Hoe voorkomen we in Vlaanderen een wooncrisis zoals in Nederland? "Vergeet ideaal van vrijstaande woning" (original) (raw)

Foto: Belga

Betaalbaar wonen staat onder druk en is daarom ook een kiesthema voor de komende lokale verkiezingen. Stevent Vlaanderen net als Nederland af op een wooncrisis of loopt het zo’n vaart niet? Hoe voorkomen we zo'n crisis? "Voor wonen in een vrijstaande woning met een tuin is geen plaats meer", zegt Vlaams Bouwmeester Erik Wieërs.

Nederland kreunt al jaren onder een wooncrisis: er heerst een acuut tekort aan betaalbare woningen. De verkoopprijs bereikte vorige maand een recordhoogte. Gemiddeld kostte een huis bij onze noorderburen in augustus 466.207 euro. Ter vergelijking, in ons land is dat gemiddeld 362.467 euro.

Nederland teert voor haar huurmarkt voornamelijk op vastgoedvennootschappen die veel gevoeliger zijn voor marktwijzigingen. Dat maakt de Nederlandse woonmarkt instabiel. Vlamingen hebben een spreekwoordelijke baksteen in de maag en kopen sneller een eigendom. Hierdoor bestaat onze woningenmarkt grotendeels uit private eigendommen, wat voor meer marktstabiliteit zorgt.

"In Vlaanderen is de klassieke verhuurder een particulier, die niet beroepsmatig leeft van zijn verhuur", zegt projectontwikkelaar Lorenzo Van Tornhaut, die ook gastdocent is aan de faculteit architectuur van de KU Leuven. "Men ziet het als sparen. In Nederland gebeurt dat veel minder."

Investeerders kunnen het aanbod van nieuwe, betaalbare (huur)woningen vergroten

Volgens hem is de wooncrisis bij de noorderburen voor een stuk veroorzaakt door de liberalisering van de huurmarkt, waardoor de prijzen fors zijn gestegen. De huurmarkt is er ook veel groter en huurprijzen worden geplafonneerd. Hoewel het ook bij ons voor veel mensen moeilijk om een betaalbare woning te vinden, vreest Van Tornhaut niet meteen een wooncrisis zoals in Nederland, omdat bovengenoemde factoren niet spelen in Vlaanderen.

Al heeft de Vlaamse kleinere huurmarkt ook nadelen. Op dit moment overbieden 'woonkopers' die een huis kopen om er zelf te wonen, de 'huurkopers' die een huis kopen om te verhuren. Daardoor valt een hele investeringsgolf weg in Vlaanderen. Het zijn net die investeringen die Van Tornhaut nodig acht om onze woningenmarkt te vrijwaren van een crisis zoals die in Nederland. "Investeerders kunnen het aanbod van nieuwe, betaalbare (huur)woningen vergroten."

Geen algemene wooncrisis

Het Steunpunt Wonen benadrukt dat er op dit moment geen wooncrisis woedt of aankomt in Vlaanderen. "Als we nu in een wooncrisis zitten, dan zitten we daar al 30 jaar in", zegt Sien Winters van het Steunpunt. Ze hoort dan ook niet meteen alarmbellen zoals in Nederland, waar de algemene betaalbaarheid van wonen onder druk staat.

Al benadrukt ze dat er wel een probleem is bij de lagere inkomens en alleenstaanden. De prijzen van woningen worden namelijk doorgaans bepaald door tweeverdieners. Als die meer kunnen bieden voor dezelfde huizen, stijgen de prijzen weer en zijn meer mensen met een lager inkomen aangewezen op de huurmarkt.

Vanaf het moment dat je iets verandert in de omgeving, reageren buurtbewoners heel conservatief en proberen ze het langs alle kanten tegen te houden

Als er al een tekort aan woningen is, is dat vooral aan een bepaald type op bepaalde plaatsen: betaalbare starters- of gezinswoningen in dorpskernen bijvoorbeeld. Een oplossing daarvoor zou kunnen zijn om daar meer (ver)bouwprojecten op te zetten, maar net dat is moeilijk geworden. Niet alleen zijn er veel vergunningen nodig en is bouwen veel duurder geworden, ook buurtbewoners zelf gooien vaak roet in het eten.

"Vanaf het moment dat je iets verandert in de omgeving, reageren buurtbewoners heel conservatief", merkt Steven Lannoo van het Netwerk van Architecten Vlaanderen (NAV) op. "Ze proberen het project dan langs alle kanten tegen te houden." Niet onlogisch: in een dichtbevolkte stads- of dorpskern heeft een nieuw project nu eenmaal meer impact op meer mensen in de omgeving.

Te groot, te modern, te nieuw

Dat er protest komt vanuit de buurt, verbaast Van Tornhaut niet. Zeker als er in de hoogte wordt gebouwd. "In veel dorpskernen steigert men al bij het idee van een project met 3 bouwlagen, terwijl dat nog perfect integreerbaar is", zegt Van Tornhaut. Ter vergelijking: een herenhuis is gemiddeld 9 meter hoog. Dat is ook de hoogte van een appartementsgebouw met 3 bouwlagen.

Als je plaats creëert voor 3 bouwblokken met 5 à 7 verdiepingen, heb je slechts de helft van de oppervlakte nodig om te bouwen

Zelfs een project met 5 à 7 bouwlagen lijkt Van Tornhaut geen probleem. Oude arbeiderswijken kunnen perfect omgevormd worden tot sociale woonprojecten. "Als je plaats creëert voor 3 bouwblokken met 5 à 7 verdiepingen, heb je slechts de helft van de oppervlakte nodig om te bouwen. De andere helft kan je gebruiken om de wijk levendiger te maken met parken of openbare domeinen."

Moeten we dan weer massaal gaan bouwen? Niet per se. Vooral het bestaande patrimonium moet beter benut worden. "Als we alle bestaande woningen optimaal zouden gebruiken, kunnen we iedereen tot 2060 huisvesten", aldus Wieërs.

Dat optimaal gebruik komt er enkel als we ook nieuwbouwprojecten op poten te zetten, stelt Van Tornhaut. "Je moet bouwen wat mogelijk is binnen de bestaande context. Het gaat dan over nieuwbouw, maar daaruit volgt de verhuisbeweging die we nodig hebben." Wieërs gaat daarmee akkoord, als ontwikkelaars voor de juiste doelgroep bouwen.

Mentaliteitsshift, geen bouwshift

De zogenoemde bouwshift of betonstop die in 2018 is goedgekeurd, gaat uit van dichter bij elkaar bouwen in stads- en dorpskernen, vlak bij knooppunten van openbaar vervoer.

Veelal wordt dat vertaald naar 'bouwen in de hoogte', maar dat is volgens Wieërs een logica van bouwontwikkelaars. "Als je meer appartementen stapelt op een stuk grond, dan brengt dat meer op", zegt hij daarover. "Maar het is een waanzinnig idee om in elk dorp een gigantische woontoren neer te zetten."

Nochtans stelt - bouwontwikkelaar - Van Tornhaut dat dit is hoe ze het in Parijs aanpakken. "Niemand stoort zich aan die gebouwen, we flaneren zelfs met plezier in die straten, omdat de architectuur verzorgd en gedetailleerd is. Dat moet hier ook kunnen, maar dan heb je een mentaliteitsshift nodig."

We moeten weg van het woonideaal van de jaren 70 en 80 van de klassieke vrijstaande woning op een verkaveling

Iets waar Wieërs het overigens wel mee eens is. "We moeten weg van het woonideaal van de jaren 70 en 80 van de klassieke vrijstaande woning op een verkaveling." Al zal die mentaliteitsverandering tijd kosten. Volgens Wieërs kan zogenoemde 'onderhandelingsstedenbouw' een oplossing zijn.

Daarbij gaan lokale besturen en projectontwikkelaars samen rond de tafel zitten. En worden ook buurtbewoners betrokken. Een win-win, want dan kan pakweg een nieuw appartementencomplex gecombineerd worden met nieuwe groene zone of commerciële ruimte. De noden van de woonmarkt én de buurt worden op die manier vervuld.

Samengevat kunnen woonprojecten die compact zijn, samenleven mogelijk maken en zich aansluiten bij de omgeving ervoor zorgen dat we een situatie zoals die in Nederland voorkomen, omdat die de verhuismobiliteit op gang brengen. "Zulke projecten zorgen ervoor dat de situatie niet escaleert tot een volledige wooncrisis die ook de middenklasse aantast", aldus Van Tornhaut.