来处置，而政府的税收和开支十分有限。
4、
在日本，因为房子成了负动产，年轻人不愿意继承房产，对于老年人来说，也是一个极大的心理负担。许多老人的晚年愿望就是赶紧处理掉房子，不想把这个麻烦留给自己的子女。因为这个需求十分庞大，就出现了中介公司，专门低价购入老人想转手的房子和土地。
《不动产时代》中讲到这样一个案例，一位老人在1991年买下了位于静冈县的一块约300平方米的别墅用地。当初买下这块土地是因为从这里可以望见富士山。年轻时的他是首都圈的工薪族，当时他身边有好多人一到假期就去郊外的别墅度假，这让他十分羡慕，于是买下地，渴望借此过上那样的生活，仿佛这是成功人士的身份象征。
不幸的是，他买房子时正处房价最顶峰时期，他花了1300万日元买的这块别墅用地，在此后一路下跌。到了2017年，这位老人终于卖掉了这块土地，售价仅为10万元，是当初买入价的1/130。因为他是通过中介公司才卖掉的这块土地，他还得向中介公司支付约21万的手续费和广告费。
这样一算，这位老人卖掉这块土地一分本金都没有收回，甚至还倒贴11万。尽管如此，但这位老人还是感觉松了一口气。因为他终于不再担心自己手上的这个负资产了，可以轻松享受晚年了。而如果他继续持有这块土地，不仅价格贬值，而且每年还需要缴纳4.6万日元的别墅用地管理费和7000元的固定资产税。
《负动产时代》中还有许多类似的案例，让人看了十分惊讶，又十分同情。
日本房地产从土地神话到负动产时代，整个过程也不过三四十年，前后的巨大落差，以及国民为此付出的惨痛代价，值得我们深思。
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