Tasación y Mercado - Juan Carlos Piracés Schmidt (original) (raw)

2019, Tasación y Mercado - Teoría y Práctica del Método Comparativo en la Tasación Inmobiliaria

En el ámbito de la tasación inmobiliaria en Chile, el método comparativo o “de mercado” es ampliamente utilizado. Sin embargo, no deja de sorprender la superficialidad y subjetividad con que frecuentemente se aplica: deficiencias conceptuales y técnicas, uso de muestras de mercado muy pequeñas y sin verificar, homologación casi inexistente, uso indiscriminado de la media... No es extraño, la mayoría de los tasadores es autodidacta, se ha hecho en la práctica. En este contexto surgió el desafío de escribir este documento, un intento por profundizar en este método. Es una recopilación de las ideas de muchos auto-res recogidas a lo largo de los años en mis intentos, inconclusos e insuficientes, por cierto, por comprender el fenómeno del valor inmobiliario. Me disculpo por no citarlos a todos pues, lamentablemente, no siempre registré las fuentes; solo espero que la bibliografía incluida al final del libro contribuya a develar la identidad de sus autores. Las comparto con ustedes para poner en el debate que la tasación realizada con el método comparativo no es una simple estimación “a ojo” de los valores de los inmuebles ni tampoco el resultado de aplicaciones informáticas milagrosas. Al contrario, requiere aplicar métodos científicos para recolectar muestras de mercado válidas, analizarlas, evaluarlas y concluir en valores con fundamentos económicos lógicos y coherentes. Detallaré algunos avances significativos en el uso de herramientas matemáticas y estadísticas en la tasación. No son una panacea pese a que tendemos a confundir “calidad” y “precisión” con “complejidad” matemática, olvidando que los resultados numéricos pueden llevarnos a conclusiones equívocas si nos basamos en datos sucios, incompletos o que no verificamos previamente. La tasación es un problema de información, mala información y mal análisis irremediablemente producen malos resultados por muy avanzadas y sofisticadas que sean las herramientas que utilizamos. Y como la buena información es escasa, nuestra experiencia, sensibilidad y entendimiento del mercado son indispensables para suplir sus deficiencias. Pero queda mucho por pensar, estudiar y discutir, lo cual hace aun más interesante este desafío. Los invito a compartirlo. Sus comentarios, rectificaciones y sugerencias son indispensables para avanzar.