2006 DTS 057 SUAREZ SIERRA V. LEVITT HOMES 2006TSPR057 Jurisprudencia

del Tribunal Supremo de P.R. (original) (raw)

Jurisprudencia del Tribunal Supremo de P. R. del a�o 2006

2006 DTS 057 SUAREZ SIERRA V. LEVITT HOMES 2006TSPR057

EN EL TRIBUNAL SUPREMO DE PUERTO RICO

�ngel J. Su�rez Sierra

Mildred L. Santana Mej�as

Levitt Homes, Inc. y otros

Peticionaria

Certiorari

2006 TSPR 57

167 DPR ____

N�mero del Caso: CC-2004-701

Fecha: 11 de abril de 2006

Tribunal de Apelaciones: Regi�n Judicial de Bayam�n

Panel integrado por su presidente, el Juez Arbona Lago, el Juez Urgell Cuebas y la Jueza Feliciano Acevedo

Abogados de la Parte Peticionaria:Lcdo. Mario J. Pab�n-C�tala

Lcda. Nynorsha C. Lugo-S�nchez

Abogada de la Parte Recurrida: Lcda. Mildred L. Santana Mej�as

Asociaci�n de Constructores de

Hogares de Puerto Rico: Lcdo. Roberto Lefranc Morales

Lcda. Hilda Qui�ones Rivera

Materia: Derecho Civil, Vicios de Construcci�n, Da�os y Perjuicios, el plazo decenal comenz� a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPE expidi� los permisos de uso de la residencia. Como consecuencia de esto, estimamos que la acci�n de los compradores en contra de Levitt al amparo del Art�culo 1483 fue presentada dentro del t�rmino provisto en ley para ello.

ADVERTENCIA

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SENTENCIA

San Juan, Puerto Rico a 11 de abril de 2006.

Levitt Homes, Inc. (en adelante Levitt) acude ante nos solicitando la revocaci�n de un dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones. Mediante dicha decisi�n se determin� que en el presente caso no comenz� a transcurrir el plazo decenal para reclamarle a Levitt responsabilidad por vicios de construcci�n hasta el momento en que se otorg� la escritura p�blica de compraventa suscrita entre �ste y los esposos �ngel Su�rez Sierra y Mildred L. Santana Mej�as (en adelante �compradores�). En esencia, Levitt sostiene que, contrario a lo resuelto por el foro apelativo, el plazo decenal se activ� en el momento en que la Administraci�n de Permisos y Reglamentos (en adelante ARPE) concedi� el permiso de uso de la residencia.

Examinados los alegatos sometidos, confirmamos el dictamen emitido por el Tribunal de Apelaciones.

El 31 de diciembre de 1992, los compradores adquirieron la unidad CE-41 de la Urbanizaci�n Camino del Mar en Toa Baja mediante escritura de compraventa. La referida urbanizaci�n fue desarrollada y financiada por Levitt.

Al momento de otorgarse la escritura de compraventa, Levitt no hab�a terminado de corregir ciertos defectos de construcci�n que los compradores le hab�an se�alado luego de realizar una inspecci�n ocular de la residencia. No obstante, los compradores accedieron a finalizar la compraventa antes de que se corrigieran dichos defectos ya que Levitt ten�a la urgencia de completar el negocio antes de finalizar el a�o 1992. Levitt corrigi� la mayor parte de estos defectos en enero de 1993.

M�s de cinco a�os despu�s, los compradores le cursaron una misiva a Levitt comunic�ndole que hab�an surgido nuevos vicios de construcci�n en su residencia. Levitt no hizo nada respecto a esta reclamaci�n.

As� las cosas, el 30 de diciembre de 2002 los compradores demandaron a Levitt ante el Tribunal de Primera Instancia por defectos en la construcci�n al amparo de lo preceptuado en el Art�culo 1483 del C�digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la correcci�n de los referidos vicios de construcci�n y la concesi�n de sobre cuarenta mil d�lares ($40,000) en da�os y perjuicios.

Levitt present� ante el foro de instancia una moci�n de sentencia sumaria mediante la cual solicit� la desestimaci�n de la demanda presentada en su contra. Aleg�, en s�ntesis, que la causa de acci�n de los compradores fue presentada luego de haber transcurrido los diez (10) a�os que dispone el Art�culo 1483 para ello. Sostuvo que el referido plazo decenal comenz� a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha en que la Administraci�n de Reglamentos y Permisos (en adelante ARPE) expidi� el permiso de uso de la unidad en controversia.

El Tribunal de Primera Instancia concluy� que el plazo decenal se activ� con el otorgamiento de la escritura de compraventa el 31 de diciembre de 1992, ya que es en ese momento cuando se acepta definitivamente la obra. Por ende, deneg� la solicitud de sentencia sumaria presentada por Levitt.

Inconforme con dicha determinaci�n, Levitt acudi� ante el Tribunal de Apelaciones. El foro apelativo se neg� a expedir el auto solicitado pues consider� que el Tribunal de Primera Instancia actu� correctamente al rehusarse a desestimar sumariamente la demanda presentada por los compradores.

Todav�a insatisfecho, Levitt acude ante nos mediante petici�n de certiorari solicitando la revocaci�n de la resoluci�n emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de autos. En esencia, reproduce los mismos planteamientos que esboz� ante el foro de instancia. Expedimos el auto solicitado. Ambas partes han comparecido. Adem�s, la Asociaci�n de Constructores de Hogares de Puerto Rico compareci� ante nos como amicus curiae. Estando en posici�n de resolver, procedemos a as� hacerlo.

II.

El Art�culo 1483 del C�digo Civil establece, en lo pertinente, que:

El contratista de un edifico que se arruinase por vicios de construcci�n, responde de los da�os y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10 a�os), contados desde que concluy� la construcci�n; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendr� el arquitecto que la dirige, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la direcci�n. 31 L.P.R.A. 4124.

La protecci�n otorgada al comprador mediante dicho art�culo solamente se activa cuando �ste demuestra que los vicios de construcci�n son de tal magnitud que ocasionan la ruina del edificio o unidad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148; Rivera v. A & C Development Corp., 144 D.P.R. 450 (1997). Una vez el comprador evidencia que su propiedad est� arruinada se activa una presunci�n de culpa en contra del contratista a cargo de la construcci�n. Desde ese momento, le corresponde al contratista presentar prueba que demuestre una de dos circunstancias, a saber: (1) que el edificio o la unidad no est� arruinado, o (2) que la ruina no se debi� a su negligencia. Id.

El plazo decenal durante el cual se debe presentar una reclamaci�n por vicios de construcci�n es tanto de garant�a como de caducidad. Por ende, los defectos en la propiedad deben de surgir dentro del transcurso del referido t�rmino. Adem�s, la acci�n reclamando indemnizaci�n por los da�os causados por los vicios debe ser presentada antes de que expire el plazo decenal. Rivera v. Las Vegas De. Co., Inc., id.

Con relaci�n a cuando comienza a decursar el referido plazo, en el pasado hemos expresado que �ste se activa con la recepci�n definitiva de la obra por el due�o. Es precisamente en este momento cuando el due�o renuncia a reclamar por los vicios aparentes de la obra mas no por los vicios ocultos ni los que puedan arruinar la propiedad. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra.

De otra parte, resulta pertinente se�alar que �de ordinario, los t�rminos que nuestro ordenamiento reconoce para reclamar por defectos o vicios de construcci�n se computan a partir del otorgamiento de la escritura de compraventa.� Asociaci�n de Residentes P�rticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. el 16 de diciembre de 2004, 2004 T.S.P.R. 203.

Por otro lado, en Asociaci�n de Residentes P�rticos de Guaynabo, Id, nos rehusamos a reconocer que el plazo para reclamar da�os por defectos en las �reas comunales de un condominio comienza a decursar en el momento en que ARPE concede los permisos de uso de la vivienda. Fundamentamos dicha conclusi�n en que, de utilizar dicha fecha como punto de partida para computar el referido plazo, �estar�amos acortando irrazonablemente el per�odo que tiene todo titular en un condominio para hacer sus reclamaciones por vicios de construcci�n.� Id. Sostuvimos, adem�s, que acoger la teor�a de la peticionaria en aquel caso �equivaldr�a a establecer que el momento en que comienza a decursar el t�rmino para incoar la reclamaci�n es anterior a la fecha en la que el titular adquiere el apartamento.� Id.

A pesar de que los anteriores pronunciamientos fueron realizados en el contexto de una reclamaci�n de da�os por defectos bajo el art�culo 9 de la Ley de la Oficina del Oficial de Construcci�n, no existen razones de peso para rehusarnos a extender la referida normativa a reclamaciones por vicios de construcci�n de una vivienda al amparo del Art�culo 1483 del C�digo Civil. Adoptar la postura contraria tendr�a el efecto de reducirle injustificadamente al consumidor el plazo durante el cual tiene derecho a reclamar la garant�a decenal. Ello porque la expedici�n del permiso de uso por ARPE es anterior al momento en que se realiza la compraventa.

Por ende, es nuestro criterio que el t�rmino para reclamar por vicios de construcci�n al amparo del referido art�culo comienza a decursar en el momento en que se otorga la escritura de compraventa de la propiedad y no en el momento en que ARPE expide los permisos de uso de la vivienda.

Con este marco normativo en mente, pasemos a considerar los hechos que tenemos ante nos.

III.

En el presente caso, Levitt argumenta que la fecha en que los compradores adquirieron la residencia al otorgar la escritura de compraventa correspondiente es irrelevante a los fines de computar el t�rmino para reclamar por vicios de construcci�n al amparo del Art�culo 1483. Alega que el punto de partida para el c�mputo del referido t�rmino era la fecha en que los profesionales de construcci�n a quienes les hab�an encomendado edificar el complejo residencial en controversia le entregaron las viviendas a Levitt. No le asiste la raz�n.

El prop�sito de la garant�a decenal es proteger al consumidor de los vicios ocultos que atentan contra la seguridad de lo que se edifica. V�ase a Rivera v. A.C. Development Corp., supra. A estos efectos, mediante la causa de acci�n conferida por el Art�culo 1483 se intenta imponerle a quienes se lucran de la industria de la construcci�n la responsabilidad de garantizarle a los consumidores el pleno disfrute de las edificaciones que adquieren. Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, supra. Por esto, a tenor con la clara pol�tica p�blica que subyace a los referidos preceptos, hemos adoptado interpretaciones que favorecen a la parte m�s d�bil, el consumidor, quien por lo general es lego en materia de construcci�n y muchas veces no tiene los recursos suficientes para hacer valer sus derechos frente a las poderosas empresas constructoras y desarrolladoras. Rivera v. A.C. Development Corp., supra.

En vista de los anteriores principios, nos parece excesivamente formalista y r�gida la soluci�n propuesta por Levitt a la controversia en el caso de autos. Reconocer que en el presente caso el plazo decenal se activ� cuando ARPE le expidi� los permisos de uso de la residencia a Levitt equivaldr�a a concederle a �stos un dominio absoluto para determinar cu�ndo comienza a transcurrir el referido plazo decenal contra los compradores. No podemos avalar una interpretaci�n del Art�culo 1483 que tiene el efecto de reducirle injustificadamente al comprador el t�rmino durante el cual puede presentar una reclamaci�n por da�os producto de vicios de construcci�n. Ello ser�a contrario a la clara pol�tica p�blica en estos casos de favorecer al consumidor el cual usualmente est� en una posici�n de desventaja frente al constructor y al desarrollador.

Por ende, concluimos que en el caso de autos el plazo decenal comenz� a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPE expidi� los permisos de uso de la residencia. Como consecuencia de esto, estimamos que la acci�n de los compradores en contra de Levitt al amparo del Art�culo 1483 fue presentada dentro del t�rmino provisto en ley para ello.

IV.

En atenci�n a los fundamentos antes expuestos, se confirma la Sentencia emitida por el Tribunal de Apelaciones en el caso de ep�grafe y se devuelve el caso al foro de instancia para la continuaci�n de los procesos de forma compatible con lo aqu� resuelto.

As� lo pronunci�, manda el Tribunal y certifica la Secretaria del Tribunal Supremo. La Juez Asociada se�ora Rodr�guez Rodr�guez disiente con Opini�n escrita a la cual se une la Juez Asociada se�ora Fiol Matta.

Aida Ileana Oquendo Graulau

Secretaria del Tribunal Supremo

Opini�n Disidente emitida por la Juez Asociada se�ora Rodr�guez Rodr�guez a la cual se une la Jueza Asociada se�ora Fiol Matta.

San Juan, Puerto Rico, a 11 de abril de 2006

La controversia planteada en este caso nos permit�a expresarnos por vez primera sobre cu�ndo comienza a transcurrir el plazo decenal establecido en el Art�culo 1483 del C�digo Civil para reclamar por los vicios de construcci�n surgidos en una residencia de un proyecto de urbanizaci�n. Soy del criterio que en desarrollos de viviendas nuevas, el plazo decenal se activa con la recepci�n definitiva de la obra de parte del promotor quien, en su funci�n de promitente inmobiliario, es el comitente originario del contrato de ejecuci�n de obra.En este caso en particular como habremos de discutir, esa fecha qued� fijada en el momento de la expedici�n de los permisos de uso por la Administraci�n de Reglamentos y Permisos.

Lamentablemente, la sentencia dictada en el d�a de hoy concluye que el plazo decenal �comenz� a decursar en el momento en que los compradores otorgaron la escritura de compraventa y no cuando ARPE expidi� los permisos de uso.� No queda claro en qu� posici�n queda el promotor de la obra frente al contratista a la luz de esta conclusi�n. �Puede �ste instar una acci�n por vicios ocultos si no ha vendido la unidad de vivienda? Si la respuesta es en la afirmativa, �cu�ndo comienza a correr su t�rmino? �Es que hay m�s de un plazo decenal para un proyecto de viviendas como el de autos, uno para el promotor y otro para el consumidor adquirente? Por otro lado, �qu� ocurre si se anula el negocio jur�dico de la compraventa? �Qu� efecto tendr� una determinaci�n de nulidad de la escritura p�blica otorgada? Estas interrogantes, como muchas otras, nos obligan a disentir de la decisi�n que hoy toma una Mayor�a de este Tribunal.

El efecto real de la sentencia dictada en el d�a de hoy es entonces, el de multiplicar el plazo decenal aplicable a un desarrollo de viviendas como el de autos, ya que habr� un plazo distinto para cada residencia, en funci�n de la fecha en que �sta fue adquirida por el consumidor. La ausencia de un plazo decenal uniforme computado a partir de la fecha en que el proyecto fue aceptado por el promotor, como sostengo, expone al contratista a responsabilidad por tiempo indefinido, toda vez que al momento de la entrega del proyecto no se sabe cu�ndo se vender� la �ltima residencia en ese complejo residencial. Ello, a mi juicio, crea, innecesariamente, inestabilidad e incertidumbre en este rengl�n de la econom�a.

La mayor�a lleg� a su conclusi�n extrapolando lo resuelto en Asoc. de Residentes P�rticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. 16 de diciembre de 2004, 163 D.P.R. ___, 2004 TSPR 203, a la controversia en este caso.[1] Discrepamos de este curso de acci�n ya que Asoc. de Residentes P�rticos de Guaynabo, nada tiene que ver con el Art�culo 1483 del C�digo Civil, tan es as� que dicho articulado ni tan siquiera se menciona en la Opini�n emitida de este Tribunal en ese caso.

Veamos entonces con mayor detenimiento.

El 30 de diciembre de 2002 el se�or �ngel Juan Su�rez Sierra, su esposa Mildred L. Santana Mej�as y la Sociedad Legal de Gananciales compuesta por ambos (demandantes o recurridos) presentaron demanda sobre vicios de construcci�n en su residencia y da�os y perjuicios contra Levitt Homes, Inc. (demandado o peticionario) y otros demandados de nombre desconocido. En la demanda alegaron que el 31 de diciembre del a�o 1992 otorgaron escritura de compraventa de su residencia identificada como CE-41 de la Urbanizaci�n Camino del Mar en Toa Baja. Dicha urbanizaci�n fue desarrollada por el demandado Levitt Homes; y Levitt Mortgage fue la instituci�n que financi� la compra de la residencia de los demandantes. A ese momento Levitt no hab�a terminado de corregir ciertos defectos de construcci�n que hab�an sido se�alados por los compradores luego de una inspecci�n ocular de la residencia. No obstante, sostienen los demandantes que Levitt ten�a urgencia de cerrar la compraventa antes de finalizar el a�o 1992, por cuanto accedieron a otorgar las escrituras con el compromiso de Levitt de corregir dichos defectos en enero 1993. As� sucedi� y el 15 de enero de 1993 el se�or Su�rez firm� un documento certificando que, con excepci�n de un gabinete de cocina que faltaba por instalar, los dem�s defectos hab�an sido debidamente corregidos por Levitt Homes. V�ase Ap�ndice del Certiorari a la p�g. 221.

A�os despu�s, el 15 de diciembre de 1998, los compradores suscribieron una carta a Levitt Homes comunicando por primera vez sobre vicios de construcci�n que hab�an surgido en la residencia. Levitt Homes no actu� en relaci�n a esta comunicaci�n.

As� las cosas, el 30 de diciembre de 2002 el matrimonio Su�rez-Santana demand�, amparado en el Art�culo 1483 del C�digo Civil, 31 L.P.R.A. sec. 4124. Reclamaron la correcci�n de los alegados vicios de construcci�n o el reembolso de los costos para corregir los mismos, seg�n fuera el caso; m�s cuarenta mil d�lares ($40,000) en concepto de da�os y perjuicios, costas y gastos.[2]

Luego de contestar la demanda, Levitt Homes present�, el 17 de abril de 2003, solicitud de sentencia sumaria para desestimar la demanda en su contra. Adujo que los defectos alegados no fueron reclamados dentro del t�rmino establecido en el Reglamento N�m. 2268 del Departamento de Asuntos del Consumidor (D.A.Co.), Reglamento para Regular las Distintas Actividades que se llevan a cabo en el Negocio de la Construcci�n de Viviendas en Puerto Rico. En la alternativa, aleg� que la reclamaci�n al amparo del Art�culo 1483 del C�digo Civil, estaba prescrita toda vez que la demanda fue presentada en exceso de los diez (10) a�os que dispone dicho art�culo. Levitt sostuvo que dicho plazo decenal comenz� a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, fecha que denota cu�ndo concluy� la construcci�n de la residencia. Fue en esta fecha que la Administraci�n de Reglamentos y Permisos (ARPE) expidi� a Levitt el permiso de uso de la unidad en controversia.

Con el beneficio de los argumentos de las partes en relaci�n a la moci�n de sentencia sumaria, el Tribunal de Primera Instancia dict� el 12 de diciembre de 2003 Resoluci�n denegando la misma. El tribunal concluy� que una controversia sobre la existencia de vicios de construcci�n no puede disponerse mediante el mecanismo de sentencia sumaria; y en todo caso, que el plazo decenal se activ� el 31 de diciembre de 1992 con el otorgamiento de la escritura p�blica de compraventa, momento que representa la aceptaci�n definitiva de la obra.

No conforme, Levitt acudi� al Tribunal de Apelaciones en recurso de certiorari. Evaluadas las posiciones de las partes, el foro intermedio deneg� expedir el recurso, reiterando en su resoluci�n que el punto de partida del plazo decenal es la fecha de otorgamiento de la escritura de compraventa. Inconforme aun, Levitt acudi� ante este Tribunal alegando como �nico error que:

Err� el Tribunal de Apelaciones al denegar el auto solicitado por concluir que el periodo de diez (10) a�os que provee el Art. 1483 del C�digo Civil de Puerto Rico comenz� a decursar al momento en que la parte demandante otorg� la escritura de compraventa de la propiedad en controversia.

Examinada la solicitud de _certiorari,_expedimos el recurso. Las partes han comparecido, as� como tambi�n la Asociaci�n de Constructores de Hogares de Puerto Rico quien compareci� como amicus curiae.

El C�digo Civil, en su art�culo 1483, 31 L.P.R.A. sec. 4124, regula las consecuencias jur�dicas de la ruina de un edificio cuando �sta es atribuible al profesional de la construcci�n que dirigi� la obra, frente a aquel que encarg� la misma. Dicho art�culo dispone que:

El contratista de un edificio que se arruinase por vicios de la construcci�n, responde de los da�os y perjuicios si la ruina tuviere lugar dentro de diez (10) a�os, contados desde que concluy� la construcci�n; igual responsabilidad, y por el mismo tiempo, tendr� el arquitecto que la dirigiere, si se debe la ruina a vicios del suelo o de la direcci�n.

Si la causa fuere la falta del contratista a las condiciones del contrato, la acci�n de indemnizaci�n durar� quince (15) a�os.

El referido art�culo, a manera de excepci�n, prolonga la responsabilidad de los contratistas y arquitectos en relaci�n a la obra ejecutada, m�s all� de la entrega de la cosa. G. Vel�zquez,Responsabilidad por los defectos en las edificaciones, 20 Rev. Jur. U.P.R. 13_,_ (1950). Este precepto se fundamenta en el hecho que, como norma general, la entrega de la cosa y el examen que se haga de ella no son suficientes para conocer todos los vicios de los que la cosa pueda adolecer. Probablemente, por la naturaleza misma de los edificios, esos defectos no se han exteriorizado a ese momento, sino que s�lo podr�n ser observados con el transcurso de cierto tiempo. En atenci�n a esto, la ley fija un periodo de tiempo en el cual la responsabilidad del contratista o arquitecto pueda reclamarse. J.M. Manresa y Navarro, Comentarios al C�digo

Civil Espa�ol, Tomo X, Vol. 2, Editorial Reus, Madrid, 1969, a la p�g. 709.

La responsabilidad que emana de este art�culo se denomina com�nmente �responsabilidad decenal�, en atenci�n al plazo dispuesto en su primer p�rrafo. Esta responsabilidad por ruina se origina en consideraciones de inter�s p�blico, pues por motivos de seguridad p�blica se hace necesario garantizar la buena construcci�n y estabilidad de lo edificado para no someter al p�blico a riesgos indebidos. F. Arnau Moya, Los vicios de la construcci�n, Tirant Lo Blanch, Valencia, 2004, p�gs. 23-24. Incluso, se entiende que la protecci�n del inter�s general y p�blico se impone a la protecci�n del inter�s privado en el cumplimiento de la prestaci�n debida. J. Puig Brutau, Fundamentos de derecho civil, Tomo II, Vol. II, Bosch, Barcelona, 1987, p�g. 452. A estos efectos nos expresamos en Gonz�lez v. Agostini, 79 D.P.R. 510 (1956), donde resolvimos que la renuncia al plazo decenal es nula por ser contraria al orden p�blico. V�ase tambi�n G�igel v. Mariani, 85 D.P.R. 46 (1962); Luan Investment Corp. v. Rexach Construction Co., 152 D.P.R. 652 (2000).

Conforme ha venido exigiendo la doctrina al interpretar el Art�culo 1483, para que tenga lugar la responsabilidad decenal deben cumplirse ciertos requisitos, a saber: que las personas responsables hayan participado en la construcci�n de un edificio[3]; que dicho edificio sufra de ruina[4]; que la ruina se manifieste dentro del t�rmino de diez (10) a�os desde que concluy� la construcci�n del edificio[5]; que la ruina se deba a vicios de construcci�n[6] o del suelo, o a la falta del contratista a las condiciones contractuales. F. Arnau Moya, supra, p�gs. 35-36.

Mediante nuestra jurisprudencia hemos interpretado los mencionados requisitos, delineando as� la doctrina vigente en materia de responsabilidad decenal por ruina. La controversia que hoy nos ocupa nos ofrece la oportunidad de expresarnos sobre el requisito temporal del Art�culo 1483. Ya anteriormente, con el prop�sito de lograr uniformidad en este tipo de reclamaci�n, hab�amos adoptado la doctrina del plazo �nico. Esta doctrina postula que para que proceda la acci�n decenal, los vicios deben surgir dentro del t�rmino de diez (10) a�os, y dentro de ese mismo t�rmino debe ejercitarse la correspondiente acci�n legal. En Rivera Rodr�guez v. Las Vegas Development, 107 D.P.R. 384 (1978), reconocimos que la doctrina del plazo �nico ha sido criticada por su rigurosidad, ya que tiene el efecto pr�ctico de acortar el plazo de garant�a. No obstante, defendimos la doctrina por entender que el acortamiento del plazo --sobre el cual nos expresamos como un t�rmino �ya largo de por s�-- es precisamente la tendencia de los c�digos modernos. Adem�s, consideramos que equiparar el t�rmino de garant�a con el plazo de caducidad adelantaba el deseo de determinar el momento exacto en que expira la responsabilidad, ofreciendo as� mayor certeza en cuanto a la posibilidad de la reclamaci�n. V�ase tambi�n Zayas v. Levitt & Sons, 132 D.P.R. 101 (1992).

Debemos ahora determinar en qu� momento espec�fico se activa ese plazo decenal. El propio Art�culo 1483 --que corresponde al Art�culo 1.591 del C�digo Civil Espa�ol-- literalmente dispone que este plazo transcurre �desde que concluy� la construcci�n�. No empece la aparente claridad de este precepto, la doctrina espa�ola se encuentra dividida en su interpretaci�n. La divergencia de opiniones se basa en la interrogante sobre si la conclusi�n de la construcci�n se refiere al sentido material o hecho f�sico (terminaci�n material de las obras); a la entrega o puesta a disposici�n de la obra; o finalmente, al hecho jur�dico de la recepci�n. M.A. Del Arco y M. Pons, Derecho de la Construcci�n, Editorial Hesperia, Madrid, 1988, p�g. 302. En esta �ltima teor�a, se entiende que el t�rmino �construcci�n� comprende el contenido de la prestaci�n al que viene obligado el contratista, que por su parte incluye la entrega y recepci�n de la obra una vez terminada. J. Cadarso Palau, La responsabilidad decenal de arquitectos y constructores, Editorial Montecorvo, Madrid, 1976, p�g. 346.

Algunos autores, entre ellos Manresa y De la C�mara, fijan el d�a de la entrega de la obra como aquel que da inicio al plazo decenal, considerando esta responsabilidad como una excepci�n a la norma general que libera de responsabilidad al contratista con la entrega. J. M. Manresa y Navarro, supra, p�g. 709_._ Contribuye a la pol�mica sobre el punto de partida de la responsabilidad decenal el hecho que el propio C�digo Civil no distingue entre la entrega y recepci�n de la cosa, ni regula esta etapa adecuadamente, gesti�n que le ha correspondido a los tribunales. V�ase F. Arnau Moya, supra, p�g. 58; Rubio San Rom�n_, La responsabilidad civil en la construcci�n,_ Colex, Madrid, 1987,a la p�g. 134. En su sentencia del 14 de octubre de 1968 el Tribunal Supremo de Espa�a acogi� la doctrina generalizada que distingue entre la entrega y la recepci�n de la cosa, y enfatiz� que la recepci�n puede operar con anterioridad o con posterioridad a la entrega de la cosa. No obstante, como advierten Diez Picazo y Guill�n, lo que la sentencia llama recepci�n es lo que t�cnicamente se denomina aprobaci�n, que por lo general conlleva una entrega previa de la cosa. L. Diez Picazo y A. Guill�n, Sistema de derecho civil, Volumen II, Tecnos, Madrid, 1985. As� tambi�n, la sentencia del 19 de julio de 1977 distingue entre entrega y recepci�n al definir la primera como una �mera actividad f�sica� y la segunda como la �manifestaci�n de voluntad expresa o t�cita, por la que se expresa la conformidad con la obra efectuada, y que es relevante por el c�mputo de plazo y saneamiento�.[7] (�nfasis nuestro.)

Un sector minoritario de la doctrina adelanta la tesis que el momento decisivo es el momento del hecho f�sico de la terminaci�n de la obra. Esta posici�n ha sido avalada, entre otros, por Garc�a Cantero[8]; Garc�a Conesa[9]; y Fern�ndez Hierro[10]. As� tambi�n, G�mez de la Escalera menciona que no debe depender el punto de partida del plazo decenal en un acto contractual como lo es la recepci�n, en la medida que, seg�n su opini�n, no se trata de una responsabilidad contractual. Adem�s, opina que el acto jur�dico de la recepci�n se presta a que �sta se efect�e sin que la obra est� concluida; y destaca que es m�s f�cil probar un hecho f�sico tal como la conclusi�n, a un hecho jur�dico como lo es la recepci�n. C. R. G�mez de la Escalera, La responsabilidad civil de los promotores, constructores, y t�cnicos por los defectos de construcci�n, Bosch, Barcelona, 1994, p�gs. 183-185.

De otro lado, la posici�n dominante en la doctrina adelanta que el plazo decenal se activa con el hecho jur�dico de la recepci�n definitiva de la obra[11]. Esta tesis postula que �nicamente mediante la declaraci�n de voluntad del due�o --sea �sta expresa o t�cita-- de aceptar la entrega de la obra, es que puede considerarse que �sta ha sido concluida.

Una vez finalizada la obra, la doctrina distingue entre tres etapas de posible manifestaci�n. Primero, la verificaci�n de la obra, consiste en el examen realizado con el objetivo de obtener los elementos necesarios para poder pasar juicio sobre la construcci�n. Segundo, la aprobaci�n, es la declaraci�n emitida favorablemente a consecuencia de la verificaci�n, que implica la obligaci�n de aceptar la obra. Finalmente, la recepci�n --resultado de las dos fases anteriores--, surge a consecuencia de la entrega o puesta a disposici�n que hace el contratista de la cosa, y de la obligaci�n que surge para el comitente en recibir la obra por haberla aprobado. V�ase L. Diez Picazo y A. Guill�n,supra, p�g. 466; J. I. Rubio San Rom�n, supra, p�gs. 134-135; M. A. Del Arco y M. Pons, supra, a la p�g. 291. En otras palabras, se entiende como recepci�n el acto jur�dico mediante el cual se acepta la obra por parte del due�o o comitente; con el efecto jur�dico de tener por cumplidas las obligaciones del contratista. M. A. Del Arco y M. Pons, supra, p�g. 289; I.E. Molina, Responsabilidad de los profesionales de la construcci�n por ruina, Buenos Aires, 1989, p�g. 80.[12]

La doctrina tambi�n se ha encargado de fragmentar la recepci�n en dos etapas: la provisional y la definitiva. La recepci�n provisional, cuyo cometido es la comprobaci�n de la obra, no cubre ninguna clase de defectos de obra, salvo pacto en contrario. M�s bien, el due�o se reserva el derecho de examinar la obra y hacer reclamos por vicios para que �stos sean corregidos. Diez Picazo y Guill�n, supra, p�g. 467. De otro lado, la recepci�n definitiva es aquella mediante la cual el comitente acepta que la obra ha sido ejecutada correctamente y se ajusta a lo convenido. J. Puig Brutau, supra, p�g. 149. De acuerdo a la doctrina, y as� resolvimos en Pacheco Torres v. Estancias de Yauco, res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148, 160 D.P.R. ___; con la recepci�n definitiva el due�o renuncia a reclamar por los vicios aparentes, no as� por los vicios ocultos ni aquellos que causen la ruina del inmueble, que aun siendo aparentes, constituyen incumplimiento del contrato de construcci�n.

En cuanto a c�mo opera la recepci�n, el C�digo Civil no exige formalidad alguna para efectuarla. Por consiguiente, se entiende que rigen las normas generales sobre la declaraci�n de voluntad. Seg�n adelantamos, la doctrina generalizada admite que la recepci�n se puede llevar a efecto tanto en modalidad expresa como t�cita. Del Arco y Pons resaltan que en la pr�ctica es frecuente que la recepci�n se lleve a cabo expresamente, mediante un acta de recepci�n levantada a esos efectos con la comparecencia de las partes contratantes. No empece, se reconoce la recepci�n t�cita resultante de hechos y acciones que representen la intenci�n del due�o de aceptar la obra. A manera de ejemplo, se deduce la recepci�n t�cita del pago del precio sin reserva alguna y de la utilizaci�n de la obra luego de haber tomado sin reparos posesi�n de �sta. Lo esencial es que de los actos del due�o surja necesariamente la voluntad de aceptar la obra sin restricciones. Del Arco y Pons, supra, p�g. 297; Diez Picazo y Guill�n,supra, p�g. 467.

Es con la recepci�n definitiva, seg�n la doctrina mayoritaria, que se determina el punto de partida del plazo decenal. Entre otros tratadistas espa�oles, comparten esta opini�n Herrera Catena, Cadarso Palau, Del Arco y Pons, Fern�ndez Costales y Cabanillas S�nchez. F. Arnau Moya, supra, p�g. 58, n.121. Herrera Catena resalta que la recepci�n cumple la m�nima finalidad de ayudarnos a determinar el momento de la conclusi�n de la obra. Este autor advierte que �si dejamos reducido el concepto �conclusi�n� a lo puramente f�sico, la imprecisi�n del mismo podr�a conducirnos a incertidumbres e inconcreciones, respecto a un dato fundamental imprescindible; el punto de partida del plazo decenal de garant�a.� J. Herrera Catena, supra, p�g. 27.

As� tambi�n Del Arco y Pons opinan que la entrega de la obra por el contratista, con la correspondiente toma de posesi�n del due�o, no equivale a la recepci�n de �sta, a menos que no se hayan producido otros hechos de los que claramente resulte la intenci�n del �ltimo de aceptar la obra. Consideran estos autores que debe optarse por la recepci�n definitiva como el momento en el que comienza a contar el plazo decenal; ya que esta ofrece la ventaja de precisar la fecha, asunto importante para consignar el inicio de dicho t�rmino. Del Arco y Pons, _supra,_p�g. 302.

Por su parte, Cadarso Palau al defender la tesis de la recepci�n definitiva, destaca que utilizar la fecha de la terminaci�n f�sica de la obra plantea una serie de complicaciones de prueba, como por ejemplo el determinar cu�ndo queda definitivamente terminada la obra y c�mo consignar este hecho, cuestiones que quedan resueltas si se utiliza la recepci�n como punto de inicio del plazo de responsabilidad decenal. J. Cadarso Palau, supra, p�g. 349.

Evaluadas las diversas posturas doctrinales, la posici�n de la doctrina mayoritaria que fija el inicio del plazo decenal en la recepci�n definitiva de la obra, refleja a mi juicio lo que debe ser la norma a adoptar. Coincidimos en que no puede entenderse concluida la construcci�n de la obra sin que su due�o haya aceptado la misma mediante el proceso de verificaci�n, aprobaci�n y recepci�n; proceso que culmina con la recepci�n definitiva. Con el hecho jur�dico de la recepci�n definitiva es que el comitente manifiesta su voluntad de aceptar la obra y es en ese momento que se entiende cumplida la obligaci�n del contratista, quedando en ese momento sujeto a responder por la responsabilidad decenal del Art�culo 1483. Consideramos esta norma compatible con nuestro desarrollo jurisprudencial de la responsabilidad por ruina, que ha fomentado la importancia de alcanzar uniformidad y certeza en este tipo de reclamaci�n.

Ahora bien, el anterior principio no dispone finalmente de la controversia que nos ocupa. Para resolver la misma debemos determinar si la recepci�n definitiva en un proyecto de viviendas nuevas se configura de parte del desarrollador o de parte del consumidor adquirente. Veamos.

III

Seg�n indicamos, el peticionario Levitt Homes sostiene que el plazo decenal comienza a transcurrir con la concesi�n del permiso de uso por parte de ARPE. Propone esta gesti�n como la mejor evidencia que la construcci�n ha terminado y la residencia est� lista para ser habitada. Resalta que dada la naturaleza de la industria de la construcci�n en Puerto Rico, utilizar como punto de origen de responsabilidad decenal la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa tendr�a el efecto de crear un sinn�mero de distintos plazos decenales para un solo proyecto. Arguye, adem�s, que el plazo no deber�a extenderse a conveniencia del comprador pues esto representar�a una onerosa imposici�n de responsabilidad al contratista.

De otro lado, los recurridos apoyan la teor�a que la recepci�n definitiva de la obra opera al momento que el consumidor adquiere la residencia, lo que concuerda con la pol�tica p�blica de favorecer a la parte m�s d�bil en la negociaci�n. Alegan que el consumidor adquirente desconoce el momento en que ARPE expide sus permisos, por cuanto el basar el punto de partida en esta fecha ser�a no reconocerle enteramente al comprador su derecho a reclamar por la garant�a decenal.

Para resolver esta controversia, es menester analizar la naturaleza del contrato de obra en atenci�n a los sujetos involucrados en el mismo, conforme a la realidad social de nuestros tiempos. Ya anteriormente hab�amos definido el contrato de arrendamiento de obra --mejor denominado como contrato de ejecuci�n de obra-- �como esencialmente uno de trabajo, mediante el cual una de las partes se encarga de hacer una cosa para la otra, mediante un precio convenido entre ellos.� Master Concrete Corporation v. Fraya, 152 D.P.R. 616, 623 (2000). Es un contrato consensual, bilateral y oneroso cuyos elementos principales son la obra a realizarse y el precio acordado. Mediante este contrato, el due�o o propietario de la obra --tambi�n conocido como comitente-- tiene la obligaci�n de pagar el precio en la forma convenida; mientras que el contratista se obliga a realizar y entregar la obra conforme a lo pactado. �bid.

Se ha mencionado que el esquema triangular del Art�culo 1483 de enumeraci�n de sujetos en relaci�n al contrato de obra --comitente, contratista y arquitecto-- no debe verse como una lista exhaustiva, sino m�s bien como producto de la �poca en la que se redact� el C�digo Civil. En esa �poca de finales de Siglo XIX, bastaba para construir una edificaci�n un comitente que contratara, para su propio uso, la construcci�n de una edificaci�n con un contratista o arquitecto. V�ase G�mez de la Escalera, supra, p�g. 208; F. Arnau Moya, supra, p�gs. 122-124. La doctrina y jurisprudencia modernas, han empezado a considerar obsoletos los t�rminos utilizados y la forma de entenderlos, atemperando as� los conceptos del contrato de obra a la realidad actual. Hoy d�a la situaci�n es muy diferente ya que es com�n que se construya para vender; y adem�s han evolucionado considerablemente las t�cnicas de la construcci�n. Como resultado, han aparecido nuevos sujetos no previstos por el legislador decimon�nico. Seg�n comenta Arnau Moya en relaci�n al moderno contrato de obra:

[D]icha operaci�n est� integrada al menos por cuatro personas: el arquitecto y dem�s t�cnicos, el constructor, el promotor, (o �nico promotor-constructor) y el subadquirente de viviendas. El grupo de contratos puede ampliarse si en la obra concurren subcontratistas o si el edificio dentro del per�odo de garant�a ha sido objeto de m�s transmisiones.

F. Arnau Moya, supra, p�g. 123.

Sin lugar a dudas, resaltan el promotor y el subadquirente como nuevos sujetos en la cadena de construcci�n. En la actualidad, se conoce al promotor como �aquel comitente que promueve un proyecto de nueva planta, cuya ejecuci�n encomienda a un tercero, para una vez terminado, pretenderlo introducir en el mercado de venta o alquiler.� A. Garc�a Conesa, Derecho de la Construcci�n, Bosch, Barcelona, 1996, p�g. 63. Este tribunal ya ha reconocido la figura del promotor inmobiliario, destacando que son tres sus rasgos distintivos, a saber: es un profesional de la construcci�n; es quien concibe y organiza la construcci�n de la obra, determina lo que desea hacer, adquiere el terreno, contrata los profesionales que han de encargarse de la ejecuci�n de la obra, y gestiona el financiamiento; y, finalmente, es quien organiza la construcci�n para que otros la adquieran, arrienden o gocen de alg�n otro derecho real sobre �sta. Acevedo Hern�ndez v. Vi�as Sorba, 111 D.P.R. 633 (1981). As�, en Acevedo Hern�ndez v. CRUV, 110 D.P.R. 655 (1981) adoptamos la figura y, conforme a la doctrina, le reconocimos al promotor inmobiliario legitimaci�n pasiva en t�rminos de la responsabilidad decenal, asimil�ndolo al constructor y equiparando su responsabilidad a la del contratista o arquitecto.

Tambi�n la doctrina y jurisprudencia espa�ola reconocen legitimaci�n activa al promotor, por ser �ste el comitente real o formal de la obra, que la lleva a t�rmino como sujeto originario del contrato de obra. Garc�a Conesa, supra, p�g. 63.[13] En la sentencia del 14 de abril de 1983 (Aranzadi 2112) el Tribunal Supremo de Espa�a reconoci� la legitimaci�n activa del promotor inmobiliario. Se destac� que el considerar al promotor como sujeto legitimado pasivamente en una acci�n de responsabilidad decenal no impide que adem�s se le reconozca a �ste legitimaci�n activa para reclamarle al constructor, pues est� fundamentalmente legitimado para llevar estas reclamaciones como due�o original de la obra.[14]

En cuanto a los terceros consumidores que adquieren del promotor el inmueble --conocidos tambi�n como adquirentes o subadquirentes-- la doctrina admite sin mucha dificultad su legitimaci�n activa para exigir responsabilidad por la ruina. Se han desarrollado varias teor�as al respecto; siendo el fundamento m�s seguido por el Tribunal Supremo de Espa�a la teor�a de la subrogaci�n. Seg�n �sta, el adquirente se subroga en los derechos del promotor, profesional de la construcci�n, para reclamar por la responsabilidad decenal.[15]V�ase F. Arnau Moya, supra, p�gs. 130-133; C. R. G�mez de la Escalera, _supra,_p�gs. 201-208.

Habida cuenta que la tendencia doctrinal mayoritaria es la de considerar al promotor como el comitente formal y due�o originario de la obra, y al tercero adquirente como aqu�l que se subroga en sus derechos; l�gico es concluir que el t�rmino de responsabilidad decenal se activa con la recepci�n definitiva de la obra por parte del promotor. De fijarse el punto de partida de dicho plazo en la recepci�n definitiva por parte del consumidor adquirente de la propiedad, estar�amos negando al promotor la legitimaci�n activa para reclamar por la ruina; protecci�n jur�dica que deriva de su condici�n de comitente. �O, peor aun, es que existen dos t�rminos decenales; uno para el promotor y otro para los adquirientes? Por consiguiente, descartamos la fecha del otorgamiento de la escritura de compraventa como punto de origen del plazo decenal.

Precisamente, �sta ha sido la interpretaci�n que le ha dado al asunto la legislaci�n espa�ola. El 5 de noviembre de 1999 se promulg� en Espa�a la Ley 38 sobre la Ordenaci�n de la Edificaci�n (LOE), con los m�ltiples prop�sitos de: salvaguardar la debida protecci�n al adquirente de la edificaci�n; fomentar la calidad de la edificaci�n disponiendo unos requisitos m�nimos de seguridad y funcionalidad; delimitar las funciones que deben ser asumidas por las partes involucradas en la construcci�n; y establecer las garant�as necesarias para que los vicios de construcci�n sean propiamente atendidos. Al igual que el Art�culo 1483 del C�digo Civil, la ley establece un t�rmino de responsabilidad decenal. F. Arnau Moya, supra, p�gs. 173-174. V�ase tambi�n, P. Fermer�a L�pez, Responsabilidad extracontractual por ruina de edificios (De acuerdo con Ley 38/99, de 5 de noviembre sobre Ordenaci�n de la Edificaci�n), Tirant lo Blanch, Valencia, 2000.

En su Art�culo 6, LOE regula directamente el r�gimen jur�dico de la recepci�n. La ley define la recepci�n de la obra como: �[e]l acto por el cual el constructor, una vez concluida �sta, hace entrega de la misma al promotor y es aceptada por �ste.� (�nfasis nuestro.) �bid, p�g. 200. Adem�s, la ley dispone para que obligatoriamente se consigne la recepci�n de la obra mediante un acta que deber� estar firmada al menos por el promotor y por el constructor. La ley es clara en destacar la importancia de la recepci�n como el momento de inicio de los plazos de garant�a de la propia ley, as� como los plazos de caducidad por vicios ocultos y de responsabilidad contractual. �bid, p�g. 201. Encomiamos el esquema introducido por LOE ya que establece una fecha cierta para el comienzo del plazo decenal, otorgando una mayor uniformidad y certeza sobre la fecha en que comienza y termina la responsabilidad decenal por ruina.

En nuestra jurisdicci�n no existe una legislaci�n similar a la LOE. Sin embargo, de ordinario en la industria de la construcci�n, cuando se trata de desarrollos de urbanizaciones de viviendas nuevas, las partes --contratista y promotor inmobiliario-- pactan expresamente, conforme a la libertad de contrataci�n, cu�ndo ha de entenderse completada y aceptada la obra. A esos efectos, el desarrollador designa un inspector de obra sea este ingeniero o arquitecto, que inspecciona la obra en sus diferentes etapas y certifica cu�ndo se considera el trabajo completado y listo para ser aceptado por el desarrollador.[16]Hay que destacar que seg�n exige la secci�n 6.01 del �Reglamento para la Certificaci�n de Obras y Permisos�, promulgado por la Administraci�n de Reglamentos y Permisos, conocido como el Reglamento de Planificaci�n N�mero 12, todo proyecto de construcci�n �a realizarse a base de un plano certificado . . ., estar� bajo la supervisi�n de un inspector designado por el due�o de la obra�.

De ordinario, las partes pactan que la recepci�n definitiva de la obra se hace efectiva una vez el inspector hace la correspondiente certificaci�n de que la obra est� completada. V�ase J. Sweet, Sweet on Construction Industry Contracts: Major IAI Documents, Wiley Law Publications, Aspen, 1987, secs. 5.12, 5.13, 5.18, 15.3, 16.13, 16.17. En otras palabras, es en el momento en el que las partes lo hayan pactado que se da la recepci�n definitiva de la obra. Un pacto expreso al respecto surgir� del propio contrato de obra o de alg�n otro documento otorgado entre las partes. De tratarse de un pacto impl�cito, ser� entonces gesti�n a ser determinada por los tribunales.

Recapitulando, conforme la tendencia moderna en materia de responsabilidad decenal, soy del criterio que el plazo decenal para reclamar la ruina de un edificio en un proyecto de viviendas nuevas comienza a transcurrir con la recepci�n definitiva de la obra de parte del promotor inmobiliario del proyecto de obra, seg�n �sta haya sido pactada por las partes contratantes. Se trata de un hecho jur�dico que puede surgir expresa o t�citamente. Se configura la recepci�n definitiva expresa cuando el promotor consigna mediante acta, certificaci�n, u otro acuerdo expreso al que haya llegado con el contratista, en el cual aprueba la obra construida y as� la acepta. Como mencionamos, tambi�n puede configurarse una recepci�n definitiva t�cita siempre que quede clara la intenci�n del promotor de aceptar la obra contratada.

De acuerdo a la discusi�n anterior, no estimamos procedente fijar autom�ticamente el momento de la recepci�n definitiva de la obra de parte del promotor con la fecha de expedici�n del permiso de uso de ARPE. El Art�culo 5 de la Ley de Planificaci�n y Fomento P�blico, Ley N�m. 135 de 15 de junio de 1967, seg�n enmendada, 23 L.P.R.A. sec. 42 et. seq., dispone que terminada la obra, el contratista que la dirige deber� presentar a ARPE una certificaci�n juramentada que acredite que la obra se ejecut� de acuerdo a los planos y especificaciones sobre los cuales se otorg� el permiso de construcci�n. Esta gesti�n no necesariamente representa el momento de la recepci�n definitiva de parte del promotor inmobiliario. Todo depender� de lo que las partes hayan contratado, y en ausencia de pacto expl�cito, de que se den en la gesti�n de la solicitud y expedici�n de los permisos de ARPE, actos indicativos de la intenci�n del promotor de aceptar la obra. Solo as� ser� viable utilizar la fecha del permiso de uso como punto de partida del plazo decenal.

Conforme el anterior trasfondo doctrinal, evaluemos los hechos del presente caso.

En atenci�n a las partes de la controversia, no albergamos duda que Levitt Homes fue el promotor inmobiliario del proyecto de viviendas nuevas donde ubica la residencia de los recurridos; conforme la figura ha sido trazada por nuestra doctrina. Levitt Homes es una persona jur�dica, profesional de la construcci�n. Fue la empresa que concibi� y organiz� el desarrollo de la urbanizaci�n Camino del Mar, adquiri� el terreno, y contrato los profesionales que tuvieron a su cargo la ejecuci�n de las obras de construcci�n. Finalmente, organiz� un esquema para vender las unidades residenciales a terceros consumidores, entre ellos el matrimonio Su�rez-Santana. Como comitente formal y sujeto originario del contrato de obra, Levitt Homes es el primero legitimado para reclamar por responsabilidad decenal en la construcci�n. Por su parte los recurridos, al adquirir la residencia, se subrogaron en los derechos de Levitt.

Por consiguiente, seg�n la norma expresada, el plazo decenal del Art�culo 1483 comenz� a transcurrir al momento de la recepci�n definitiva de la residencia en cuesti�n de parte de Levitt Homes. Analizado detalladamente el expediente que nos ocupa, consideramos que, en este caso, la expedici�n del permiso de uso a Levitt Homes por parte de ARPE, t�citamente represent� el momento de recepci�n definitiva de la residencia de parte de su promotor inmobiliario. Ello as�, ya que fue el propio Levitt quien gestion� el permiso de uso, lo que a nuestro juicio es indicativo de su intenci�n de aceptar la obra como completada de acuerdo a lo pactado. Por consiguiente, resolver�amos en este caso que el plazo decenal comenz� a transcurrir el 17 de diciembre de 1992, y el mismo ya hab�a caducado al 30 de diciembre de 2002 fecha en la que se interpuso la demanda por los alegados vicios de construcci�n.

Por los fundamentos expuestos revocar�amos la resoluci�n del Tribunal de Apelaciones, y desestimar�amos la demanda contra Levitt Homes por haber sido presentada la reclamaci�n fuera del t�rmino decenal del Art�culo 1483.

Anabelle Rodr�guez Rodr�guez

Juez Asociada

Notas al calce

[1] Asoc. de Residentes P�rticos de Guaynabo v. Compad, S.E., res. 16 de diciembre de 2004, 163 D.P.R. ___, 2004 TSPR 203, es un caso instado por la junta de directores de un complejo residencial sometido al r�gimen de propiedad horizontal para reclamar por unos defectos o vicios aparentes en los elementos comunes del inmueble. La reclamaci�n por estos da�os se inst� ante el Departamento de Asuntos del Consumidor, a tenor con lo dispuesto en la Ley de la Oficina del Oficial de la Construcci�n.

[2] En esencia, los vicios de construcci�n reclamados consisten en grietas en las paredes de varias �reas de la residencia, lo que ha causado filtraciones y hongos en las paredes; gabinetes de cocina de mala calidad que se cayeron; y ba�eras que se rompieron debido a la mala instalaci�n. Adem�s, alegaron que sus dos hijos menores de edad han desarrollado padecimientos respiratorios a ra�z de los hongos de humedad causados por las grietas. V�ase Demanda en el Ap�ndice del Certiorari, a la p�g. 178.

[3] El t�rmino edificio comprende toda estructura que se erija sobre el suelo con el prop�sito que quede adherida a �ste. Federal Insurance v. Dresser, 111 D.P.R. 96 (1981).

[4] Se ha reconocido que la responsabilidad decenal cubre distintas etapas de ruina; sea �sta ruina total, ruina parcial, amenaza de ruina o hasta la ruina funcional que no requiere que se comprometa la solidez del edificio. V�ase Maldonado P�rez v. Las Vegas Development, 111 D.P.R. 573, 575 (1981); Rivera Rentas v. A&C Development, 144 D.P.R. 450 (1997).

[5] T�rmino que hemos caracterizado como de garant�a y caducidad. _Zayas v. Levitt & Sons,_132 D.P.R. 101 (1992).

[6] Hemos definido el �vicio de construcci�n� como el defecto que excede la medida de las imperfecciones que cabe esperar en una construcci�n. G�igel v. Mariani, supra; Maldonado P�rez v. Las Vegas Development, supra. M�s aun, hemos establecido que el Art�culo 1483 s�lo opera para los vicios de construcci�n que sean ocultos, aquellos que no hayan podido ser detectados al momento de la compraventa. Gonz�lez v. Agostini, supra; Constructora Bauz� v. Garc�a L�pez, 129 D.P.R. 579 (1991); _Pacheco Torres v. Estancias de Yauco,_res. el 30 de septiembre de 2003, 2003 T.S.P.R. 148, 160 D.P.R. ___.

[7] Un an�lisis de la jurisprudencia del Tribunal Supremo de Espa�a demuestra que la tendencia es hacia reproducir el sentido literal del Art�culo 1.591, �desde que se concluy� la obra�, sin entrar a precisar si se trata de la recepci�n. V�anse las sentencias del 11 de noviembre de 1984, 17 de febrero de 1987, 21 de marzo de 1996, 16 de abril de 2001. Excepci�n a esto lo constituye la sentencia del 19 de julio de 1977.

[8] Opina Garc�a Cantero que la redacci�n del Art�culo 1.591, que se�ala el punto de partida del plazo decenal en la conclusi�n de la construcci�n, se aparta intencionalmente de la doctrina prevaleciente en Francia, que apoya la teor�a de la recepci�n de la obra. El correspondiente art�culo del C�digo Franc�s guarda silencio sobre el punto de partida. Seg�n citado en J. Herrera Catena, Responsabilidades en la construcci�n, Volumen I, Granada, 1983, p�g. 26.

[9] Para Garc�a Conesa el plazo decenal �[s]e inicia con el hecho f�sico de la finalizaci�n de la obra notificado por el contratista al comitente, que suele coincidir o distanciarse s�lo breves fechas de la entrega y recepci�n definitiva, pero no desde �sta �ltima.� A. Garc�a Conesa, Derecho de la Construcci�n, Bosch, Barcelona, 1996, p�g. 471.

[10] Opina Fern�ndez Hierro que el sentido literal del art�culo 1.591 �no parece posible aventurar otra hip�tesis al respecto.� Seg�n citado en C. R. G�mez de la Escalera, supra, p�g. 182.

[11] Esta posici�n mayoritaria fue acogida en Espa�a mediante legislaci�n, por la Ley de Ordenaci�n de la Edificaci�n (LOE), vigente desde el 6 de mayo de 2000, seg�n discutiremos m�s adelante. F. Arnau Moya, supra, a la p�g. 61, n.133.

[12] La profesora In�s Elena Molina defini� de esta manera la recepci�n al interpretar el Art�culo 1646 del C�digo Civil de Argentina, correspondiente a nuestro Art�culo 1483.

[13] Advi�rtase que mientras todo promotor es comitente dentro del contexto de un contrato de obra inmobiliaria; no todo comitente es promotor, pudi�ndose dar el caso que contrate propiamente el destinatario final de la construcci�n. Garc�a Conesa,supra, p�g. 67.

[14] Incluso, la jurisprudencia espa�ola ha reconocido legitimaci�n activa al promotor para reclamar por la ruina luego de �ste haber enajenado el inmueble. V�ase la sentencia del 9 de junio de 1989 (Aranzadi 4417).

[15] Tambi�n se defienden la teor�a de la obligaci�n propter rem, que considera la acci�n como una protectora de la propiedad que se transmite con �sta; teor�a de la accesoriedad, que atiende la responsabilidad decenal como un derecho accesorio al derecho de propiedad del edificio; y la teor�a del inter�s, que postula que junto con la propiedad se transmite tambi�n el inter�s protegido por la responsabilidad decenal. Para una discusi�n m�s detallada v�ase F. Arnau Moya, supra, p�gs. 130-133; C. R. G�mez de la Escalera, supra, p�gs. 201-208.

[16] Dicho Reglamento en su secci�n 16(a) define al inspector de obra de la siguiente manera: �Ingeniero o contratista licenciado y colegiado a quien el due�o de una obra le ha encomendado la inspecci�n de la obra.�

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