Качество давай! - Квартирный ряд (original) (raw)

Еще два года назад бытовало мнение: все пригодные под жилую застройку площадки в радиусе 20 км от МКАД уже либо застроены, либо – зарезервированы. На неопределенный срок. И вот, похоже, пришла пора их расконсервации.

Формат определяет многое

– Малоэтажное загородное жилье уровня эконом, комфорт и бизнес – эти форматы прочно заняли место среди бестселлеров рынка недвижимости благодаря удачному сочетанию загородного принципа организации пространства и доступной цены, – рассказывает руководитель аналитического центра компании «ОПИН» Екатерина Лобанова. – Успешные проекты 2011 года в сегменте малоэтажного жилья продолжат развитие за счет новых очередей строительства. Большей частью эти проекты будут мультиформатными, то есть сочетающими различные типы загородного жилья.

Где же ожидается наибольшая активность со стороны покупателей? Это Дмитровское, Минское, Варшавское, Ленинградское шоссе. Новые проекты на Новой Риге будут переориентированы девелоперами на более отдаленный срок (с расчетом на рост рынка). На активно развивавшихся и несколько перенасыщенных Симферопольском, Новорязанском и Горьковском шоссе станут распродаваться построенные поселки. А вот на территории новой Москвы рынок замрет в ожидании информации о генеральной концепции развития.

– Действительно, южное направление Московской области становится все более популярным у покупателей загородных домов и земельных участков, – считает руководитель отдела продаж «Капитан Club» Мария Юферева. – В первую очередь, это связано с тем, что масштабы урбанизации области перешагнули 50-километровую отметку. В 2011 году были утверждены новые границы города, началась подготовка проектов застройки новых «загородных» площадей столицы. Сейчас в радиусе 50 километров от Москвы много промзон, складов, логистических центров, здесь сконцентрировано не менее 45–50% от общего объема загородной недвижимости Подмосковья. У покупателей нет уверенности в том, что завтра, в соответствии с планом освоения новых территорий города и урбанизации загородных территорий, рядом с вашей загородной резиденцией не построят завод, торговый или офисный центры.

Сегодня ценовой фактор уже не является определяющим критерием при выборе коттеджного поселка. Утверждение, что чем дальше земля, тем она дешевле, больше не работает. Юг Московской области, в частности Симферопольская трасса, является своего рода новым клондайком для потребителей. По числу коттеджных поселков в радиусе 100–120 километров от Москвы ей нет равных.

Но как бы там ни было, девелоперы пока неохотно идут в дальнее Подмосковье. Да и покупатели все-таки предпочитают «домик в деревне» поближе к столице. Более охотно берут в организованных коттеджных поселках и участки без подряда. Как отмечают эксперты компании «Atlas Development», наибольшая доля предложения индивидуальных земельных участков, к примеру, Калужского направления представлена на удалении от 15 до 30 километров от МКАД (28% от общего объема предложения). Хотя и стоимость сотки здесь довольно приличная. Например, в радиусе до 15 километров от МКАД средняя ее стоимость на февраль 2012 г. составила 21 080 долларов. На удалении до 30 километров от МКАД – порядка 13 500 «зеленых» и т.д. Самая дешевая земля – на удалении от 75 до 100 километров от МКАД, порядка 3100 долларов за сотку.

Исходя из проведенного сравнительного анализа, считают аналитики «Atlas Development», следует, что решение о расширении территории Москвы в 2,5 раза, преимущественно за счет земель, расположенных по Калужскому направлению, пока не привело к существенным изменениям качественных и количественных характеристик индивидуальных земельных участков, выставленных на открытую розничную продажу.

Не растет цена на неликвид

И все же расширение границ Москвы повлияло как на объем продаж участков без подряда в зоне присоединения (Киевское и Калужское шоссе), так и на рост цен. По данным аналитического центра компании «ОПИН», рост цен по итогам прошлого года составил 9%. А в 2012 году участки без подряда в ликвидных коттеджных поселках подорожают примерно на 20%.

Рост же спроса на участки без подряда на Киевском направлении больше связан с желанием людей поскорее купить землю в новой Москве или рядом с ней. И хотя ее статус пока не определен, но все понимают, что земля на новых территориях столицы рано или поздно будет расти в цене. «Что же касается ценовых прогнозов по рынку недвижимости на 2012 год, – считает Екатерина Лобанова, – то резкого их роста не ожидается, так же, как и существенного падения. Не окажет существенного влияния на рынок жилья и активно обсуждаемый кризис. Девелоперы в большинстве своем мало зависят от кредитных средств, поэтому даже временный спад спроса со стороны покупателей в условиях финансовой нестабильности не приведет к массовым банкротствам».

Согласен с такой постановкой вопроса и руководитель комитета по загородной недвижимости РГР Валерий Лукинов. Он считает, что загородный рынок затоварен не очень качественными коттеджными поселками. И хотя они продаются не так уж хорошо, но девелоперы никак не хотят снижать цены. Многие просто не понимают ситуации, все ждут всплеска активности. И хотя он вряд ли предвидится в ближайшее время, тем не менее цены будут расти – в основном, за счет качественных и удачно расположенных поселков. Поэтому выиграют те застройщики, кто делает ставку на качество.