Связь. Как это бывает неправильно. (original) (raw)

Экономика
Экономика отношения дивелопера, владельца коммерческой недвижимости и/или управляющей компании с операторами связи на рынке стандартно характеризуется инвестициями оператора, качеством обеспечиваемых оператором услуг, размерами доходов от реализации услуг связи арендаторам и условиями их распределения.
В конечном счёте (при обеспечении для арендаторов активно конкурирующими операторами сопоставимых по качеству и ценам услуг связи) владелец недвижимости заинтересован в минимизации собственных затрат, рисков и увеличении доходов.

Что предлагают все операторы
И все операторы связи предлагают владельцам недвижимости ровно это. После презентаций, принципиальных договорённостей и согласования процентов операторы представляют договоры.
Представляемые различными операторами владельцам недвижимости договоры отличаются разнообразным содержанием, но типичны по сути.

Самый распространённый вариант – агентский договор, когда владельцу предлагается самое различное агентирование, за которое оператор заплатит проценты от цены реализованных оператором услуг связи.
Имеем договор, реализация которого сурово подтверждает несоответствие условий договора действительным правоотношениям сторон. Владелец по поручению агента никаких юридических действий не совершает. Если доказывать, что договор действительный, придётся фантазировать про иные (практические) действия при оказании услуг связи, что не хорошо без лицензии.
Обычно оператор представляет владельцу более или менее достоверные сведения об объёме и цене реализованных оператором услуг связи, а владелец подписывает изготовленный оператором отчёт агента перед принципалом.
Противоречие нормам агентирования об отчётности агента перед принципалом (а не наоборот) согласно императивным нормам ГК РФ об агентировании – налицо (владелец не имеет ни возможности, ни права осуществлять учёт реализуемых услуг связи).
Риск владельца-агента «отвечать, хотя бы принципал и был назван…» - это перспектива длинно объяснять (и не справиться), зачем владелец-агент обязался отчитываться перед оператором-принципалом за то, что имеет право и реальную возможность делать только оператор связи (риск вменения противоправной деятельности). Аргумент про то, что так все делают, иногда в России не помогает.
Вариант «не выпячивать» проценты от цены в договоре, а понятийно честно представлять владельцу отчётность об объёмах и цене реализованных оператором услуг – вера вне логики и права (принципалы никогда не должны отчитываться перед агентами). Но и такой понятийный вариант не решает проблему владельца, ведь у него нет аргументов, почему доходы владельца (агентское вознаграждение) разные за ровно одно и тоже его агентирование, почему не всегда по тому максимуму, который однажды случился за все проверяемые, например, налоговые периоды.
+ риск определить расходы владельца-агента, произведённые за счет оператора-принципала, которые не являются расходами владельца, учитываемыми при определении объектов налогообложения владельца.

Бывает и так – операторы предлагают по договору плату владельцу за размещение средств связи или аренду.
Имеем договор о предоставлении помещения узла связи, кабельного ввода, кабельной канализации, коробов, закладных, этажных коммуникационных центров до регистрации помещений, коробов, канализаций в качестве объектов гражданских прав.
До регистрации – договор о намерениях (нет объектов гражданских прав).
После регистрации объектов гражданских прав – надо регистрировать договор об их использовании (ведь всё недвижимость), если договариваться на год и более (а как и зачем на меньший срок говорить о качественных инвестициях в телекоммуникационную сеть?).

На регистрацию специфических объектов, таких как как канализации, можно щедро затратить и силы, и средства, однако, разве иметь затраты и заботы интересно владельцу ?
Можно не регистрировать. Тогда на сумму сэкономленных средств и сил возникает риск вменения противоправной деятельности с извлечением доходов по сделке, недействительной вследствие не соблюдения императивных требований о её государственной регистрации.
Вместе с тем, вариант рабочий. Случаются и такие договоры у операторов с мужественными владельцами старой закалки, для которых главное не размер доходов, а скрупулёзное оформление документов, изыскание и предоставление оплачиваемой работы штату приятным сотрудников.

Наконец, масса вариаций от предложения владельцу представить себе (придумать) право оказания услуг в объекте недвижимости и продавать его - до разнообразно смешанных договоров, включающих элементы самых различных правоотношений.
Разумно считать данные предложения самыми экстремальными вариантами, когда изобретательность и субъективность понимания корпоративными юристами предмета договора не имеет прямых и убедительных подтверждений действительных правоотношений сторон, соответственно, объектов налогообложения и соблюдения императивных правовых предписаний. Смешанные договоры обладают несмешной непредсказуемостью толкований правоохранителей и правоприменителей.

А ведь есть и правильное решение.