底地の買取相場はどのくらい？【旧法・定期借地など種類別で解説】 | URUHOME(ウルホーム)byドリームプランニング (original) (raw)
底地は自分の土地であっても、自由に利用出来ないため不動産の買取相場も低くなりがちです。
地主さんにとっては「どうしたら底地が高く売れるのか」「底地を買取してもらう時の相場はどれくらいなのか」とても気になりますよね。
そこで今回、ニッチな不動産URUHOMEでお馴染み「底地買取会社」の社長である私が「底地を高く買取ってもらう方法」「底地の種類と相場」について、現場の生の情報を解説いたします。
著者情報
株式会社ドリームプランニング 代表取締役 高橋 樹人
法政大学工学部建築学科卒、中堅不動産仲介業者を経て、株式会社ドリームプランニングに入社。底地、再建築不可、市街化調整区域内の土地など、特殊な土地の売買を多く手掛ける。2020年8月より代表取締役に就任
- 底地の売却方法
- 底地の買取相場は借地権の種類で異なる
- 底地の買取相場【定期借地権】
- 底地の買取相場【普通借地権・旧法借地権】
- 底地の買取相場【使用貸借権】
- 底地の買取相場は誰に相談すべき？
- 底地の買取相場を相談する不動産会社の選び方
- 底地の買取相場について相談する際の注意点
- 底地の買取相場を相談するならURUHOME
１．底地の売却方法
１－１．底地を借地人に買取してもらう
底地は借地人に買取してもらうと一番高額で売れる可能性があります。
借地人は底地を購入する事で土地が所有権になりますし、所有権になれば、地代や建て替えの際の承諾料、更新料などもかからなくなります。
借地人としては、底地を購入する事で土地を自由に利用できるようになるので、買取価格も高くなる傾向になります。
また、買取してもらう時期としては、更新や建て替えのタイミングが一番売りやすい時になります。
基本的には旧法借地権である場合、地代を支払い続けていればそこに住み続ける事も出来るので、購入するメリットが無いと考える借地人も多いです。
しかし、更新時期や建物を再建築する際に更新料や、建て替え承諾料を請求されると、将来の事も考えて底地を買取してくれる可能性が高くなります。
戦後間もなく安い地代で貸し出された底地は昔のままの地代で貸している事が多く、借地人としては購入するより借りていた方が得という考えになるため、底地を買取する借地人は少なくなります。
１－２．底地と借地を同時に買取してもらう
底地を買取してもらおうと思っているタイミングで、借地人も同時に借地権を買取してもらいたいと考えている事があります。底地と借地を同時に買取してもらうと所有権となるため、一般的な土地を同じくらいの相場で買取してもらうことができます。
ただ、底地と借地を同時に買取してもらう場合、売却価格をどのように分配するかでトラブルになるケースが非常に多いです。
基本的には路線価の借地権割合は50％～80％の事が多いのですが、地主さんとしては貸している土地という事で売却金額のほとんどは自分の分だと思う方が多いためトラブルになります。
また、底地と借地を同時に売却する際は、「不可分一体の契約」をする必要があります。
「不可分一体の契約」とは、底地と借地を同時に売却する時に底地の契約が解約になったら、借地の契約も解約になるというように、二つの契約が紐づいている契約を指します。
底地・借地の同時売買は非常に難しいため、底地・借地の売却に詳しい専門の不動産屋に相談する事をお勧めいたします。
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１－３．底地専門の買取業者に売却する
借地権者との関係があまりよくない場合、上記のような借地権者への買取や、底地と借地の同時売買は非常に難しくなります。基本的に借地で借りている方の場合、底地を買取できない借地人さんも多くいらっしゃいます。
特に都心部の不動産はそれなりの金額になるため、借地人さんに買取ってもうらうことは難しくなります。
その場合は底地買取の専門業者に買取してもらうのがおススメです。
一般的な不動産業者の場合、底地を専門に扱っていないため本来より安い価格で売却しなければいけない事もあります底地の買い取り専門業者であれば、高値で買い取ってくれます。
底地買取については「底地の買取専門｜URUHOME」にお任せください。相場より高くお買取りさせていただきます。
２．底地の買取相場は借地権の種類で異なる
前項でご紹介した不動産売買の買取相場は「”誰に””どのように”売却するか」と合わせて「借地権の種類」によっても変わってきます。
借地権は大きく分けて「定期借地権」「普通借地権・旧法借地権」「使用貸借」（使用貸借は借地権とは言えないのですが、分類上そのようにさせて頂いております）の三つに大別されます。
そして、一言で底地を買取してもらうと言っても「借地権を誰に売るか」「どのように売るか」「借地権の種類」によって、底地買取相場が全く違ってくるのです。
ですので、次の項では「底地に附属する借地権の種類ごと、誰に売却するか」によって決まる底地の買取相場を解説します。
３．底地の買取相場【定期借地権】
定期借地権については借地契約期間終了後、借地権が返還される借地権です。
定期借地権の種類は「一般定期借地権(期間は50年以上)」「事業用定期借地権(10年以上50年未満)」「建物譲渡特約付き借地権(30年以上)」があり、それぞれ特徴が異なりますが、「借地権が返還される」という点において同じです。
建物譲渡特約付き借地権は実務ではあまり利用されておらず、一般定期借地権や、事業用定期借地権の借地契約終了後、地主が建物を買い取るという特約が付いているものになります。
実際は借地期間満了後の建物の価値をどのように算定するか難しいため、あまり使われておりません。
- ３－１．定期借地権の底地ー借地人の買取相場
- ３－２．定期借地権付き底地ー底地業者の買取相場
３－１．定期借地権の底地ー借地人の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の５０～９０％
定期借地権は地主も借地人も期間満了と同時に借地を返還してもらうことを前提として当初契約しているため、借地人に買取してもらう事はあまりありません。
しかし、借地人が底地を買取する場合は、”残存期間に関わらず所有権になるため”更地価格の50％～90％程度が買取相場になります。
買取相場に幅があるのは、借地人も定期借地の締結時に権利金（契約満了後も返還されないもの）や、保証金（期間満了後返還されるもの）を支払っており、権利金や保証金の授受や、借地権の残存期間によって売却時の相場が変わってくるためです。
一般的には、期間満了によって定期借地権負担付きの底地は所有権の土地となるため、残存期間が短いほど買取相場は高くなります。
３－２．定期借地権付き底地ー底地業者の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の５０～８０％
また「事業用定期借地権」「一般定期借地権」でも、売却する際の底地の相場は期間満了に近づくほど高くなるのは前述したとおりです。
借地契約終了の1～5年前ほどであれば、更地価格の50％～80％程度が買取相場になります。
保証金など、期間満了時に返済義務のある金員の授受がある場合、買取相場は安くなり、期間満了までの借地権残存期間が短いほど買取相場は高くなります。
建物の利用状態が良い場合は、建物価格も加算されるため、場合によっては土地価格以上で取引されることもあります。
〇定期借地権の底地の買取相場
「借地の残りの契約期間が短いほど高く売れる」➤ 更地価格の90％程度でも場合によって売却可能
| | 一般定期借地権 | 事業用定期借地権 | 建物譲渡特約付借地権 | | | --------- | ------------- | ---------------------- | -------- | | 契約期間 | 50年以上 | 10年以上50年未満 | 30年以上 | | 利用目的 | 制限なし | 事業用 | 制限なし | | 借地契約終了時 | 更地で返還 | 更地で返還 | 地主が建物を買取 | | 用途 | マンション、老人ホームなど | コンビニ、ファミレスなどロードサイドビジネス | |
４．底地の買取相場【普通借地権・旧法借地権】
普通借地権・旧法借地権が設定されている底地は、定期借地権に比べて、買取相場が安くなる傾向にあります。
というのも、普通借地権は借地権者が保護されており、借地期間が終了しても地主は契約の更新拒絶ができず、自分の土地であっても自由に利用が出来ないためです。
地主さんは契約更新を拒絶するには正当事由が存在しなければならず、正当事由がなければ契約更新を拒絶できません。
しかも、正当事由が認められて更新拒絶できるとしても、建物を時価で買い取らなければなりません。
これは、１９９２年以前の旧借地法の時代の契約(旧法借地権)であっても、１９９２年以降の借地借家法制定以降の契約(普通借地権)であっても同じです。
▲旧借地法や借地借家法についてはこちらで解説しています
一般的に、大正１０年に制定されてから平成４年に借地借家法が制定されるまでの期間は、旧借地法が適用され、旧法借地権といいます。これに対し、平成４年以降に結ばれた期間の定めのない借地権を普通借地権と言います。
４－１．普通借地権・旧法借地権付き底地ー借地人の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の３０～４０％
普通借地権や旧法借地権負担付の底地は、借地人に売却すると最も買取相場が高くなります。
一般的には、更地価格に借地権割合を乗算した金額、大体更地価格の30～40％程度の価格が買取相場です。
ただ、借地人が多く居る場合などは、底地を分筆したりしたうえで、売却した土地が再建築不可にならないようにするなど、借地人に配慮しなければなりません。
その為、借地人が多い場合は４－３のように買取業者に売却する事が一番です。
４－２．普通借地権・旧法借地権の底地ー同時売買の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の３０～４０％
普通借地権・旧法借地権と底地を同時に売却した場合、基本的には更地価格と底地割合で底地の買取相場を決めることが多くなります。(例えば更地価格1000万円で底地割合4割の場合、底地の価格は400万円)
多くの場合は更地価格の30～40％が底地の買取相場（要は地主様の取り分）となるのですが、地主様としては貸している土地という認識もあるため、底地の方が高い金額であると主張し折り合いがつかない事が多いです。
底地と借地を同時に売却するのは、地主さんと借地人さんが親戚関係などであることが多く、そうでない場合は借地人さんからの相談がほとんどです。
金額的には借地人さんに底地を売るのとあまり変わらないくらいの金額になることが一般的です。
ただ、借地人さんとのの折り合いをつけて、底地と借地を同時に売却をすることは非常に困難な為、トラブルを避けて売却したい場合、弊社のような底地専門業者に相談することをお勧めいたします。
４－３．普通借地権・旧法借地権付き底地ー底地業者の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の１０～３０％
普通借地権や旧法借地権付き底地を買取業者に売却する場合、更地価格の10～30％位が買取相場になる事が多いです。
基本的には、買取業者に依頼する場合、借地人に売却する場合の50％～90％位の買取価格になります。
金額的には借地人に買取してもらうより相場が安くなりがちですが、底地の買取してもらう際には境界確定などでトラブルに発生する事も多いので、トラブルに巻き込まれたくない場合は底地業者に買取してもらう事をお勧めいたします。
底地は自分の土地でありながら、自由に利用する事が出来ない土地の為、買取相場は安くなりがちです。
ただ、底地については基本的に相続税評価額より売買価格の方が安くなる傾向にあるので、相続などを考えると早めに買取してもらった方が税制のメリットは大きいと言えます。
〇普通借地権・旧法借地権負担付底地の売却
買取相場は少し安くなるが、トラブルになる可能性を考えると買取業者がベスト
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５．底地の買取相場【使用貸借権】
使用貸借は主に無償で土地を貸している借地のことを指します。使用貸借は無償で貸している土地であり、借地借家法の適用を受けません。
しかし、下記のような場合は、使用貸借契約を解除できない事もあるので、更地価格では買取してもらえない事も多くあります。
- 使用貸借契約の期間が満了していない場合
- 目的を果たしていない場合
ここでは、使用貸借契約中の底地の相場を簡単に解説いたします。
５－１．使用貸借契約付き底地ー借主の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の７０～１００％
ただで貸しているので当然だと思いますが、使用貸借契約付き底地を借主に買い取ってもらう場合、買取相場は更地価格になります。
しかし、使用貸借で借りているような方ですと、資金が無いため、かなりの値引き交渉をされることもあります。
５－２．使用貸借契約付き底地ー底地買取の買取相場
➤➤➤ 買取相場：更地価格の４０～１００％
使用貸借している土地を買取業者に売却する時、使用貸借契約の残りの期間によって買取相場が変わってまいります。
基本的に、使用貸借の契約期間が終了している場合や、使用貸借契約の契約期間に定めが無い場合で「使用貸借契約解除にあたりトラブルが無い」ときは、ほぼ更地価格が買取相場になります。
尚、契約期間に定めが無い場合、基本的にはいつでも使用貸借契約を解除できることになっています。
しかし、使用貸借契約に明文化されていないと賃借人が居座る可能性もあるため、建物を地主が利用する場合は「いつでも使用貸借契約を解除できる旨」が記載されていることが望ましいです。
これらを前提として、「使用貸借契約の期間が終了していない場合」「使用貸借契約の目的が達成していない場合」「借主とトラブルが生じる可能性がある場合」は更地価格の40％～70％程度が買取相場になります。
幅があるのは、残りの使用貸借契約の期間や、借主との関係性によって、買取相場が変わってくるためです。
また、使用貸借契約書自体が無く、一切の金銭授受が無い場合、借主に土地建物ともに時効取得を主張される可能性もあり、契約開始から１０年以上経過しているときは特に注意が必要です。
〇使用貸借契約の底地の買取相場
「使用貸借契約の残りの期間や貸主との関係性によって変わる」➤ 「更地価格の40％～100％位」と買取相場は開きがある
６．底地の買取相場は誰に相談すべき？
６－１． 不動産鑑定士に相場を相談する
底地の正確な相場を知るのに、一番良いのは不動産価格に鑑定評価や仮鑑定をしてもらう事です。
不動産鑑定士は、土地や不動産の評価に関して専門的な知識を持っており、鑑定士に依頼することで、客観的かつ専門的な視点から底地の相場を把握できます。
不動産鑑定士に相談する際には、まずその鑑定士が底地に関する経験を持っているかを確認しましょう。経験豊富な鑑定士であれば、より正確で信頼できる底地相場に関するアドバイスが得られます。
ただ、あくまでも鑑定とは机上のものなので、「実際に売れる価格は売出してみないと分からない」という事は注意しておきましょう。
６－２．弁護士や司法書士に相場を相談する
底地の取引には、法的な問題が絡む場合があります。
一般的な底地の場合は弁護士に相場を聞くことはありませんが、譲渡承諾や更新を拒否した際の「建物買取請求権の建物価格」や、「立ち退き料」の相場を知る際には、非常に強い味方になってくれると言えます。
また、弁護士や司法書士に相談することで、法律的なリスクを回避し、トラブルなく取引を進めることができますし、契約書の作成や内容確認も安心して任せることができるでしょう。
相場の相談は、建物買取請求や、立ち退きが絡む特殊なケースで限定的に相談する位でしょう。
６－３．信頼できる不動産会社の担当者
底地の買取相場を知るには、信頼できる不動産会社の担当に相談するのがベストです。
不動産鑑定士や弁護士に相談すれば、机上の価格相場や判例を知る事は出来ますが、実際の買取相場を知るには不動産会社に相談するのが一番良いでしょう。
不動産会社の中には、底地取引に詳しい担当者がおり、信頼できる担当者であれば、取引全体をスムーズに進めるための助言やサポートを提供してくれます。
担当者選びのポイントとしては、コミュニケーションが取りやすく、親身に相談に乗ってくれるかどうかが重要です。
こちらの質問に丁寧に答え、誠実な姿勢で向き合ってくれる担当者であれば、安心して取引を進めれる可能性が高くなります。
７．底地の買取相場を相談する不動産会社の選び方
ただ、実際に底地の相場について相談するとしても、どのように不動産会社を選べばよいか分からない方も多くいらっしゃると思います。
担当者が感じが良かったとしても、底地の専門性が高くない事もありえます。ですので、底地の買取相場を知るためには、底地取引に精通した不動産会社選びが大事になってきます。
そこで、買取相場を相談する不動産会社の選び方を解説します。
７－１．底地取引の専門性を確かめる
まず、底地の売却には専門的な知識が必要です。
底地を取り扱う不動産会社は多くありませんが、底地取引に特化した会社や、豊富な経験を持つ不動産業者を選ぶことが重要です。一般の不動産会社は底地の取引経験が少なく、適切な相場算定が難しい場合があります。
専門性の高い会社は、底地買取業者として名を挙げている企業や、不動産鑑定士と連携している会社が候補となるでしょう。
当サイトURUHOMEを運営するドリームプランニングは、2005年の創業より底地の買取を行ってまいりました。
お困りの底地の買取相場を査定いたしますので、お困りの底地がありましたらお気軽にお問い合わせください。
７－２．買取実績の確認する
次に、その不動産会社がこれまでどの程度の底地買取実績を持っているかを確認することも大切です。
実績が豊富であるほど、適正な買取相場の提示やスムーズな取引が期待できますので、実績については、会社のウェブサイトや口コミ、実際に相談した際に確認してみましょう。
特に、自分が所有している底地の”種類や地域での取引経験があるか”を確認する事も大事です。
地域によって底地の市場環境や評価基準が異なるため、その地域に精通した会社であるかどうかは重要なポイントです。
７－３．複数社に見積もり依頼をする
底地買取では、複数の不動産会社に見積もりを依頼することを推奨します。
同じ底地であっても、不動産会社によって評価額が異なることがよくありますので、複数の会社から買取相場や実際の買取価格を出してもらい、最も納得できる条件を提示してくれる会社を選びましょう。
また、複数の見積もりを取ることで、それぞれの会社の評価基準や取引スタンスも見えてきます。
一社だけでなく、数社から提案を受けることで、相場感をつかむことができます。
８．底地の買取相場について相談する際の注意点
８－１．買取相場だけ聞いて売却を任せない
買取相場が高いからといって、必ずしもその不動産会社が良いとは限りません。
良くあるのは、「相場は●●●●万円なので、売却はお任せください」などと言って、不動産会社が地主様に高い査定を先に提示して、媒介契約を締結して売りに出してはみたけど「全然売れずに、結局安くなることになってしまった」というような事例です。
このように、高い買取相場を提示されても、お客様がつかなかったからと大幅に減額されたり、境界確定の費用や、借地人の立ち退き費用まで負担してほしいなどと言われるケースもあります。
買取相場の査定だけでなく、契約条件や取引のスムーズさ、お任せする不動産会社のアフターフォローなども総合的に判断しましょう。
８－２．相談内容について明確にする
相談する際には、自分がどのような目的で底地を売却したいのか、何を優先するのかを明確にしておくことが大切です。
例えば、早く現金化したいなら、買取業者にお願いするのが一番ですし、少しでも高く売りたいなら借地人さんに買ってもらう方が良い事もあります。
また、借地人とトラブルになりたくないというのであれば、慎重に話を勧めなければいけませんので、そうした事情や条件を詳しく不動産会社に伝えておく必要があります。
８－３．賃貸借契約書などの必要書類を用意する
底地を買取してもらう際に、正確な相場を出してもらうためには、賃貸借契約書などの資料を事前に用意しておくことが重要です。
賃貸借契約書には、地代の金額や支払条件、契約期間、更新条件など、底地の評価に影響を与える情報が詳細に記載されています。
不動産会社や鑑定士が底地相場の査定を行う際、この情報が基にされるため、契約書の内容は査定価格の正確性を左右します。
また、以下のような資料を準備しておくとスムーズな査定が可能になります。
- 土地賃貸借契約書
- 借地権者リスト（複数人いる場合）
- 直近の地代の支払い状況
- 固定資産税の納税通知書
- 底地の謄本
これらの資料が揃っていることで、買取相場の査定の正確性が向上し、取引における不明点やリスクが減少します。
また、売却を進める際の交渉もスムーズに行えるため、用意は万全にしておきましょう。
８－４．トラブルなどを事前に伝えておく
底地の売却では、借地権者との関係や過去のトラブルが査定に影響を与える場合があります。
そのため、これまでのトラブルや現在進行中の問題については、事前に不動産会社に正直に伝えておくことが重要です。
例えば、地代の未払いがある、借地権者との交渉が難航している、違法な建物が建てられているなどの問題は、底地の買取相場の査定や売却条件に直結します。
トラブルを隠して進めると、後々の交渉や契約段階で問題が発覚し、取引が滞るリスクが高まりますが、不動産会社が問題を把握できれば、リスクを反映した適切な査定を行い、売却に向けた最適な解決策を提案してもらう事が可能になります。
以上、底地の買取相場について解説してまいりました。
底地は基本的に買取してもらう事が難しく、借地権者との関係が良い場合や、一宅地に一つの借地権などの場合は、借地権者に買取してもらうのが一番高値で売れる方法です。
しかし、借地権者との関係が悪い場合や、借地権が複数の借地権者に設定されている場合、買取業者に買取ってもらうのがトラブルもなくスムーズでベストな選択です。
もし売却にお困りの底地がありましたら、”底地買取専門｜URUHOME”でお馴染み「ドリームプランニング」にお任せください。 ドリームプランニングは２００５年の創業より、底地専門の買取業者として、どんな底地も買取させて頂いてまいりました。
「底地相場について知りたい」「底地を買取してほしいなど」がございましたら、お気軽に声をおかけくださいませ。
従業員一同、皆様のご連絡をお待ちしております。
底地・借地の売却ならお任せください
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