La crisis de la vivienda solo acaba de empezar: los cambios sociales agravarán el problema (original) (raw)

La vivienda, independientemente de su régimen de pertenencia, es un problema actual, y en el largo plazo —en un horizonte de dos o tres décadas— se vislumbra como una grave amenaza para toda la sociedad. No en vano, coincidirán simultáneamente tres fenómenos determinantes: aumento de la longevidad, crisis de natalidad y crecientes flujos migratorios para compensar la caída de nacimientos y la falta de mano de obra. La consecuencia será un aumento de las tensiones en el mercado de la vivienda, entre otras razones, porque el número de hogares, tanto de dos miembros como de uno solo, aumentará significativamente. De hecho, estos últimos serán dominantes en un horizonte de 15 años, generando un incremento de la demanda que no siempre podrá ser satisfecho por la oferta, afectando lógicamente a los precios.

Otro factor será determinante. En medio de un proceso histórico de despoblamiento de amplias zonas del país, la creciente concentración de personas en un mismo territorio, fundamentalmente en grandes áreas metropolitanas, provocará fuertes tensiones, mientras que, por el contrario, la despoblación será estructural no solo en zonas rurales, sino también en ciudades y capitales de provincia medianas. Es decir, se producirá una dualidad que influirá de manera decisiva tanto en los precios como en el acceso a la vivienda debido a la insuficiencia de oferta. La diferencia entre la España vaciada y la España abarrotada, con mayores aglomeraciones urbanas, se acelerará en las próximas décadas: cuatro de los cinco millones de personas del aumento proyectado de la población en los próximos 15 años se habrán asentado en un reducido número de territorios.

Este es el diagnóstico que hace uno de los estudios cualitativamente más importantes de los últimos años sobre la vivienda desde un punto de vista demográfico y sus consecuencias sobre la distribución de la riqueza. Lo ha elaborado la Fundación Emilio Ontiveros, y su director ha sido Daniel Manzano, socio de Analistas Financieros Internacionales (AFI). En el informe se muestra cómo, hasta 2008, la producción de viviendas nuevas superaba al número de hogares, pero desde entonces, con la crisis inmobiliaria y los cambios sociales, se observa el fenómeno opuesto, aunque con una particularidad.

Viviendas principales y secundarias

Del total de viviendas construidas en la década 2001-2010 [ver gráfico], un 29% fueron secundarias, pero en el periodo 2011-2020 ese porcentaje se elevó hasta el 36%. Es decir, una de cada tres viviendas se destinó a otro uso que no es el principal. La concentración de la riqueza en las edades adultas puede explicar este fenómeno, lo que confirma una importante brecha intergeneracional. Como señala el informe, si se compara la distribución de riqueza entre los boomers y los millennials en el mismo momento del ciclo vital, se aprecia que la generación millennial es más desigual que la generación del baby boom cuando esta se encontraba en el mismo rango de edad que los actuales millennials.

Además, la vivienda estaría jugando un papel importante en el aumento de la desigualdad dentro del propio grupo de millennials, incluso con mayor intensidad que en otras cohortes de edad. Esto se debe a que las tasas de esfuerzo que supone vivir en alquiler (una opción cada vez más común ante las dificultades de acceso) limitan su capacidad de ahorro, generando desequilibrios entre millennials, algunos con acceso a vivienda en propiedad y otros forzados a vivir en alquiler.

El informe advierte que la actual concentración de la riqueza en los mayores tendrá importantes consecuencias en términos de herencias. Se estima, en concreto, que entre 2042 y 2062 a cada millennial le corresponderá (teóricamente) una herencia media de 250,000 euros, un 41 % más de lo que recibirán los boomers entre 2022 y 2042. Esto, sin considerar ninguna revalorización, solo como resultado de la demografía. Bajo un supuesto de revalorización del 1 %, la herencia media podría aumentar hasta un 69 %. Según los autores, este trasvase generacional amplificará la desigualdad en las próximas décadas. “La evidencia sugiere”, sostienen, “que el proceso de herencia/donación se concentra en hogares con una acumulación de riqueza superior o con mayor tenencia de propiedades inmobiliarias”. Es decir, la desigualdad ya no vendrá fundamentalmente de la renta, sino de la herencia inmobiliaria.

Las coronas metropolitanas

No solo se trata de cambios económicos, también sociales. Los autores del estudio han observado que algunos municipios cercanos a grandes ciudades, aunque fuera de las coronas metropolitanas, han reducido el número de viviendas secundarias mediante su transformación en viviendas principales. Ello podría deberse al traslado de familias que han buscado zonas más alejadas de la ciudad para su residencia, “ya sea por el menor precio o por preferencias en cuanto a las características de la vivienda y de la zona”. A partir de los datos de Estadística, el estudio recuerda que el parque de viviendas en España cuenta con 26,7 millones, de los cuales 18,7 millones son principales y el resto, unos 8 millones, corresponden a viviendas no principales —usadas como viviendas secundarias o vacías—.

Existe otra particularidad muy relevante. En el caso español, el parque de vivienda social o de vivienda pública de alquiler muestra un volumen muy inferior al de la media de los países de la UE: se sitúa en un 2,5% del total de viviendas principales, frente a una media de la UE del 9,3%, y al peso de otros países como Francia, con un 16,8%, o Países Bajos, con un 30%.

Otra particularidad poco estudiada en la literatura sobre el mercado inmobiliario es el diferencial entre España y Europa en cuanto al parque de viviendas infraocupadas. En las estadísticas internacionales, se define como viviendas infraocupadas aquellas en las que la relación entre el tamaño de la vivienda —medida por el número de habitaciones— y el número de personas que la ocupan es superior a las necesidades estándares. Este fenómeno es particularmente frecuente en las urbanizaciones periféricas de las grandes ciudades en viviendas unipersonales.

En el caso español, este elevado peso de viviendas infraocupadas es alto para el conjunto de la población por una especie de coste de oportunidad, especialmente para los hogares de mayor edad. Son aquellos hogares que suelen mantener la vivienda familiar, aunque se reduzca el número de personas que conviven en ella. Es decir, aunque los hijos se hayan emancipado, el propietario no vende su vivienda, algo que no sucede tan frecuentemente en otros países, donde en muchos casos hasta se cambia de país para vivir los últimos años, lo que provoca un aumento de la oferta. La costa española, donde viven muchos extranjeros de forma permanente, es un ejemplo claro, y también influye en la presión de los precios.

Compra o alquiler

La tercera característica del mercado español es el régimen de tenencia. El número de hogares con vivienda en propiedad se ha reducido ligeramente en los últimos años hasta situarse apenas por encima de los 14 millones, frente a los 3,3 millones que ya viven de alquiler en condiciones de mercado. En estos últimos 20 años se han incorporado cerca de 2 millones de viviendas a la oferta de alquiler, lo que ha trasladado las tensiones de la propiedad al alquiler, explicando en parte que los precios de las viviendas de segunda mano hayan crecido mucho menos que los de las nuevas: un 267 % en el primer caso y un 171 % en el segundo desde 2004.

La presión en el mercado de alquiler lleva a una cuarta característica. Dado que el arrendamiento ha subido mucho, en gran medida por la dificultad de acceso a la propiedad, en muchas zonas el inquilino paga más de lo que costaría la cuota hipotecaria en caso de adquirir la vivienda. ¿La causa? Quienes aspiran a una vivienda de estas características no tienen capacidad para financiar la entrada, y quienes la poseen a edades avanzadas, por razones obvias, no las venden. Desde 1975, cada década ha aumentado en promedio dos años la esperanza de vida al nacer y en torno a 1,25 años la esperanza de vida a los 65 años.

A esto hay que añadir que el porcentaje de nacidos en el extranjero ha pasado de ser inferior al 6 % a principios de siglo a superar el 17% en 2022, lo que añade presión en términos de demanda de vivienda. Mientras que la población española ha aumentado solo un 3 % en las últimas dos décadas, la población extranjera se ha incrementado un 351%, lo cual también impacta en la estabilidad del mercado de la vivienda si no se construyen unidades al ritmo que marca la inmigración.

Más población implica la creación de más hogares, y se prevé un fuerte aumento en las próximas dos décadas. Un 19,1% entre 2024 y 2039 —casi 3,7 millones de nuevos hogares en términos absolutos—, muy por encima del 10,6% proyectado para el crecimiento de la población (algo más de 5 millones de personas). Esto supone una creación media de casi 250,000 hogares anuales. Además, el aumento de la longevidad retrasará la salida de viviendas al mercado. En el horizonte final de proyección, los mayores de 80 años duplicarán su proporción en la población, pasando del 6% actual al 12%, mientras que los mayores de 65 aumentarán del 20% al 30%. En definitiva, una tormenta casi perfecta —longevidad, baja natalidad, inmigración e incluso especulación en torno a un activo muy rentable— que intensifica la presión sobre el mercado de la vivienda y amplía el desfase entre oferta y demanda."