元不動産屋日記 (original) (raw)
この広告は、90日以上更新していないブログに表示しています。
はじめに
住宅購入検討時に、私道に接している物件は購入すべきかどうか悩むケースがよくあります。一般的に、私道は公道と比べてデメリットが多いと考えられがちです。しかし、状況によってはメリットも存在します。
本記事では、私道物件購入を検討する際に知っておくべきポイントを、メリット・デメリット、注意点の3点に分けて詳しく解説します。
1. 私道物件のメリット
- 価格が安い：公道に接する物件と比べて、私道物件は価格が安い傾向があります。これは、私道特有のデメリットを嫌う購入者が少ないため、価格競争が起きにくいことが原因です。
- 固定資産税が安い：私道は公道と比べて評価が低いため、固定資産税も安くなります。これは、固定資産税の評価額は、道路の幅員や種類によって決まるためです。
- 日当たりや風通しがよい：私道の場合、電柱や信号機などの設置がないため、公道に接する物件よりも日当たりや風通しがよい場合があります。
- 静かな環境：交通量の少ない私道の場合、公道に接する物件よりも静かな環境で生活することができます。
2. 私道物件のデメリット
- 維持管理費が必要：私道は基本的に所有者が維持管理する必要があります。そのため、道路の補修や清掃などの費用を自己負担する必要があります。
- 通行制限がある：私道によっては、通行できる車両の種類や時間帯が制限されている場合があります。
- 権利関係が複雑：私道は複数の所有者によって共有されている場合が多く、所有権関係が複雑な場合があります。
- 売却時の難易度が高い：私道特有のデメリットを理解していない購入者は少ないため、売却時の難易度が高くなります。
3. 私道物件を購入する際の注意点
- 道路の種類を確認する：私道には、1指定道路、開発道路、その他の3種類があります。1指定道路と開発道路は、建築基準法上の道路として認められており、比較的安心して購入できます。一方、その他の私道は、建築基準法上の道路として認められていない場合があり、購入には注意が必要です。
- 持分を確認する：私道は複数の所有者によって共有されている場合が多いため、自分の所有する持分を確認する必要があります。持分が少ない場合は、通行や駐車などの権利が制限される可能性があります。
- 通行掘削の承諾書を確認する：持分がない場合でも、通行掘削の承諾書があれば、給排水管などの埋設工事を行うことができます。通行掘削の承諾書の内容をよく確認し、問題がないことを確認しましょう。
- 周辺環境を確認する：周辺の住民とのトラブルがないかどうか、また、地域の治安状況なども確認しましょう。
まとめ
私道物件は、価格が安い、固定資産税が安い、日当たりや風通しがよいなどのメリットがある一方で、維持管理費が必要、通行制限がある、所有権が複雑、売却時の難易度が高いなどのデメリットもあります。
私道物件を購入する際には、上記で紹介した注意点などを参考に、慎重に検討することが重要です。
マイホーム取得は人生の中でも大きなイベントの一つです。しかし、情報収集や物件選び、契約手続きなど、様々なことをしなければならず、不安や疑問を抱えることも多いでしょう。
この記事では、元不動産屋の視点から、不動産広告を見る時の注意点について解説します。
1. 物件の実際の状況を確認する
不動産広告は、物件の魅力を最大限にアピールするために作成されています。しかし、写真や文章だけで判断してしまうと、実際の状況と異なる場合もあります。
物件を見学する際には、以下の点に注意しましょう。
- 周辺環境: 周辺環境は、住環境に大きな影響を与えます。実際に現地に行って、周辺の交通状況や騒音レベル、日当たりなどを確認しましょう。
- 建物の状態: 建物内外の状態を隅々まで確認しましょう。特に、雨漏りやシロアリ被害などの欠陥がないか注意が必要です。
- 設備: キッチンや浴室、トイレなどの設備は、実際に使用する状況を想定して、使い勝手を確認しましょう。
- 価格: 諸費用等で不明点がないか確認しておきましょう。固定資産税の精算方法なども、仲介業者に確認しておいてください。
2. 法令上の制限に注意する
建築基準法や都市計画法などの法令によって、物件の建築条件や利用制限が定められています。
特に、以下の点に注意しましょう。
- 道路（接道）: 道路に面していない物件は、再建築が認められない可能性があります。
- 都市計画区: 都市計画区域（用途地域）によっては、用途地域や高さ制限などの規制が厳しく、思ったような建物が建てられない場合もあります。
- 建蔽率: 敷地の広さに対して、建物の占めることができる割合が定められています。
- 容積率: 敷地の広さに対して、建物の延べ床面積が占めることができる割合が定められています。
3. 取引業者の選択に注意する
不動産取引には、物元業者と客付業者の2種類があります。
- 物元業者: 物件の売主から直接依頼を受けており、物件について詳しい情報を知っている業者です。
- 客付業者: 売買契約の仲介役であり、物件に関する詳細な情報を持っていない場合があります。
まとめ
不動産広告は、物件選びの参考情報の一つとして活用しましょう。
しかし、最終的な判断は、実際に物件を見学し、法令上の制限を確認し、信頼できる業者を選ぶことが重要です。
この記事が、皆様の不動産選びの参考になれば幸いです。
その他、役立つ情報
- 国土交通省: https://www.mlit.go.jp/
- 宅地建物取引業法: https://elaws.e-gov.go.jp/
- 不動産取引に関する相談窓口: https://www.kokusen.go.jp/adr/hunsou/data/adr-20200806_013.htmlmotohudousannya
マイホーム購入は人生の中でも大きなイベントの一つです。しかし、せっかく夢のマイホームを手に入れても、近隣トラブルに悩まされては台無しですよね。
そこで今回は、建築業者および調査会社社員へのインタビューに基づき、マイホーム購入における近隣トラブルの事例と、それらを回避するための対策を詳しく解説します。
1. マイホーム購入と近隣トラブル
マイホーム購入を検討する際、多くの人が重視するのが立地条件です。駅近、学校近、商業施設近など、利便性の高い立地は魅力的ですが、同時に近隣トラブルのリスクも高くなります。
特に、騒音、境界、駐車に関するトラブルは、深刻化すると解決が難しく、最悪の場合は裁判沙汰に発展してしまうことも少なくありません。
2. よくある近隣トラブル3選とその対策
2-1. 騒音トラブル
近隣トラブルの中で最も多いのが騒音トラブルです。特に、生活音、ペットの鳴き声、楽器の演奏などが問題になりやすいです。
対策
- 常識的な生活を心がける：深夜早朝の騒音は控え、洗濯機や掃除機などの音にも注意しましょう。
- ペットの鳴き声対策：外に出るときは首輪やリードを着用させ、留守番中はケージに入れるなど、鳴き声が漏れないように対策しましょう。
- 楽器の演奏：防音室を設置したり、演奏時間を決めたりして、周囲への配慮を忘れずに。ただし防音工事は高額になる場合も多いので、マイホーム計画に組み込んでおく必要があります。
- 必要に応じて話し合い：問題が深刻な場合は、直接相手に話し合いを申し出ることも大切です。この場合、早めの対応がいいでしょう。
2-2. 境界トラブル
境界に関するトラブルも、マイホーム購入後に発生しやすい問題です。特に、土地の境界が曖昧だったり、ブロック塀やフェンスの設置をめぐってトラブルになるケースが多いです。
対策
- 事前に土地の境界を確認する：土地を購入する前に、必ず登記簿謄本や測量図を確認し、境界線が明確になっていることを確認しましょう。
- ブロック塀やフェンスの設置：設置前に、事前に隣人に相談し、同意を得ることが重要です。
- 必要に応じて専門家に相談：境界線が曖昧な場合は、土地家屋調査士などの専門家に相談して、調査・確定してもらいましょう。
一般に、境界の明示は売主の責任で行うことが大半です。購入時に、仲介業者にしっかりと確認し、責任を持って対処してもらってください。
2-3. 駐車トラブル
駐車に関するトラブルも、近年増加傾向にあります。特に、路駐や駐車場の利用をめぐってトラブルになるケースが多いです。
対策
- 駐車場を確保する：マイホームを購入する際には、必ず駐車場を確保しておきましょう。
- 路駐は避ける：路駐は違法行為であるだけでなく、近隣住民の迷惑にもなります。
- 駐車場の利用ルールを守る：共同駐車場の場合は、利用ルールを遵守し、他の利用者に迷惑をかけないようにしましょう。
3. その他の注意点
近隣トラブルを回避するためには、上記以外にも以下のような点に注意することが大切です。
- 購入前に周辺環境を調査する：実際に現地を訪れ、周辺環境や住人の様子を調査しましょう。時間帯を変えて何度か訪れることも必要です。
- 挨拶やコミュニケーションを大切にする：近隣住民と積極的に挨拶やコミュニケーションを取り、良好な関係を築きましょう。
- 問題が発生したら早めに解決する：問題が大きくなる前に、早めに解決策を模索しましょう。
4. まとめ
マイホーム購入は、人生の中でも大きな買い物です。近隣トラブルに巻き込まれないためには、事前にしっかりと対策をしておくことが重要です。
今回の記事で紹介した事例と対策を参考に、快適なマイホームライフを実現しましょう。
その他、購入を避けたい土地については以下の記事で解説しています。
土地購入は人生の中でも大きな買い物の一つです。しかし、せっかく購入した土地が建築基準法に抵触していたり、近隣トラブルに巻き込まれたり、思わぬ出費がかかったりと、後々後悔するようなケースも少なくありません。
そこで今回は、不動産屋が絶対に避ける、買ってはいけない最悪の土地6選をご紹介します。土地購入を検討している方は、ぜひ参考にしてください。
1. 崖に面している土地
崖に面している土地は、一見安く購入できるため魅力的に思えます。しかし、以下の点に注意が必要です。
- 建築できる範囲が狭くなる
- 高額な擁壁工事が必要になる
- 土砂災害のリスクがある
崖から一定距離は建築できないため、希望する間取りの家が建てられない可能性があります。また、擁壁の設置には数百万円から数千万円の費用がかかる場合があり、結果的に割高になってしまうこともあります。さらに、土砂災害のリスクも常に考慮する必要があります。
2. 近隣と揉めている土地
土地購入前に、必ず境界線を確認しましょう。境界線が曖昧な土地は、隣地とのトラブルに発展する可能性があります。
- 境界線が曖昧
- 過去にトラブルがあった
- 境界確定測量に費用と時間がかかる
特に、古い住宅地では境界線が曖昧になっているケースが多く見られます。過去にトラブルがあった土地は、購入後に新たなトラブルが発生するリスクも高くなります。また、境界確定測量に時間がかかったり、拒否されたりする場合も、購入を避けた方が賢明です。
3. 水はけが悪い土地
水はけが悪い土地は、以下の問題を引き起こす可能性があります。
- 雨水が溜まりやすく、浸水の可能性がある
- 湿気が多く、カビやダニが発生しやすい
- 地盤沈下のリスクがある
特に、以前田んぼだった土地や、道路より低い土地は要注意です。事前に周辺を歩き、雨の日や雨上がりの状況を確認しましょう。浸水の可能性がある場合は、基礎を高くするなどの対策が必要となりますが、その分費用も高くなります。
4. 道路に接していない土地
建築基準法では、建物の敷地は4m以上の公道に2m以上接していなければいけないと定められています。
- 建築できない可能性がある
- 住宅ローンが利用できない
- 売却が難しい
道路に接していない土地は、建築基準法上の道路に接していない「旗竿地」と呼ばれる土地です。旗竿地は建築できる範囲が狭く、建築許可が下りない可能性もあります。また、住宅ローンが利用できない場合が多く、売却も難しいというデメリットがあります。
5. 相場より明らかに安い土地
相場より明らかに安い土地には、必ずと言っていいほど何か問題があります。
- 建築基準法に抵触している
- 形が悪い
- 周辺環境が悪い
- 災害リスクが高い
安い土地には、建築基準法に抵触していたり、形が悪く使いにくい、周辺環境が悪い、災害リスクが高いなどの理由が考えられます。このような土地を購入すると、後々大きな後悔をすることになるかもしれません。
「妙に安い場合は、とくに慎重に検討する」という点を押さえておいてください。
6. 市街化調整区域内の土地
市街化調整区域は、都市計画区域外にあり、開発許可がないと建築できない区域です。
- 建築許可が下りない可能性がある
- インフラが整っていない
- 将来の開発計画が不透明
市街化調整区域内の土地は、建築許可が下りない可能性があり、仮に許可が下りても、上下水道などのインフラが整っていない場合があります。また、将来の開発計画が不透明なため、資産価値も下落する可能性があります。
ただし、地方の場合はそうも言っていられないこともあります。どうしても市街化調整区域内で土地を購入せざるを得ない場合、信頼できる不動産業者とじっくり相談し、慎重に検討してください。
まとめ
土地購入は、人生の中でも大きな買い物の一つです。上記の6つのポイントを参考に、慎重に検討し、後悔のない土地選びをしましょう。
土地購入前に、必ず不動産会社に相談し、詳細な情報を聞き出すことも重要です。
不動産購入に際して、気をつけたいポイントの一つに崖条例があります。今回は、崖条例について詳しく解説していきます。崖条例は、建物が崖に建っている場合に関わる法律です。トラブルを避けるために、注意しておきたいポイントを確認しましょう。
不動産購入を検討している方はもちろん、すでに崖条例に関するトラブルを抱えている方の参考になる内容も含んでいます。
崖条例トラブルの原因
崖条例に関するトラブルは、主に以下の原因で発生します。
- 崖条例の内容を理解していない
崖条例は、都道府県によって内容が異なるため、購入前にしっかりと調査する必要があります。しかし、多くの場合、購入者は崖条例の内容を十分に理解していないまま、トラブルに巻き込まれてしまいます。
- 擁壁の状態が悪い
擁壁は、崖の崩壊を防ぐために重要な役割を果たします。しかし、経年劣化によるひび割れや傾きなどの不具合があると、崖条例に抵触する可能性があります。
- 違法な擁壁を築造している
建築基準法や崖条例に基づいていない違法な擁壁を築造すると、行政指導や強制撤去の対象となる可能性があります。
- 隣地とのトラブル
崖の境界線などが明確でない場合、隣地とのトラブルが発生する可能性があります。
- 業者が崖条例を把握していない
崖条例の内容は、都道府県によって異なります。そのため、他府県の業者が販売しているケースなどで、崖条例をきちんと把握していないケースがあります。
こういった点を念頭に置いて、怪しい場合は自分でも崖条例による規制の内容を、再調査するようにしてください。
崖条例トラブルの対策
崖条例に関するトラブルを回避するためには、以下の対策が有効です。
- 購入前に崖条例の内容をしっかりと調査する
不動産を購入する前に、必ずその地域の崖条例の内容を調査しましょう。崖条例に関する情報は、各都道府県のホームページなどで確認できます（都道府県の条例等で規制されているため）。
不明点は、市町村の都市計画課などで調査すればわかります（部署名は市町村によって違うので、受付で「崖条例について知りたい」と尋ねてください）。
- 擁壁の状態を専門業者に調査してもらう
購入を検討している物件に擁壁がある場合は、専門業者に状態を調査してもらいましょう。
- 違法な擁壁がないか確認する
購入を検討している物件に擁壁がある場合は、違法な擁壁がないか確認しましょう。古い擁壁の場合、現在の法令に合致していない場合もあります。
- 隣地との境界線を明確にする
購入前に、隣地との境界線を明確にしておきましょう。段差（崖）が敷地内にある場合、都道府県によっては崖条例の規制を受けない事もあります。こういった点も調査してください。
現地調査のポイント
崖条例に関するトラブルを回避するためには、購入前に現地調査を行うことが重要です。現地調査では、以下のポイントに注意しましょう。
- 崖の高さを測定する
一般的に、崖条例では、崖の高さが２メートルを超えている場合に規制が設けられています。崖の高さを測定し、崖条例に抵触していないか確認しましょう。
- 擁壁の状態を確認する
擁壁にひび割れや傾きなどの不具合がないか確認しましょう。
重要事項説明の注意点
崖条例に関する内容は、重要事項説明で説明する必要があります。重要事項説明では、以下の点に注意しましょう。
- 崖条例の内容を具体的に説明する
崖条例の内容を具体的に説明し、購入者が理解できるようにしましょう。
- 崖条例に抵触する可能性がある場合は、より詳しい内容を確認する
購入を検討している物件が崖条例に抵触する可能性がある場合は、その旨を説明してもらい、どういった規制があるのかを具体的に確認しましょう。場合によっては、
- 違法な擁壁を築造した場合の責任について説明する
違法な擁壁を築造した場合の責任について説明しましょう。
まとめ
崖条例に関するトラブルは、事前にしっかりと調査と確認を行うことで防ぐことができます。また、悪質な業者に騙されないよう、注意する必要があります。
本記事が、崖条例に関するトラブルを回避し、安心して不動産を購入する際の参考になれば幸いです。
その他の買ってはいけない土地について、以下の記事で解説しています。
はじめに
不動産売買は人生の中でも大きなイベントの一つです。しかし、その手続きは複雑で、多くの書類が必要となります。特に、不動産売買契約書は、売主と買主にとって最も重要な書類の一つであり、内容をしっかりと理解しておくことが重要です。
本記事では、不動産売買契約書の注意点について、売主・買主双方にとって役立つ情報を網羅的に解説します。
1. 契約書の内容を隅々まで確認する
当たり前ですが非常に重要なポイントです。また、意外にも多くの人が、しっかりと契約書の内容を確認していません。
不動産売買契約書は、売主と買主の権利義務を定めた重要な書類です。内容をしっかりと理解していないまま契約してしまうと、トラブルに繋がる可能性があります。
また一般に、不動産仲介業者は契約書・重要事項説明書をギリギリに売主・買主に手渡す傾向があります。
それでは内容を確認する時間がないので、最低限「契約の２～３日前に書類（下書きでも可）を見せてください」とクギをさしておいてください。
契約書の内容を確認する際には、以下の点に特に注意しましょう。
- 物件情報: 物件の住所、面積、築年数、構造、設備、権利関係など、物件に関する情報が正確であることを確認しましょう。
- 売買代金: 売買代金の金額、支払い方法、支払い期日などを確認しましょう。
- 引き渡し時期: 物件の引き渡し時期、鍵の引き渡し方法などを確認しましょう。
- 瑕疵担保責任: 物件に瑕疵があった場合の責任範囲、修理費用負担などを確認しましょう。
- 特約事項: ローン特約、解約特約、その他特約事項の内容を確認しましょう。
契約書の内容について疑問点があれば、必ず書類を作成した宅建士に確認してください。
また以下の記事も参考になります。
2. 重要事項説明書を確認する
重要事項説明書は、不動産売買契約書と並んで重要な書類です。契約書の内容を理解する上で、重要事項説明書はしっかりと理解する必要があります。
重要事項説明書を確認する際には、以下の点に特に注意しましょう。
- 物件の法規制**に関する事項: 都市計画区域、用途地域、建蔽率、容積率などの法規制に関する事項を確認しましょう。
- 物件の過去の状況**に関する事項: 修繕履歴、事故歴、火災歴などの物件の過去の状況に関する事項を確認しましょう。
- 物件の周辺環境**に関する事項: 騒音、振動、臭気などの物件の周辺環境に関する事項を確認しましょう。
重要事項説明書の内容を理解した上で、契約書に署名・捺印しましょう。
3. 契約書に署名・捺印する前に、必ず内容を確認する
契約書に署名・捺印する前に、必ず内容をもう一度確認しましょう。内容に間違いや疑問点があれば、修正してもらうようにしましょう。
特に、以下の点に注意して確認しましょう。
- 自分の氏名、住所、電話番号などの情報が正確であること
- 物件情報、売買代金、引き渡し時期などの情報が正確であること
- 瑕疵担保責任の内容が納得できるものであること
- 特約事項の内容が納得できるものであること
契約書に署名・捺印してしまうと、内容を変更することは難しくなりますので、十分に注意しましょう。
4. 契約書の写しを保管する
契約書の写しは、必ず保管しておきましょう。契約後にトラブルが発生した場合、契約書の写しが証拠となります。
契約書の写しは、安全な場所に保管しておきましょう。
5. 不明な点があれば、専門家に相談する
不動産売買契約書の内容は複雑で、理解するのが難しい場合があります。
**契約書の内容について疑問点があれば、**弁護士や司法書士などの専門家に相談することをおすすめします。
専門家は、契約書の内容を客観的に判断し、**適切なアドバイス**をすることができます。
よくある質問
Q. 契約の場所はどこで行いますか？
A. 契約の場所は、売主と買主の合意によって決まります。一般的には、以下の場所で契約書を作成することが多いです。
- 仲介業者の事務所: 不動産売買の仲介を依頼している場合は、仲介業者の事務所で契約書を作成します。宅地建物取引業法に定められています。
- 売主または買主の自宅: 売主または買主の自宅で契約書を作成することも可能です。
場所が決まったら、仲介業者、金融機関、売主、買主間で日程を調整しましょう。通常は仲介業者がその段取りをしてくれます。
Q. 契約書作成にはどれくらいの時間がかかりますか？
A. 契約書作成にかかる時間は、契約書の内容によって異なります。調査にかかる時間などを含めると数日かかることが多いでしょう。
しかし一般的に、仲介業者は必要な不動産調査を事前にすませていますから、通常は数時間あれば作成できます。
**契約書の内容が複雑な場合は、数週間かかる場合もあります。
まとめ
不動産売買契約書は、売主と買主にとって非常に重要な書類です。
契約書の内容をしっかりと理解し、慎重に確認してから署名・捺印するようにしましょう。
契約書の内容について疑問点があれば、専門家に相談しましょう。
接道義務とは？
接道義務とは、建築基準法で定められた、建物を建てる際に守るべき道路に関するルールです。具体的には、以下の条件を満たす必要があります。
- 幅員4メートル以上の道路に、間口2メートル以上接していること
- 接している道路が建築基準法上の道路であること
この接道義務は、火災などの緊急時に消防車などがスムーズに通行できるようにするために設けられています。
接道義務を満たさない土地
以下のいずれかに該当する土地は、接道義務を満たしていない土地となります（原則）。
- 幅員4メートル未満の道路に接している土地
- 建築基準法上の道路に接していない土地
- 旗竿状地など、間口が狭く、セットバックが必要な土地
これらの土地に建物を建てる場合は、以下の特例措置を利用することが可能です。
- セットバック: 道路から一定距離後退させて建物を建てる
- 筆界変更: 隣接する土地の一部を自分の土地に買収する
- 共同通路: 複数の土地で共同使用する通路を設ける
ただし、これらの特例措置は、条件を満たす場合に限って認められるため、必ずしも利用できるとは限りません。
旗竿地とは
旗竿地とは、旗竿のように細長い形状をした土地のことを指します。旗の部分が道路に接しており、竿の部分が奥まった場所にあるのが特徴です。
旗竿地は、価格が比較的安価であるというメリットがあります。しかし、以下のような注意点もあります。
- 接道幅員が狭い場合がある
旗竿地は、道路に接する部分の幅員が狭い場合があります。建築基準法では、道路に接する部分の幅員が2メートル以上必要とされています。接道幅員が2メートル未満の場合、建物が建てられない可能性があります。
- 日当たりや風通しが悪い場合がある
旗竿地は、周囲の建物に囲まれている場合があり、日当たりや風通しが悪い場合があります。
- 駐車スペースの確保が難しい場合がある
旗竿地は、細長い形状をしているため、駐車スペースの確保が難しい場合があります。
- 将来、建物を建て替えたり、売却したりするのが難しい場合がある
旗竿地は、形状が複雑なため、将来、建物を建て替えたり、売却したりするのが難しい場合があります。
私道とは
私道とは、公道ではなく、個人が所有する道路のことを指します。私道には、以下のような種類があります。
- 通行許可が必要な私道
通行許可が必要な私道は、所有者の許可なしに通行することができません。
- 掘削許可が必要な私道
掘削許可が必要な私道は、所有者の許可なしに道路を掘削することができません。
私道に接する土地を購入する場合は、以下の点に注意する必要があります。
- 通行許可や掘削許可を取得できるかどうか
通行許可や掘削許可を取得できない場合は、自由に通行したり、道路を掘削したりすることができません。
- 私道の幅員
私道の幅員が狭い場合は、通行や車両の駐車に支障がある場合があります。
- 私道の状態
私道が破損しているなど、状態が悪い場合は、修繕費用がかかる可能性があります。
これらの点を踏まえ、慎重に検討してから購入することが重要です。
まとめ
接道義務は、建物を建てる際に守るべき重要なルールです。接道義務を満たさない土地に建物を建てる場合は、特例措置を利用することが可能です。ただし、これらの特例措置は条件を満たす場合に限って認められるため、必ずしも利用できるとは限りません。また、私道に接する土地を購入する場合には、通行許可や掘削許可など、特有の注意点があります。
土地を購入する際には、これらの点を理解した上で、慎重に検討することが重要です。
その他、役立つ情報