business_cases (original) (raw)

Как перевести земли сельскохозяйственного назначения в ИЖС?

ПРАКТИЧЕСКИЕ ШАГИ: КАК ПЕРЕВЕСТИ ЗЕМЕЛЬНЫЙ УЧАСТОК В ИЖС?
В современных условиях активного развития мегаполисов и стремительного расширения городской среды российские предприниматели все чаще сталкиваются с необходимостью перевода категории использования земельных участков предназначенных для сельскохозяйственного использования в индивидуальное жилищное строительство (ИЖС). Оно и понятно: там, где раньше паслись стада домашних животных и колосились зерновые культуры сегодня «вырастают» многоэтажные и индивидуальные жилые дома, появляются торговые центры или промышленные предприятия, развивается социальная инфраструктура.
У предпринимателя, занятого в сфере земельного девелопмента, возникает вопрос, какие земли целесообразнее всего переводить в ИЖС и, главное, как это сделать. В России наиболее распространенным мнением, бытующим как в среде простых граждан, так и в среде предпринимателей считается, что как только дело касается земли, сразу возникает непременная необходимость «давать на лапу» чиновникам различного ранга. Причем, чем «выше» уровень того или иного чиновника, тем якобы быстрее и эффективнее будет решен вопрос перевода земельного участка в другую категорию или вид использования.
Однако мы с вами живем в современной России, которая неуклонно движется к право послушному гражданскому обществу, и на сегодняшний день уже не всегда становится столь эффективным способом решать любые вопросы бизнеса при помощи взяток. И на это есть как минимум три причины:
• Причина первая – этическая. Предлагая какому-либо чиновнику взятку, вы можете наткнуться на нечестного и жадного человека, который возьмет ваши деньги, но обещания свои просто-напросто не выполнит. И вы ничего не сможете такому чиновнику «предъявить», поскольку отношения с ним изначально выстраиваются внеправовом поле. Возможен также вариант, что чиновник наоборот окажется слишком честным и порядочным человеком. Предлагая взятку такому должностному лицу, вы изначально поставите себя в «неудобное положение» и запачкаете свою деловую репутацию в глазах местной администрации, главы города или района, и даже в глазах жителей, если вы человек публичный.
• Причина вторая – профессиональная. Пообещав провести определенные манипуляции с вашим земельным участком, не честный на руку чиновник может просто физически не иметь возможность выполнить свои обещания. Дело в том, что любой чиновник, какого бы высокого ранга он не был, работает в команде. Ни один чиновник не принимает решения единолично. Все действия любого чиновника всегда находятся под пристальным взглядом его коллег и вышестоящего руководства. Кроме того, есть различные ревизионные комиссии и надзорные органы, наконец, местные депутаты и даже иногда просто чересчур активные граждане, проживающие на данной территории – все они следят за деятельностью чиновников. И если ваша просьба объективно выходит за рамки разумного и целесообразного с точки зрения развития конкретного региона, в котором вы ведете свою деятельность, то чиновнику, которого вы финансово поддерживаете, скорее всего, не получится вам помочь.
• Причина третья – криминальная. Всегда следует помнить, что по действующему законодательству к уголовной ответственности привлекается не только тот, кто берет взятку, но тот, кто ее дает. Поэтому, осуществляя предпринимательскую деятельность в сфере земельного девелопмента, наверное, следует задаться вопросом: а стоит ли подвергать себя такому риску, пытаясь решать вопросы бизнеса не совсем законным образом?
Однако существует вполне цивилизованный и законный способ осуществить перевод категории земельного участка из сельскохозяйственного использования в жилищное строительство. Причем правила одинаковы для перевода земель как под индивидуальное строительство (ИЖС), так и под малоэтажное (МЖС). Ниже приведены конкретные шаги того, что следует сделать:
1. Первым делом необходимо имеющиеся у вас земли юридически изъять из сельскохозяйственного оборота. Для этого следует обратиться в Минсельхоз (Министерство сельского хозяйства РФ) с соответствующим заявлением. К заявлению необходимо приложить технико-экономическое обоснование нецелесообразности дальнейшего сельскохозяйственного использования указанного земельного участка или участков. Министерство может рассмотреть данный вопрос исходя из собственных научных ресурсов и располагаемых министерством сведений, либо направить на экспертизу в один из подшефных научно-исследовательских институтов. В любом случае, в итоге вы должны получить документ с окончательным решением Министерства по вопросу о нецелесообразности дальнейшего сельскохозяйственного использования вашего земельного участка – так называемое заключение о непригодности.
2. После того как получено заключение Минсельхоза о непригодности земельного участка, наступает следующий этап мероприятия – включение земельного участка в границы населенного пункта . Данная процедура предполагает собой внесение соответствующих изменений в Генеральный план города или сельского поселения, в состав которого вы предполагаете включить принадлежащие вам земли. Разработка, корректировка и утверждение генеральных планов город и сельских поселений осуществляется в соответствии с Федеральным законом №191-ФЗ от 29.12.2004 (новейшая редакция от 31.12.2017) «О введении в действие Градостроительного кодекса Российской Федерации». В соответствии с пунктом 7 Постановления Правительства РФ №77 от 15.02.2011 «О порядке подготовки документации по планировке территории, осуществляемой по решению уполномоченного федерального органа исполнительной власти» основанием для изменения и внесения корректировок в Генеральный план города или сельского поселения могут являться следующие три документа, представленные совместно, по отдельности, либо когда один документ включает другой:
• проект планировки территории;
• проект межевания территории;
• градостроительный план земельного участка.
Кроме предоставления одного из указанных документов (либо сразу двух или трех документов), в правительство области необходимо также представить социально-экономическое обоснование включения земель в границы населенного пункта, содержащее план развития инфраструктуры включаемых земель. К мероприятиям по развитию инфраструктуры земель могут относиться: усовершенствование покрытия имеющихся дорог и прокладка новых дорог, прокладка электросетей, подведение газоснабжения к отдельным участкам для индивидуального пользования, создание детских и спортивных площадок, развлекательных сооружений, установка информационных стендов, размещение резервуаров с песком и мест хранения противопожарного инвентаря, размещение мусорных контейнеров. Кроме того, в социально-экономическом обосновании должен быть проработан вопрос о том, как именно данный земельный участок будет интегрирован в соответствующий населенный пункт – город или сельское поселение. То есть, в тексте должны быть отражены вопросы, куда дети проживающих на данной земле семей будут ходить в школу и в какой детский сад, где будет осуществляться медицинское обслуживание жителей, каким образом приток нового населения повлияет на уже имеющиеся в данном городе или селе объекты социальной инфраструктуры, что станет с коммерческой составляющей; и как появление новых жителей отразится на сфере занятости и на количестве рабочих мест в городе или поселке. Немаловажным является анализ подъездных путей не только на территории земельного участка, но и к нему самому. Необходимо установить категории дорог, ведущих к земельному участку и проанализировать, как изменится их пропускная способность с появлением жилой застройки на данном земельном участке. Все эти вопросы, которые необходимо включить в социально-экономическое обоснование, можно описать самостоятельно или прибегнуть к помощи соответствующих профильных специалистов, например, обратиться за помощью в подготовке документа в Институт экономики РАН, в НИУ «Высшая школа экономики» и в другие профильные научно-исследовательские институты.
3. Последним этапом в переводе земельного участка под жилую застройку является юридическое оформление изменения категории земельного участка с внесением соответствующих изменений в базе Росреестра. Для этого необходимо подать заявление об изменении категории земельного участка напрямую в территориальное Управление Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), либо заказать данную государственную услугу через МФЦ (Многофункциональный центр).
В заключении стоит сказать, что прежде чем переводить земельный участок в другую категорию использования, необходимо четко понимать конечную цель такого перевода, а также сопряженные с этим затраты. Ведь те мероприятия по благоустройству инфраструктуры земельного участка, которые будут заявлены в вашем социально-экономическом обосновании, должны быть не просто описаны на бумаге, но и в итоге выполнены на практике. В противном случае, если на вашем земельном участке не будет ни дорог, ни газоснабжения, ни электрических сетей, а в ближайшей доступности от участка не будет ни школ, ни детских садов, ни магазинов, то люди сюда жить не поедут.
Кроме того, при принятии решения о переводе сельскохозяйственных земель под жилищное строительство необходимо учитывать весь комплекс факторов, влияющих на дальнейшее развитие этих земель: общее экономическое состояние района, близость к мегаполису, наличие производственных объектов и коммерческих предприятий в районе и т.д. Например, если земельный участок находится поблизости от крупной федеральной трассы, то возможно имеет смысл перевести его в категорию земель промышленности, с тем чтобы в последующем разместить на нем производство. Ведь федеральная трасса – не лучшее место для жилой застройки, и наоборот хороший подъезд к промышленному участку может благоприятно влиять на логистику будущего производственного объекта. Все эти вопросы следует учитывать при разработке программы развития (девелопмента) крупных земельных участков.

Tags: ИЖС, вид использования, девелопмент, земельный участок, земля, индивидуальное жилищное строительство, промышленное назначение, сельскохозяйственное назначение

(Leave a comment)

04:28 pm
[oceanant]

[Link]

Кейс. Начать ли все с «нуля» или старый друг лучше новых двух?

138970_1227781184-300x181
«Центр авторемонта» работает в городе уже более 5 лет, имеет стабильный поток постоянных клиентов и хорошую репутацию.

Вложив около 1 млн. долл. владелец «Центра авторемонта» решил расширить бизнес – открыть на базе имеющейся ремонтной станции еще и малярный цех. Было установлено современное окрасочное оборудование, система цветоподбора автоэмалей ведущего производителя, подобран профессиональный персонал.

Но вместе с тем владелец бизнеса столкнулся с проблемой представления на рынке этого нового для себя вида услуг.

С одной стороны - есть наработанная база клиентов, которые регулярно обращаются в ремонтную мастерскую и остаются довольны качеством работ. Но как оказалось, клиентопоток малярного цеха имеет совсем другие источники пополнения. Если на ремонт люди приезжают либо в плановом режиме, либо в случае поломки, то основные клиенты малярного цеха – машины, побывавшие в ДТП. Прежние лояльные клиенты, знающие автоцентр по ремонтным услугам готовы в случае необходимости обращаться и в малярную мастерскую, но их количество недостаточно для загрузки оборудования и персонала, выхода на окупаемость проекта.

Таким образом, владелец «Центра авторемонта» оказался в ситуации непростого выбора: начинать продвижение малярного цеха как совершенно самостоятельного бизнеса, не ссылаясь на опыт работы по ремонту автомобилей. Или заниматься продвижением «Центра авторемонта» как единого бизнеса, включающего в себя и ремонтный и малярный цех?

Продвижение малярного цеха как отдельного бизнеса кажется более простой задачей в краткосрочном периоде. Но территориально два цеха находятся на одной территории, являются частью единого автоцентра и есть опасения, что в дальнейшем самостоятельное продвижение малярного цеха вызовет путаницу в понимании клиентами того, что собой представляет «Центр авторемонта» - только ремонтную или только малярную мастерскую, или все вместе.

Продвижение «Центра авторемонта» в целом является более комплексной задачей, требующих совсем другого подхода и вложений. Существенное значение здесь имеет также временной фактор. Ведь владелец бизнеса уже вложив в новое направление 1 млн. долл. и еще каждый месяц расходует около 100 000 руб. на содержание малярного цеха, не получая пока практически никакой прибыли.

Какой путь более эффективный, какой принесет большее количество клиентов для обеспечения окупаемости малярного цеха: выделение малярного цеха в отдельный бизнес или продвижение «Центра авторемонта» как комплекса по оказанию полного спектра услуг?

Tags: автомастерская, бизнес-кейс, идеи и бизнес, кейс, конкурс, консалтинг

(3 comments | Leave a comment)