Gözde Köseoğlu - Academia.edu (original) (raw)

Papers by Gözde Köseoğlu

İdealkent, Dec 28, 2022

The aim of this study is twofold: It describes the distribution among the stakeholders of the urb... more The aim of this study is twofold: It describes the distribution among the stakeholders of the urban land rent generated during the Urban Regeneration Project in Fikirtepe, and it examines the types of relationship between the rent and its beneficiaries. The objectives of the study are to shed light onto the sharing of the generated land rent and to expose the expectations and attitudes of the actors who appeared on the stage during the distribution of the rent. To start with, the total land rent acquired by the landowners was calculated irrespective of their previous old, broken-down property at the project location. Then, this calculation was repeated by taking into consideration their property. Thirdly, the actors involved in the urban regeneration process were specified, and the proportions of the land rent share taken by the respective stakeholders in both cases above. Finally, it was discussed how the stakeholders perceive the process of land rent generated during the urban regeneration project, their expectations regarding that land rent, and their relationships with the land rent and their attitudes in the overall process. As a result, some interesting findings were reached concerning the distribution of the land rent arising in the Urban Regeneration Area of Fikirtepe: i) It was understood that the stakeholders of the land rent in the Urban Regeneration Area include the landowners and property developers, as well as manipulators and real estate agents, and calculations were made on the proportions of the rent share among these stakeholders, ii) The landowners transferred some of their land rent to other actors including manipulators, real estate merchants and real estate agents, iii) Despite property developers' standard, reasonable profit rate of 25%-35% of the total cost in a real estate project, the developer's profit went above this level in the case of Fikirtepe. To sum up, it is clear that the Fikirtepe Urban Regeneration Process was the scene for a rent-share war and that all the parties involved were satisfied with the inflated land rate at the project location.

İDEALKENT, 2022

İdealkent, 2022

Bu çalışma ile, Fikirtepe kentsel dönüşüm süreci, Prof. Dr. Ruşen Keleş’in kamu yararı kavramı ve... more Bu çalışma ile, Fikirtepe kentsel dönüşüm süreci, Prof. Dr. Ruşen Keleş’in kamu yararı kavramı ve kente karşı işlenmiş suçlara yönelik görüşleri çerçevesinde sorgulanmıştır. Çalışmanın hedefleri arasında Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Projesi’nin yasal süreci ve plan kararlarının incelenmesi ile kamu eliyle yaratılan fazladan rantın açıklanmasının yanı sıra, rantın
paydaşlarının ve paylaşım sürecinin irdelenmesi yer almaktadır. Çalışma kapsamında öncelikle; kentsel dönüşüm planlarının öngördüğü imar hakkı artışı sonucunda meydana gelen kentsel arazi rantı ve planların niteliğinden kaynaklanan fazladan rant incelenmiştir. Ardından kentsel dönüşüm sürecinde rol alan aktörler ile meydana gelen rantın paylaşım sürecinde sahneye çıkan ve Fikirtepelilerce “Çantacı” olarak adlandırılan manipülatörler tanımlanmış olup aynı zamanda rantın sürece dahil olan aktörlerce hangi oranlarda bölüşüldüğüne açıklık getirilmiştir. Ayrıca Fikirtepeli hak sahiplerinin kentsel dönüşüm sürecinden beklentileri ve
süreci algılayış biçimleri tartışılmıştır. Son aşamada ise Prof. Dr. Ruşen Keleş’in kentsel arazi rantı, kamu yararı kavramı ve kente karşı işlenmiş suçlara ilişkin görüşlerine yer verilmiştir. Çalışmanın sonuç kısmında ise Fikirtepe’de hayata geçirilen Kentsel Dönüşüm Projesi Prof. Dr. Ruşen Keleş’in kamu yararı kavramına ve kente yönelik işlenmiş suçlara yaklaşımı
çerçevesinde değerlendirilerek; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Süreci’nde kamu yararı kavramından söz etmenin mümkün olmadığı ve projenin kente karşı işlenmiş bir suç niteliği taşıdığı ifade edilmiştir.

European Journal of Sustainable Development (EJSD), 2018

This paper investigates the lost use value of the city center within the framework of the propert... more This paper investigates the lost use value of the city center within the framework of the property handover in Fikirtepe Regeneration Project and the gentrification process experienced by the old settlers. The paper aims to explain the nature of the change that takes place in the social structure of regeneration area and transforming of the city center’s use value into the exchange value associated with the changing of social structure. The paper also aims to express what this replacement mean for old settlers and to discuss if the gentrification is a profitable trade-off for them. The data obtained from the questionnaires and the in-depth interviews conducted with the old settlers of regeneration area and the investors who prefer to buy real estate from the new projects in the region, have been analyzed in order to identify the relationship between the lost use value of the city center and the old settlers’ perception regarding to the gentrification. The study demonstrates that: i) There is a socio-cultural change in the regeneration area. ii) The old settlers of gentrified area and also the investors, perceive gentrification as a process of obtaining financial gain iii) The use value of the center disappears as a result of this perception of gentrification. Briefly, the paper aims to show a relationship between the lost importance of use value in urban space and gentrification process.

JOURNAL OF DESIGN FOR RESILIENCE IN ARCHITECTURE & PLANNING, 2020

In this study, the clustering trend of the accommodation along with the urban renewal process in ... more In this study, the clustering trend of the accommodation along with the urban renewal process in the Golden Horn region in recent years is investigated. After the districts that are mainly chosen for tourism-oriented accommodation are determined, the location selection processes of accommodation are analyzed and the reasons behind the preference of said districts are examined. The present study aims to investigate the relationship between urban policies regarding the Golden Horn region and the location selection process and to detect how the factors affecting the preference of locations regarding tourism-oriented accommodation differ in different districts. In order to deduce the factors that play an active role in the clustering process in the region, first, the distribution pattern of the accommodation activities in the two sides of the Golden Horn and the districts that are mostly preferred were determined, and then the data obtained in the field studies from semi-structured questionnaires and in-depth interviews conducted with the people representing these facilities in the determined districts, namely Balat-Ayvansaray, and Sütlüce, were interpreted. The findings of the study revealed the following original results regarding the location selection process of the tourism function in the Golden Horn: i) It was determined that there has been an increase in tourism-oriented accommodation investments in the districts in the Golden Horn region in the last 5 years; ii) The tourism-oriented accommodation facilities tend to cluster in the Golden Horn region and are predominantly located in the districts of Balat-Ayvansaray and Sütlüce; iii) Factors affecting the location selection processes of investments in two different districts differ according to the characteristics of the districts and the qualifications and preferences of the visitors. While tourism-oriented accommodation facilities are clustered in certain districts in the Golden Horn region, the reasons for clustering and the quality of the facilities that clusters vary according to the advantages of the district and the preferences of the visitors. The spatial effects caused by clustering also differ according to districts. In addition, it is observed that the location selection for accommodation in Sütlüce supports urban renewal in the district. As a result of the findings of the study, it is understood that the clustering of accommodation activity in the Golden Horn plays an important role in increasing urban resilience.

Conference Presentations by Gözde Köseoğlu

International Symposium on Urbanization and Environmental Problems; Transition/Transformation/ Authenticity (ISUEP), 2018

Bu inceleme kapsamında; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı'nda kaosa dönüşen değişim sürecinin sebep... more Bu inceleme kapsamında; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı'nda kaosa dönüşen değişim sürecinin sebep olduğu belirsizlik, güvensizlik ve çaresizlikle tanımlanan geçiş süreci irdelenmiş ve bu süreçte Fikirtepeli hak sahiplerinin yaşadığı aşamalı güven kaybı masaya yatırılmıştır. Bölgede gerçekleştirilen anketlerden elde edilen verilerden yola çıkılarak; değişim sürecini kaosa dönüştüren sebeplerin tespit edilmesi, Fikirtepeli hak sahiplerinin dönüşüm süresince yaşadığı aşamalı güven kaybı sürecinin açıklanması ve sırasıyla devlet, geliştirici ve diğer hak sahiplerinin gözünde değerli olduğu inancını kaybetme sürecinin yorumlanması amaçlanmaktadır. Alan çalışmasından elde edilen verilerin yorumlanması, kentsel dönüşüm projesinin başından bu yana, aşamalı ve etki alanı giderek genişleyen bir değersizleşme algısının varlığını su yüzüne çıkarmaktadır.

II. International Urban, Environment, Health Congress, 2018

This paper aims to investigate the property change during Fikirtepe Urban Regeneration process an... more This paper aims to investigate the property change during Fikirtepe Urban Regeneration process and explain how the land holders perceive gentrification by correlating with the concept of (not) owning the urban space, based on Fikirtepe dwellers’ perception of gentrification. Comprising of questionnaires conducted with the land holders and users living in the urban regeneration area and in-depth interviews with the employees of real estate brokerage firms, the field study shows that the majority of the land holders do not regard gentrification as exile, on the contrary, they perceive it as a reward to move to another part of the city in return for financial gain. Furthermore, it is ascertained that what the land holders perceive as unjust treatment is not leaving the urban regeneration area but leaving the area without obtaining satisfactory financial gain. The land holders do not question why other people settle in the neighbourhoods they evacuated just because they are better off, and they have a different lifestyle than theirs, and this attitude indicates that the most significant problem facing cities is not the wrong urban policies, but the unresponsiveness of the target population of those policies.

Uluslararası Gayrimenkul Geliştirme ve Yönetimi Konferansı ICREDM , 2018

Kentsel Dönüşüm Sürecinde Meydana Gelen Gayrimenkul Rantı İçinde Kamu Payının Arttırılması isimli... more Kentsel Dönüşüm Sürecinde Meydana Gelen Gayrimenkul Rantı İçinde Kamu Payının Arttırılması isimli Dokta tezinin alan araştırmalarından elde edilen verilerden faydalanılarak hazırlanan çalışma; Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanı'nda arazi değerlerinin artış karakteristiği, taşınmaz rantının aşamalı olarak oluşum mekanizması, oluşan rant içinde farklılık rantının birinci ve ikinci türünün katkısı ve oluşan rantın aktörlerce paylaşım sürecini kapsamaktadır.
Doktora çalışması kapsamında Fikirtepe'de gerçekleştirilen alan çalışmaları kapsamında geçekleştirilen anket ve derinlemesine görüşmelerin yorumlanması ile; kentsel dönüşüm alanındaki arazi değeri üzerinde 2 önemli faktörün rol oynadığını ortaya koymuştur.
İmar planlarının getirdiği imar hakkı artışı ile sermaye yatırımının başlaması olan ve arazi değerinde sıçrama meydana getiren bu faktörlerin mercek altına yatırılması ihtiyacını doğurmuştur. Öte yandan alan çalışmasından elde edilen verilerden sermaye yatırım süreci boyunca arazi değerinin artmaya devam ettiği anlaşılmaktadır. Yapılan derinlemesine görüşmeler sonucunda elde edilen veriler, bölgede arazi değerlerinde sıçrama meydana getiren etkileyen ilk kırılma noktasının 2011 yılında onaylanan imar planları ile imar hakkının artması sonucunda yaşandığını ortaya koymuştur. Kentsel dönüşüm alanında arazi değeri artış seyrine etki eden ilişkin ikinci faktör, sermaye yatırımının fiilen başlaması olmakta, herhangi bir proje alanında sermaye yatırımının fiilen başlaması ile arazi değerinde ikinci ani artış meydana gelmektedir. Diğer bir can alıcı nokta ise; 2014 yılı sonrasında arazi değerlerinin sermaye yatırım sürecine paralel olarak şekillenmiş olması ve 2014 yılı sonrasında sermaye yatırımının farklı aşamalarındaki yapı adalarındaki arazi değerlerinin farklılaşmış olmasıdır.
Fikirtepe Kentsel Dönüşüm Alanındaki arazi değerlerinde, 2011 yılında imar hakkında 4 katın üzerinde bir artış öngören imar planların onaylanması sonucunda 3,38 kat ve sermaye yatırımının fiilen başlaması sonucunda ise 1,47 kat artış meydana gelmiştir. Kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanması ile başlayan yatırım sürecinde; sermaye yatırımının önündeki engellerin kaldırılmasına yönelik her hamle arazi değerini olumlu yönde etkilemiş, sermaye yatırımının fiilen başladığı noktada ise arazinin değerinde ikinci önemli artış meydana gelmiştir. Proje alanında uzlaşmanın sağlanması ve belirsizliğin ortadan kaldırılması, kat karşılığı inşaat sözleşmelerinin imzalanma oranının artması ve sözleşme imza sürecinin tamamlanması, arazinin boşaltılması, yıkımların gerçekleştirilmesi gibi sermaye yatırımının başlaması için uygun koşulların hazırlandığı yani sermaye yatırımına kalan süreyi kısaltan her bir aşama; arazi değerinde artışa sebep olmuştur. Bu sebeple sermaye yatırımının farklı aşamalarındaki proje alanlarında arazi değerleri birbirinden farklılık göstermektedir.
İmar hakkından kaynaklı olarak meydana gelen değer artışı oluşan değer içinde farklılık rantının 1. türünün katkısını, sermaye yatırımından kaynaklı değer artışı ise farklılık rantının 2. türünün katkısını ifade etmektedir. Rant farkı ise imar hakkı artışından kaynaklı olarak meydana gelen potansiyel değer ile birlikte oluşmakta ve bu özelliğiyle farklılık rantının birinci türünü oluşturan unsurlar içerisinde yer almaktadır.

Örnek proje alanında, yapılı taşınmazın 2016 yılındaki nihai değeri içinde; imar hakkı artışının katkısı % 54, Sermaye yatırımından kaynaklı değerin katkısı % 24, yapı değerinin katkısı ise % 17’lik paya sahiptir. Başka bir deyişle, yapılı taşınmazın toplam değerinin % 54’ü Farklılık Rantı I, % 24’ü ise Farklılık Rantı II'den kaynaklanmaktadır. Meydana gelen toplam arazi rantı içinde imar hakkı artışından kaynaklı meydana gelen rantın payı % 69 olarak karşımıza çıkarken, sermaye yatırımından kaynaklı olarak meydana gelen rantın toplam arazi rantı içerisindeki katkısı % 31 oranındadır. Meydana gelen toplam arazi rantının ilk bileşenini toplam rantın % 69’unu meydana getiren farklılık rantının birinci türü oluştururken, arazi rantının % 31’ini toplam arazi rantının diğer bileşeni olan farklılık rantının ikinci türü oluşturmaktadır

Örnek proje alanında, sürecin başında hak sahiplerinin ellerinde bulundurları taşınmazlar göz ardı edillirse; meydana gelen rant içinde, hak sahiplerinin % 62’lik en büyük payı aldığı, geliştiricinin payının % 19, Fikirtepe’den taşınmaz edinmeyi tercih eden yatırımcıların payının % 6, sürecin içinde yer alan diğer aktörlerin payının % 13 olduğu görülmüştür. Sürecin başında hak sahiplerinin ellerinde bulundurları taşınmazlar dikkate alınırsa ise; hak sahiplerinin meydana gelen ranttan aldıkları pay % 56’ya düşmektedir. Hak sahiplerini rantın % 20'sini elde eden geliştirici izlerken, Fikirtepe’den taşınmaz edinmeyi tercih eden yatırımcıların meydana gelen rant içindeki payının % 6 olduğu anlaşılmaktadır. Diğer aktörlerin payı, bu ikinci durumda %18'e yükselmektedir. Sürecin başında hak sahiplerinin ellerinde bulundurları taşınmazların dikkate alınması sonucunda diğer aktörlerin ranttan aldığı payın artması, söz konusu paydaşların sürecin farklı aşamalarında arsa payı satın alarak hak sahibi olanlar, satın almış olduğu arsa payını dönüşüm süreci tamamlanmadan satanlar ve emlak komisyoncularının oluşturduğu ortaya koymaktadır.

19. Ulusal Bölge Bilimi ve Bölge Planlama Kongresi, 2019

21. Ulusal Bölge Bilimi ve Bölge Planlama Kongresi, 2022

International AGP Humanities and Social Sciences Conference, 2018

This study identifies the role of urban policies and real estate development processes within urb... more This study identifies the role of urban policies and real estate development processes within urban renewal by examining the decision-making processes creating the feasible conditions for urban renewal; and examines how urban renewal changes in quality and turns into urban redevelopment. The study aims to examine the relationship between private sector investments and urban renewal, and the consequences of public sector’s loss of activity and lack of adherence to its directive role during implementation; and to discuss how the imbalance of activity between public-private sector changed the quality of the renewal project. It suggests that the plans, decisions, and local policies by public sector played an active role in the beginning of the process by making investment more feasible and attracting private investments into the area. However, the field study data indicate that public sector did not undertake a directive role, leaving the renewal process in the hands of the private sector. Thus, urban projects and public investments envisaged in the beginning were not executed. This imbalance of activity led to change of property, that is, gentrification. Because public sector detached itself from the process, the urban renewal process turned into a redevelopment process.

42. Dünya Şehircilik Günü Kolokyumu: Göç-Mekan-Politika, 2018

The aim of the present study is to define the rent balloon created as a result of implementation ... more The aim of the present study is to define the rent balloon created as a result of implementation of the plans prepared by the provisions of Law No. 6306 instead of a plan that is in harmony with its environment in terms of construction patterns and also to explain the relation between generation mechanism of the rent and intra-city migration called gentrification. Data obtained during the field study of the doctoral thesis that aims to improve a model regarding to increase public share in urban land rent generated in urban re generation process, has been leveraged to achieve the goals of this study. Within the scope of field studies, in-depth interviews guided by a semi-structured questionnaire have been conducted with real estate agents in and around Fikirtepe Urban Regeneration Area. In addition, surveys have been conducted with land owners and investors who purchased real estate in the region. Analysis of data obtained in field study shows that a huge amount of urban land rent was created as a result of the regeneration plans put into practice and the rent that these plans allow, has been shared by a small group of few developers. The nature of the existing plans, which makes the gentrification process inevitable, makes it necessary to question whether urban regeneration is a tool that makes gentrification possible.

Books by Gözde Köseoğlu

Kentsel ve Bölgesel Gelişme Dinamikleri ve Mekansal Yansımaları, 2020