Romaの中古アパート投資 (original) (raw)
どうもRoma(ろま)です。
「不動産は相続税の対策になる」とはよく聞くものだが、不動産と言っても土地や戸建て、一棟マンションなど色々ある。
じゃあ、実際にはどんな不動産を持ったら相続税の対策になるのか。
今回はそれをテーマにしていこうと思う。
これを知っていれば、資産にもなるし残された家族にも安心した資産を残すことができる。それでは早速お伝えする！
相続税に有効な不動産
①収益物件を活用した相続税対策
アパートやマンションなどの収益物件は、**相続税対策のためのツールとしてもとても効果が高い**。
ちょっと昔だけど、平成27年1月以降に相続税が増税された。**最高税率は55％**まで引き上げられてこれは世界で見てもトップクラスに高い税率。
日本は相続税に対して高い税率が課せられてるので、非常に資産を残しにくい国でもあるんだ。
しかしこれも不動産を活用することである程度はクリアすることができる。
不動産で残すという手段
理由としては、収益物件を取得すれば現金で所有する場合と比較して資産の評価額が下がる。
資産の価値が下がるんじゃなくて、あくまで相続税を考える評価だけが下がるので相続税も下がるといったことに。
現金3億円持ってるとそのまま3億円の評価だが、不動産3億円持ってるとそのまま3億円の評価ではなく下げて評価される。でも売却したら3億円近くになる。と言ったように、乖離ができるんだ。
土地の路線価は一般的に時価の7~8割。建物も同様なので単純に考えれば現金で持ってるより2~3割少なくなる。
こうやって現金を不動産に変えるだけで、評価が下がり節税になる。
しかも、収益物件は土地の上に建物が建っているために**貸家建付地**としての取り扱いに。
土地の評価が更地よりも大きく下がる。それに建物を入居者に価値ていると建物の評価も下がる。
この場合、現金を所有する場合と比較すると4~5割も資産の評価が下がることになる。
この評価のギャップを利用するのが、収益物件による相続税の節税方法だ。
それに、法人で活用すると自社の株価の評価額を下げられ、これまた節税効果が期待できる。
かなり税金の利益が圧縮できるので、併用してうまく資産を増やしながら節税をしていこう。
②相続税対策になる物件ならない物件
相続税対策になる物件とは、**相続税評価額と市場価格（時価）とのギャップが大きい**物件だ。
あくまでギャップを利用するが相続税対策の基本。そのためには評価を下げることが目的になる。
対策に適した物件
具体的には、都心部の物件が相続税の節税には向いている。地方の場合は国の評価額よりも実際の市場価格（時価）が低いケースがあるのでギャップが取れずに相続税対策には向いてない。
まあ、大体の地方物件は評価額の方が高くて取引されている売買価格の方がもっと低い。
そうなると、評価だけ上がって実際にお金にするのは低くなるので相続税対策としては適していないと言えるだろう。
僕も経営者をやってた頃は個人名義と法人名義のどちらも不動産を所有してたけど、基本まだ相続税を考える歳ではなかったので評価が高く売価が低い地方物件を所有していた。
都内は個人で所有して安定させて、法人ではガッツリ利益を取るために地方物件を中心に所有する。
そんな方針のもと、動いていた。これはサラリーマンでもできることで、サラリーマンで40代から50代の人はそろそろ相続税のことも考えゆっくり動き出してもいい。
不動産は動きがゆっくりしているので、10年20年前から動けばかなりの資産を蓄えることができる。
サラリーマンの方は資産管理法人を立てて、その法人で自分の資産を管理してもらう名目で会社をつくる。実際には自分が代表をやってもいいし奥様に代表になって自分が指示をして運営してもいい。
まあ、この場合は個人も法人も実際はあなたが動いているので自由に対策ができて、サラリーマンにはオススメの方法だ。
その資産管理法人が大きくなればいつかあなたもサラリーマンを独立！なんてのもできるのかも。
若いうちは利益重視で、年齢を重ねたら相続税対策に不動産を活用していこう！
③個人の場合
個人の相続税対策として、資産の評価を下げる方法だ。
例えば、現金が５億円あったとして(まあ現実味はないが)この現金でアパートやマンションなどの収益物件を購入することで相続財産(この場合は5億円)の評価が2億5000万円などに下がり課税対象額も下がる。
ようは、現金で持つより不動産で資産を持った方が節税効果が高くなるってこと。
個人の相続税対策
ある程度資産を持って不動産を売却したのちに、手元に現金があったとして。
その現金を評価額の方が低く、高く売れる不動産に切り替えることで残された人たちも多くの資産を受け取ることができる。
だって、冒頭でも話したように相続税の最大課税率は５５％だから。
半分以上持っていかれることを考えると、何か対策をしておきたいと思うのが普通だよね。
しかもこれ、借り入れで取得しても同じなんだよね。
アパートローンの残額は債務として残る。なので「債務控除」として相続財産から差し引くことができる。
物件が3億円でアパートローンの残額が3億円の場合、相続税評価額は1.5億の負債になる。
この1.5億の負債を他の資産と足し合わせることができる。
さらに収益物件の良いところは、借り入れ金を賃料で返済できること。
住宅ローンのような借り入れは自分の給料で返していくが、アパートやマンションを貸し出せば家賃が入ってくる。
その家賃を借り入れの返済に当てれば、通常の借金より余裕で返すことができる。
しかも、取得した時点で相続財産をその相続税評価で評価されるので、相続の直前に収益物件を取得することで資産の評価減を図ることも可能だ。
ただ、団体信用生命保険に加入している場合はちと違う。
死亡時に借り入れが一括返済されて残債はなくなる。相続財産を減らすといった効果は得られない。
むしろ、借り入れのない不動産が残るから財産は増える。
でも、1億円の現金を生命保険として受け取るより収益物件の相続財産としての評価は現金より低くなるから、相続税の負担は軽くなるんだ。
④法人の場合
今度は法人で取得した例を見ていく。
法人での財産の評価減とは、株式の評価を下げるということ。
不動産オーナーの社長にとっては、自社株も重要な財産。
法人でのケース
個人の相続財産の中で大きな割合を占めているケースも少なくない。
特に、あなたが高齢になった時には事業継承という問題が出てくる。
株式の継承を伴う事業継承においては、自社株の評価のコントロールも重要だ。
いかに税金を抑えて後継者に株式を譲渡するかということは、会社の存続において非常に大きな問題。
そのときに法人で収益物件を確保することで、時価と評価額のギャップが生まれる。
この差額の部分が、自社株の評価減につながる仕組みが個人の資産圧縮と一緒だ。
内部保留の3億円を使って3億円の収益物件を取得することで、先程の事例では1億5000万円程度まで評価を下げられる。
加えて減価償却費を計上できるため、利益を減らして株価を引き下げることも可能。
ただ、気をつけなければならないのが法人で収益物件を取得した場合は取得3年を経たないと、その評価は適用されない。
実際の取得価額での評価になってしまう。
個人の時は取得したときに、その時の評価になるんだけど、法人は注意が必要だ。
そのためにも慌てて法人を立ててすぐ相続税対策をしても意味がない。
しっかり計画を立てて行動することをオススメする。
不動産は一生使えるツールだ。
若いうちは収益をガッツリ狙って、年齢が重なったら今度は渡すことを考える。
そのように計画をすることで、残された家族にも安心した資産を残せるね。
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どうもRoma（ろま）です。
僕の周りにはサラリーマン大家が多いけど、中には会社を経営しながら不動産投資をする人もいる。
僕も会社を経営してたときは安定収入の一環としてアパートやマンションを数棟所有していた。
じゃあ、経営者がやる不動産投資としては、ずっと所有もしてたいけどいつかは売却してキャッシュを残したい。
そんなとき「どのタイミングで物件を売却した方が良いのか」を今回テーマにしてお届けしたい。
これを知れば、法人でやる不動産投資のメリットがわかるはずだ。
経営者がやる不動産の売却タイミング
①経営者＋不動産投資＝最適
経営者の方は、生命保険やリース商品でうまく節税したりキャッシュを使ったりして運営をしていく。
その中でも群を抜いて相性がいいのがアパートやマンションなどの「収益物件」だ。
相性最高なんだ
法人で取得すれば法人税を節税して手元に現金を残すことができるし、社長個人の名義で取得しても所得税を圧縮してこれまた手元に現金を残せる。
場合によっては相続税対策で不動産を買う人もいる。
しかも、節税でうまみを吸っておいて尚且つ売却したらこれまた現金が手に入る。
自由度が高い商品が不動産なんだ。
生命保険などは節税はできても、何年で償却という風にあらかじめ売却タイミングが決まっている。
本業の売り上げの浮き沈みもある中で、柔軟な対応はできない。
昨今はいつ何時何が起こるか分からないから、浮き沈みが激しい時に物件を売却して利益を圧縮すれば、節税効果も高まるってもんだ。
持ってる間は家賃収入が入るし、売却タイミングも自分で決められる。
自由度が高いのが不動産投資のメリットだ。
②本業がピンチの時に売却
何かあって経営不振に陥った時、収益物件を売却することで手元資金を確保できる。
これは先ほども伝えたことだ。
本業の赤字を穴埋めして、なるべく赤字経営したくないのが経営者の本音だろう。
経営者がやる不動産投資のいちばんの売却タイミングは「経営が不安定になったとき」だろう。
一つ目の売却タイミングは経営不振のとき
何か製品を作ってる会社なら、製品コストが上がれば利益も下がるし、為替の影響を受ける企業もある。
常に「何かあった時」のために不動産を所有しておくのは万全な体制を整える上でもオススメだ。
僕も7〜8年ほど会社経営をしてたけど、その中には円安やコロナ、インバウンドや法改正など様々なことが起きて、その都度売り上げにヒビが入った。
まあ、なるべく安定する業務を行なっていたのでそこまで影響があったわけではないが、お客様が「今は不景気だから」「今は先が見えないから」とお金を出し渋る人もいた。
日本全体がそのような考えだと、どんな職種でも停滞するよね。
そんな時は、僕は不動産を所有してたから家賃は安定して入ってたし、タイミングを見て売却したから売却益もたくさん入った。
このように、何が起こるか分からない日本だからこそ不動産投資のような堅いものは好まれると思う。
③本業が好調な時に売却
経営不振に陥ったら売却すると伝えたが、逆に売り上げが好調なときに売却するとどうなるか。
実はこれにもやり方がある。
普通は減価償却を多くとるために（といっても過言ではない）不動産を取得するけど、逆に節税目的で不動産を持っておく手段だ。
利益が出るときにも
1億円で物件を所有したとして、10年後の残債が5000万円、簿価が9000万円だったとしよう。
その年は当たり年で本業がかなり儲かった。
儲かると今度は法人税が高くなる。利益800万円を超えたら法人税も高くなるので、ここで4000万円利益が出た年があったとしよう。
それだけ出ると法人税もかなり高くなる。もしここで不動産を売却して5000万円で売れたとしたら、不動産では4000万円の赤字になる。
本業の4000万円プラスと不動産の4000万円赤字を相殺して、利益はゼロにする。
するとその年の法人税は大きな節税ができる。
こんな風に、本業が好調なときにも売ったら損をするようにすれば利益を調整できる。
経営不振の時にも役立つし、本業が良い時にも役立つ。
ただこれは、物件を持つ時にあらかじめ決めて所有した方がいい。
なかなかどちらにも対応する不動産ってのがあまりないから「これは節税用に」「これは何かあった時に売却してキャッシュを産むように」など、目的を決めてから所有してほしい。
このあたりは、不動産に強い税理士さんとよく相談して決めるといいだろう。
④将来のお金より今のお金
これは投資をする人みんなに伝えたいんだけど、投資したお金は早めに回収できた方がいい。
1年後の1000万円と10年後の1000万円の価値は違うんだ。
同じ1000万でしょ？って思うけど、経営で考えるとその1000万円を投資に回して利回り10%で増やしたら、10年後には2593万円になる（複利計算）
現在の価値の方が、、、
だから投資したお金は早く回収して、またそのお金で別の投資をしていく。
このような考え方だと、経営もうまくいくしキャッシュフローに困らない。
不動産投資でも目的によって利回り重視か安定資産かで持つものが変わる。
利回り重視なら実質利回りを高めに設定できる中古の物件がいいし、安定資産なら都内の利回り低いけど価値が下がらない不動産がいい。
オススメとしては、先にキャッシュを蓄えるために利回りを重視して回収を早くする。
手元現金ができてきたら一都三県に物件を移してなるべく安定な不動産を回す。
当然、売却してもガクンと下がることはないだろうし、持ってる間は家賃収入が入ってくる。
ここに辿り着くまでには、ある程度現金と実績が必要なので、まずは中古のアパート投資からオススメする。
サラリーマンの場合はこの進み方が鉄板。
経営者の場合は、まずは本業を安定させるための家賃収入が程よく入る物件を手に入れ、減価償却でも節税を試みる。
うまくいったら売却して都心部に物件を移す。
銀行からの目線も良くなるので、本業での融資もプラスになればあらたな事業展開もできるだろう。
不動産があるからこのように進めるわけで、なかったら別のもので対応するしかない。
僕は今のところ不動産以外にうまいものを見つけられてないので、不動産はおすすめの資産だ。
サラリーマンでも経営者でも、不動産投資をすれば将来の資産は安泰だ。
あなたも不動産投資に興味があれば、ぜひお問合せを！
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どうもRoma（ろま）です。
不動産投資オーナーは、家賃収入が目的の人も多いはず。
確実に家賃が入るようにするためには、入居者から確約される何かがほしい。
その材料として「保証人」や「家賃保証会社」などがあるけど、果たしてその材料は適役なものか。
身元のしっかりした保証人か家賃保証会社のどちらにしようか迷うところでもあるので、どちらが信用できるのか「保証人と家賃保証会社は本当に信用できるのか？」を題材にしてお届けする。
これを知れば、あなたも確実に家賃が入るようになる。
では早速お伝えする！
信用できるものか？
①家賃滞納者に対する防止策
日本の不動産の家賃回収には、連帯保証人をつけることが習慣化されてきた。
でも少子高齢化の流れもあり、親が年金暮らしの高齢者で連帯保証としての役割を担えない人や保証人を頼める親や兄弟がいない人も増えている。
連帯保証人！といっても、言葉だけで昔のような意味を成さないケースが多いそうだ。
そこで、家賃を保証してくれる「家賃保証会社」を利用するケースが多くなってきた。
家賃滞納者への対策
僕も基本は保証人より家賃保証会社を加入条件にしている。
昔、貸してるアパートの入居者で保証人が全く機能していないことがあった。だから今は家賃保証会社に委任してもらうことが多くなったね。
で、この家賃保証会社のいいところは「確実に家賃を回収」してくれるところだ。
保証人よりも保証会社の方が断然確実性がある。
②家賃保証会社を使った流れ
連帯保証人と、家賃保証会社を使うときの流れの違いはこうだ。
連帯保証人は実際に滞納家賃を請求しても、回収までに時間がかかるケースが多く、支払いを拒否されれば裁判などで膨大な費用もかかる。
家賃滞納⇨請求⇨時間がかかる⇨再度請求⇨最悪は裁判。みたいな流れ。
家賃が滞納されたら
これが、家賃保証会社の場合はどうか。
滞納があった場合は期日通りに弁済がある。それに事件や事故があった場合にも対応してもらえるため、基本的には滞納リスクから解放されて安定した収益物件の活用ができる。
家賃滞納⇨期日に家賃は入る⇨家賃保証会社が債権を請求⇨入居者に払ってもらう。といった流れになるので、家賃を回収するのは家賃保証会社の仕事になる。
これで、オーナー側としては確実な家賃回収ができる。
ただ、家賃保証会社自体が倒産してしまったら、このようにはいかない。
まあ、家賃を滞納するリスクと家賃保証会社が倒産するリスクを考えたら、圧倒的に家賃滞納の方が高いリスクだろう。
保証会社の利用は、オーナー自身の自衛とも言える。
③保証会社のしくみ
今までも何度かここはお伝えしたんだけど、もう一度おさらいを。
保証会社に加入するための保証料は、**家賃の30%〜60%**程度が一般的。
**店舗や事務所は100%**といったところもある。
保証会社ってこうなってる
この保証料、誰が払うかというと「入居者」なんだ。
更新時にも一定額のお金を入居者に支払ってもらうことで、滞納が発生した場合の家賃等を保証会社ぎ入居者に変わって普段する。というのが中身だ。
自分で加入してもらえるからオーナーとしては嬉しいものだ。
中古物件をオーナーチェンジで購入した場合、今まで入居されてた人たちは保証会社に加入していないケースもある。
そんな時は更新時に保証会社に入ってもらうか、同意が得られなければオーナーが負担して家賃保証会社に加入をしてもらう。
契約時ではなくて更新時になるので、ハードルが高いのが現状。
新しい入居者からは積極的に家賃保証会社に加入を必須！としていこう。
④保証会社と管理会社の関係
保証会社が良いのはなんとなく分かったけど、どこまで保証してくれるのか。
サービス内容としては、家賃だけじゃなく更新料や退去負担金、強制執行の裁判費用、さらに電気や水道料金までカバーできるといった優れもの。
ただ、この範囲は保証会社と管理会社の関係によって変わってくる。
サービスは管理会社次第
保証会社からすれば管理会社は自社の商品（保証）を販売してくれる代理店といった位置付け。
大口の代理店（管理会社）ほど優遇してサービス内容を充実にしてくれる。
管理会社の力が強ければ強いほど、サービスは充実してくる。
あと、保証会社を使う際は保証会社独自の「審査」があって、保証会社が認めなければ入居者は保証会社をつけることができない。
うちのお客様になってもいいですよ〜という許可がないと、入居者は保証会社をつけることはできないんだ。
となると、あまりにも厳しい審査をする保証会社にお願いすると、入居したい！っていう人が出てきても断られてしまう。
当然、入居者がいないとオーナーとしては家賃が入ってこないので困ることに。
ただ、保証会社としても誰でも保証します！ってなるとこっちも困るものがあるよね。
以前の入居で揉めてました！とか家賃滞納がたくさんあって退去しました！とかいう人の保証までしたくないものだ。
家賃の滞納が一度起きると、回収するのが難しくなってくる。
いかに滞納させない仕組みをつくるかということが、これからの収益物件活用においては重要になる。
オーナーが実際に得られる収入は「契約賃料等×回収率」だ。回収できなければ、いくら満室になっても意味がない。
その点でも、入居率とならんで回収率が重要になる。
そのためにも、保証人をつけるよりかは家賃保証会社を使って確実に家賃を回収する施しをした方がいいだろう。
そのためにも、密に管理会社とは連絡を取り合い保証会社との力関係も把握しておこう。
不動産投資は、みんなで協力しあえばものすごくうまくいくもの。
自分1人の力ではなく、みんなの力を手に入れてあなたの不動産投資ライフを輝かせよう！
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どうもRoma（ろま）です。
アパートやマンションなどの収益物件を持っている不動産オーナーなら一度は考えること。
「最適な物件の所有期間」ってどれくらいだろう？というのは結構オーナー同士でも話し合ったりする。
しかも、個人で持ってる人と法人で持ってる人でも同じ期間が良いのか悩むところだ。
今回はそこをテーマにして「物件の最適な所有期間は？」というテーマでお届けする。
これを知れば、間違いなくあなたの不動産投資ライフは輝くだろう。
それでは、早速いってみよう！
最適な所有期間
①個人で持つ場合の最適期間
取引自体が個人の場合、税金が安くなる「長期譲渡」の5年以上保有がいいだろう。
実は不動産を売却したあとにかかる税金には、5年未満の「短期譲渡」と5年超えの「長期譲渡」に分かれる。
長期譲渡がいい
所有期間が短い人には約40%ほどの税金が、売却時にかかる。所有期間が5年を超えると**約20%**となる。半分だね。
これは大きな違いで、税金のことを考えると5年超えまで所有するのがいいだろう。
ただその時の相場によるので、5年の間に売却した方が儲かりそうなら短期でもいい。
まあ、不動産は価格がそこまで上下するものではないから、だいたいは長期譲渡のタイミングでの売却が最も有効かもね。
これが高額所得者に関しては、総合課税という高い税率で税金を納めなければならない。
まずは持ってる間は減価償却で節税。
物件売却時には分離課税で税率が20%に抑えられるので、節税効果も非常に高い。
この税率のギャップを利用して、高額所得者は節税を試みよう。
あと注意が、長期譲渡は購入した日から5年ではなく、1月1日が5回来ないといけない。
年の途中で物件を所有した人は、1月1日が何回越したかを数え、間違えがないようにしよう。
場合によっては6年近く保有しないと5年以上の長期譲渡にならないからね。
②複数持ってる人は
個人の譲渡所得は分離課税だけど、同じ年に不動産を売って損失があった場合、その損失の金額を他の物件の利益から相殺できる。
不動産を何棟か持ってる個人の人は、物件を売ることで利益が出るものと、損する物件を同年に売ることでもっと節税効果の相乗が起きる。より効果的になるね。
もしね、新築ワンルーム投資とかで明らかに売ったら損が出る物件を持ってる人なら、同時に売却して精算してもいい。
相殺していく
まあ、ワンルーム持ってる人は1棟ものの融資が受けられない確率が高いけど、マメ知識として。
不動産を複数持つと「この物件で100万利益出るけど、ここの物件で200万損するから相殺できるな」なんてあれこれ考えられる。
棟数が多い人の方がやりようがあるんだ。
実際僕の周りの不動産投資家も、物件が増えるごとに入れ替えをしている。
築古の物件を減価償却期間が過ぎてくるときに、それを売って新しい不動産と入れ替える。
その時に利益があっても、他の物件を買う。不動産を買う1年目は諸経費などが結構かかるから、その利益と相殺する。
みたいに、株の売買のように入れ替えをしている。
サラリーマン大家がそれをやってるのを見ると、面白いよ。みんな工夫して節税してるよね。
③法人の場合の売り切りタイミング
もしあなたが法人で不動産を持ってる場合、所有の目的別に出口戦略が変わってくる。
法人は個人と違って、売却益が総合課税になる。
法人は総合課税
本業や他の物件とのバランスを考えながら売却ができるんだ。
まずは節税重視で。法定耐用年数を超えた木造アパートは4年で償却できるので、うまみが減った物件から売却して新たな物件を入れ替える。
これはさっきも伝えた内容だね。
こうすることで、売却しても新たな物件の減価償却期間が始まるので、切れ目なく節税効果が楽しめる。
もちろん、売った物件には売却益が出るから赤字相殺できるタイミングがいいね。
A物件は売ったら利益が出る。でもB物件で修繕費がかかったからそれを合わせて相殺する。こういった手法も活用できる。
あとは、本業の資金繰りで赤字になってしまった年に、利益が出る物件を売って相殺するなんてことも。
法人は個人と違って「総合課税」だからできる技だ。
あなたが複数棟持つようなら、いつかは法人を設立して不動産投資をすることをオススメする。
サラリーマンが資産管理法人を持ってる人、意外と多いよ。
僕の周りはみんな持ってるから、もう当たり前になってるけど、あなたもサラリーマンをしながら資産管理法人を持つことは可能だよ。
④目的によって進み方は違う
不動産投資をしたいっていう人は、大体はお金の問題じゃないかなと思う。
今より収入を上げたいとか、家族に資産を残したいとか、税金をもっと少なくしたいとか。
趣味でやる人もいるだろうけど、大半はお金に絡んでくる。
もしあなたがお金に対して不満や不安があるなら、僕は投資や副業をオススメする。
その中でも1番のオススメが不動産投資なんだ。
資産形成の一つに
昨今は物価の上昇、人口減少、年金問題に温暖化。災害が多い日本に住んでる僕らは困った時に助けがいるものだ。
でも、国は助けてくれない。助けられるのはやっぱり自分だよね。
今はサラリーマンだって資産を残せる時代だし、不動産投資用の融資もある。
本業は会社勤務だけど週末はサラリーマン大家って人もいる。
そういう人と、何もやってない人の違いは数年後明らかになる。
片方は資産を蓄えていて、片方はずっとお金の不安を持っている。
この先の未来をどう輝かせるかは、あなた次第。
不動産投資にはあなたの悩みを解決する手段が沢山組み込まれてるので、興味がある人はぜひ進んで欲しい。
アドバイスは僕がするので、ぜひお問合せを！
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どうもRoma（ろま）です。
アパートやマンションなどの物件を買うとき、建物価格の割合が多ければ節税効果が高い。
そしてさらに、建物と付帯設備においても分けることができる。
でも、分けるメリットはどこにあるのか？
今回は節税において「建物と設備を分けるメリットは？」というテーマでお届けしたいと思う。
これを知っていれば、手元資金がもっと増える。得することばかりだ。
減価償却と設備の割合
①建物と設備を分けて償却期間を短縮に
さっきも伝えたけど、物件を買うときに建物の価格の割合が大きければ、減価償却を多くすることができる。
その効果をさらに大きくするのが「建物本体」（躯体部分）と「付帯設備」（給湯器やエレベータなど）に分けて償却する方法。
分けるとお得に
付帯設備の耐用年数は15年と決められてる。
木造でも躯体は22年の耐用年数だから、どの建物本体よりも短く償却が可能だ。
しかも、法定耐用年数（15年）を超えた部分は3年で償却も可能に。
ようは建物と分けると償却期間が短くできるってこと。
これはRC造のように建物本体の耐用年数が長い物件を購入した場合には特に有効なんだ。
こうすれば、なるべく短い期間で多くの減価償却費が計上できて、先に手元資金が多く残る。
そのお金があれば、大規模修繕や買い増しなど次のステップに向かうことができる。
②割合はどれくらいがいい？
建物本体と付帯設備を分ける場合、建物全体の1〜2割ぐらいを目安に分けるのが一般的。
具体例として、建物価格が1億円（うち設備が2000万）築年数23年のRC造物件を例にとる。築23年なので、残りの償却期間は28年。
本体と設備を分けない場合は1億を28年で割ると年357万円ほど。これが毎年の償却費になる。
それと、設備を分けた場合は当初の3年間は年951万円もの償却費を計上することができる。
だいたい設備は1~2割ほど
建物8000万円を28年、設備2000万円を3年で償却して合計するとそれぐらいになるんだ。
2年目3年目も同じ。最初の3年間で2855万円もの償却が可能だ。
建物と設備を一緒にしてた時よりえらい違いだよね。
こんな感じで、建物と設備を分けることで、減価償却を短期で多く取り、高い節税効果を得ることができる。
ただ4年目以降は年285万円の償却費用となるので、ここだけ見ると建物と設備を分けない方が節税効果は低くなる。
どちらが良いかは、出口戦略によって変わるね。
③どういう人がやるべきか
築年数によるけど、設備は15年が耐用年数となるのでそれ以降の築年数の物件を買うなら、僕は建物と設備を分けた方がいいと思う。
さっきも伝えた通り、最初の3年間でかなりの節税効果になるから、手元資金が貯まる。
早く貯まれば、そのお金でリフォームして物件の価値を高めたりできる。
また、棟数多く持ってる人なら残債が少ない物件を先に返済して100%自己所有にすれば、売却してもいい。
抵当権がない分、売れたお金は自分の手元に残るし、金利分も安くなる。
家賃収入も多くなるし、全体のキャッシュフローも良くなると言った好循環になる。
最初の1棟目の人で、手元にお金を蓄えた方が安心！という人はオススメできる。
キャッシュフローを手元に残そう
また、他にも物件を抱えてる人なら「こっちの物件で利益が出てもこの物件で節税して相殺できる」みたいなやりくりだって可能だ。
何はともあれ、当初3年で手元の資金が多く残るのは魅力的。
物件の棟数を拡大させたい人にもおススメだ。
④節税を知ればまず安定
減価償却のように高い節税効果はとても魅力的。
日本って、本当に税金が高い。消費税は海外からしたらまだ安い方ではあるけど、他の税金はかなり高い水準だ。
税金が多いってことは、それだけ収入がないとやっていけない。今の平均年収が450〜460万ほど。
これでは昨今の物価上昇や高くなっている税金を払うことも大変だ。
それなのに給料は上がらない。どうしろっていうの？が本音だと思う。
僕も高校を卒業してから、社会人として働いている。もうかれこれ20年以上は社会人だ。
人生の半分を社会人として生きてると、最初の頃にもらってた給料と生活水準を基準に今を見ると物価は本当に急激に上がってると思う。
少し前までは「缶コーヒーの値段が20年変わらない」なんて言われてたのに、生活用品が軒並み上がってる。
じゃあ給料は上がってるか？というと、世の中を見渡すと必ずしもYESとは言えない。
じゃあ副業をしよう！って話になるけど、これもハードルが高くて大変。
そんな時に強い味方が「不動産投資」になるんだ。
やれば身に付く不動産投資
サラリーマンのように安定した給料をもらってる人ほど、銀行はお金を貸したがる。
物件を持てば家賃収入が手に入って、それが自分の収入を上げてくれる。
忙しい人でも管理会社にお願いすればいいから、何棟持ってても忙しさは変わらない。
こんなにサラリーマンと相性がいいのは、不動産投資以外ないんじゃないだろうか。
ただ、サラリーマン大家になれる時代はいつ終わるか分からない。
融資の状況も絶えず変化するので、借りられるうちに借りておいた方が無難。
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しっかりアドバイスをしていきたいと思う。
あなたの不動産投資ライフが輝きますように。
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どうもRoma（ろま）です。
昨今のニュースでも話題の**少子高齢化**問題。
昔は兄弟が6人も7人もいることが多かったけど、今の人たちは結婚しても子供がいないケースも多い。
それにはいろんな問題があるんだろうけど、間違いなくこれからの日本は「**超高齢化社会**」になるだろう。
そんな時、あなたの持ってる物件にも高齢者が入居したいと言ってくれるかもしれない。
どうしても病気やケガ、あるいは死亡といったリスクがよぎってしまう。
今回は「高齢者を受け入れる時の注意点」と題してお届けする。
これを知れば、あなたの不動産の入居率がアップすることになる。
高齢者の受け入れ方
①孤独死に対する考え方
2040年には、日本人口の35%が65歳以上になるという予想も出ている。
1/3は65歳以上のお年寄り。むしろ若い人の方が少なく感じるかもしれない。
こうなると、持ってる物件の入居者が若い人から高齢者にシフトしていくのも予想ができる。
そう考えると、受け入れてあげることで入居率はアップするだろう。
まずはこれからの入居者がお年寄りにシフトしていくだろうという頭でいてほしい。
②リスクといえば
高齢者を受け入れる最大のリスクといえば「**孤独死**」だろう。
家族関係も希薄になりつつ現代では、1人で住んでて誰も気がつかずに…なんてことも考えられる。
死は誰しも経験する
人は誰しも死んでしまうものではあるが、問題は遺体発見までの時間。
仕事1ヶ月2ヶ月後に見つかるケースもあるし、1〜2日で見つかるケースも。
これは痛み具合によって、その後の清掃にも関係してくる。
死後2ヶ月後の腐乱死体となると、床や壁などを全て剥がして新品にしないと臭いやシミは取れない。
20平米のワンルームでも300〜400万も掛かってしまうケースがある。
しかも、孤独死してしまった部屋に新たな入居者を募集するには告知も必要だし家賃も下げて募集するケースがほとんど。これではかなりの痛手になるだろう。
アパートやマンションなどの収益物件を持ってるなら、自分のアパートで孤独死があっても発見が遅れるのは絶対に避けなければならない。
これから高齢の入居者が増えるとなると、ここのリスクは高まってくる。
早めに対処しておくべきだ。
③対処方法として
早く発見できるかは正直運が関わるところでもあるけど、まずは管理会社に巡回してもらうなどして対応しよう。
これでも防ぎようがないが、やらないよりはマシだと思う。
もう一つは「入居者保険」だ。
孤独死に対応した入居者保険を利用して、万が一のことがあった場合には保険で費用を対応しよう。
孤独死が発見された場合、家賃保証として200万ほど。原状回復費用として100万ほど補償される。かなり手厚い保険だね。
対処法は絶対にある
これによって、万が一の孤独死が起きたときにも慌てずに、冷静に対処することができる。
お金の不安をなるべく減らして、迅速に対応したいものだ。
保険費用も3000〜5000円（1戸）かかる。でも、手厚いことを考えると高齢者がいる場合は加入を勧める。
防ぎようがないことだけど、起きたことへの対処は迅速にしたい。
巡回と保険でまずは手厚くしておこう。
④入居者センサーをつけてみる
100%は防ぎようがないけど、もう少し未然に防ぎたい。
そんな時は「入居者センサー」というものをつけてはどうか。
入居者センサーを取り付けてみる
費用は1台あたり4〜5万円ほど。このセンサーは人が一定時間動かないと自動的に知らせてくれる機能がついてる。
入居者の異変にいち早く気づくためのものだ。
行政によってはこのセンサーの取り付けを推進してて、補助も出してくれる所もある。
国としてもこの問題解決に取り組まないといけないし、オーナーとしても起こしたくないもの。
だから、できることからコツコツ始めるといい。
僕も築年数古めの物件には70歳代の入居者がいるけど、入居した時から数年経ってるが長く住んでくれてる。
引っ越すとなると面倒だし、長く住んでくれるし、人に迷惑かけることも少ない。
ただ、心配なので管理会社に「〇〇号室の方、お元気されてますか？」と月に一回は報告時に確認するようにしてる。
なるべく管理会社としても大ごとにしたくないから、気を使って面会してもらってたりする。
地域の人たちがコミュニティをやったり定期的に人に会ってればいいんだけど、家族が遠くにいて独りぼっちのお年寄りには、こちらから歩み寄らないといけない。
これは日本全体が考えないといけないことなんだけど、僕らオーナーとしてもできることから始めたい。
これからどんどん高齢者が増える。
あなたの物件も、早めに対処をしていこう。
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どうもRoma（ろま）です。
不動産投資家は皆キャッシュではなく、融資を受けて物件を購入する。
メガバンクや日本政策金融公庫など、いろんな種類の金融機関があるが「地銀」や「**信金**」はその中でも地元密着型。
その地域に住んでる方や企業に支援をしているので、遠方に住んでる人にはなかなか首を縦に振ってくれないこともある。
では、不動産投資では地銀や信金から融資を受けるのはムリなのか？というとやり方を知ってれば大丈夫。
今回は「地銀や信金から融資を受けよう」というテーマでお届けする。
これを知れば、高利回りの物件も手に入るかも。それでは早速お伝えする！
地銀・信金からの融資
①地銀と信金の考え方
地銀や信金の事業目的は「地域の経済活動の発展に寄与すること」となっている。
だから、地元で商売をしてる人への融資がメインになってくる。
地域密着なのが地銀・信金
アパートやマンションなどの収益不動産のために、サラリーマンにお金を貸します！は一般的ではないんだ。それに、地元以外の人では尚更だ。
まあ、名前が「地方銀行」っていうぐらいだし、信金だって「信用金庫」だ。
信金の場合は会員制度による協同組織の地域金融機関。ここにも地域という文字がある。
どちらも「地元の人を応援します！」なので、地元以外の人を尊重するつもりはない。
という考えだと、なかなかハードルが高そうに思えるね。
まずは地銀や信金の考え方を知ってから、次のステップに進もう。
②紹介で取引チャンスを掴む
なかなか「一見さんお断り！」みたいな雰囲気だが、実はそんな中でも取引できるチャンスはある。
それが「不動産会社からの紹介」だと、地銀や信金側からしても取引を考えてくれるきっかけになる。
業者からの紹介
あなたが取引した不動産会社、もしくはこれから取引するであろう不動産会社からその地域の地銀や信金を紹介してもらうんだ。
金融機関側としては、今まで取引したことのある不動産会社と連携すれば、その会社を信用したうえで融資を伸ばすことができる。
不動産会社側だって、融資がつくことで物件を販売できる。そして売り上げが上がる。
買主（あなた）は縁もゆかりもない場所の金融機関と取引ができて、尚且つ物件が手に入る。三者良し！の関係が出来あがる。
紹介してもらって取引すると、さらにメリットが。
紹介という信用がある分、優遇した条件で融資が受けられることもある。
金利1%台で期間も20〜30年、フルローンという好条件の融資も可能かもしれない。
こういうことを踏まえると、不動産会社から紹介してもらって地銀や信金から融資を受けるのがとても得になる。
金融機関によって融資の姿勢や基準は様々。
紹介を使いながら自分の属性や状況で融資してくれる金融機関を見つけるのが、融資調達の有効な手段でもある。
でもね、たまに金融機関を紹介してくれない不動産業者もいる。そんなところは、金融機関と信頼関係がつくれてないのかも。
そしたらキケン。社会的信用が担保されてない会社とは取引しない方が無難だ。
一つの目安として頭に入れておこう。
③経営者がやるなら
会社経営者が、信金や地銀から初めて融資を受けようとするなら、まずは経営してる会社で取引を進めるべきだ。
物件が決まってなくても、準備段階として何かの事業融資をしてもらう。
その返済途中で延滞が無ければ、物件が出てきたときに「不動産の方でも融資は可能ですか？」と声を掛ければ、もしかしたらいけるかもしれない。
お付き合いが濃くなってから
金融機関側としては、お金を貸したという実積。キチンと返済してもらってるという実績。
これらが非常に大切で、お付き合いしてるという実績(エビデンス)があればあるほどより大きな金額の融資を受けることも可能。
実績ある人には、これからも長くお付き合いしたいと考えてるのが金融機関なんだ。
あと、金融機関側として嬉しいのは「**投資信託、保険、定期預金、定期積み立て**」などをしてくれる顧客。
そのお金を運用して手数料も取れるし、金融機関としてはもうガッツリ「お客様」扱いされる。
お金を貸して金利で儲かるより、そう言った手数料で儲かる方が大きいからね。
ATMの手数料だって儲けの部分だ。金融機関は手数料ビジネスをしてると思えば、その手数料を払った分だけ信用は上がる。
担当者も支店長もこういった**金融商品は成績になる**ので、可能な範囲でお付き合いしよう。
僕も取引銀行とは、定期預金とかでよくお付き合いしてた。こちらとしてはお金を預けるだけなんだけど、それが相手にとってはメリット大。
お金が減るもんじゃないし、むしろ低金利でも増やしてくれるんだから僕は可能な限り預けてたね。
その分、良い情報や金融機関の濃い情報をもらったりしてた。情報が多ければ、それだけ良好な物件も手に入る。
お互いのメリットが合わさった瞬間でもある。
④相手のメリットを知ると付き合いやすい
ビジネスの中では、相手にメリットを与えられる人でいると得することが多い。
さっきの金融機関では、手数料が儲けのタネなので、その手数料を払うものでお付き合いする。
飲み屋だってそうだ。女の子が隣についてくれる＝この子の人件費もかかってる。
では店側としては何がメリットになるのか？
メリットを与えよう
セットで組まれてるお酒以外に注文してあげることで、お店側の利益は格段に上がる。
ある経営者の人がすごく良いことを教えてくれた。連れてってくれた六本木の飲み屋さんで「シャンパン」を注文してはすぐ次のお店に回るという、1日で5〜6軒ハシゴした経験がある。
このときに、毎回シャンパンを頼むんだよね。最初は好きで飲んでるのかな？と思ったけど、実は違くて「シャンパンが1番利益があがる。そしてすぐ無くなる。だから回転がいいシャンパンを頼んでるんだ」って言ってた。
相手が1番メリットがあることをしてあげて、しかも横柄な態度は取らずにサッと帰る。
相手がメリットあることを知ってるから、お付き合いが濃くなる。
その経営者の人は、お付き合いある飲み屋さんで接待することも多く、そのときにはお店側も「〇〇社長のところにVIPルーム用意して！」と優先的に待遇を良くしてくれたみたい。
そうすれば、商談も進みやすかったり情報交換もできたり。
与えればその分返ってくるものだし、自分が与えられるものが多ければその分得することも多い。
あなたも普段から、仕事やプライベートでもまずは「与える」ことをしてみたらどうかな？人生ガラッと変わって、ステキな出会いがあるかもよ？
不動産投資って、ただの投資じゃなくてこういう人間面で学ぶこともすごく多い。
だから、やってて楽しいんだよね。
あなたもこれから不動産投資をするなら、ぜひその一歩踏み出す勇気を大切にしてくれ。
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