الضرائب والعقارات في تركيا | منتدى العرب المسافرون والعقارات (original) (raw)

وكيل العقارات

الضريبة مسؤولية في تركيا و هي تعتمد على الدخل وعلى الإقامة. إذا ينظر إن كنت مقيما في تركيا أم لا، و إنك سوف تكون عند التأكد من إقامتك مسؤولا عن دفع ضريبة الدخل في تركيا. إذا لم تكن مقيما في تركيا، فأنت لست مطالبا بدفع الضرائب في تركيا باستثناء الضريبة على الأرباح المتأتية التركية مثل الضرائب العقارية ( لمزيد المعلومات انظر أدناه).

من هم المواطنون الأجانب المطالبون بدفع ضريبة الدخل في تركيا؟

وهذا يتوقف مرة أخرى على وضعية إقامة المواطن الأجنبي. وتطبق عليه القواعد التالية:

إذا كان يعتبر من المواطنين الأجانب والمقيمين في تركيا لأغراض الضريبة، فإنه / انها سوف تضطر لدفع الضرائب في تركيا. ويعتبر المواطنون الأجانب المقيمون في تركيا لأغراض ضريبة إذا كانوا قد حصلوا على اقامة قانونية في تركيا أو إذا كانوا يعيشون في تركيا لأكثر من ستة أشهر لدفع ضريبة سنة واحدة. وهذا ما يعرف بحكم “الستة أشهر” لإتمام إجراءات الإقامة لأغراض الضريبة. إذا اعتبر مواطن أجنبي مقيما في تركيا، فانه / انها سوف تكون هناك حاجة لدفع الضرائب على الدخل بغض النظر عن المكان الذي يقيم فيه و بغض النظر عن الدخل. وبعبارة أخرى، لا بد للمواطن الأجنبي، وهو مقيم في تركيا أن يدفع ضريبة على الدخل العام له أو لها.
إذا لم يتم اعتبار المقيم مواطنا أجنبيا بل كالمقيم التركي فما هو مطلوب منه من الأغراض الضريبة، انه / انها لا تدفع سوى الضرائب في تركيا على الدخل التي يتم الحصول عليه من خلال العمليات التجارية داخل تركيا أو ملكية العقارات في تركيا. وهذا ما يسمى محدودية الوضع على دافعي الضرائب. أمّا السكان، الذين يبقون في تركيا أكثر من ستة أشهر كاملة من أجل إجراء مهمة رسمية أو التعيين، مثل الدبلوماسيين وما شابه ذلك، فإنهم يعتبرون أيضا من ذوي المحدودية في دفع الضرائب. معظم أصحاب العطل التركية هم أيضا من أصحاب الأملاك و المنازل الذين ليسوا مقيمين في تركيا و يكونون أيضا ضمن هذه الفئة. وهذا يعني أنها فئة مسؤولة فقط عن الضريبة على الدخل المتأتي من تأجير منازل العطل التركية و / أو الاستثمارات.

الضرائب العقارية التركية (التي يدفعها الجميع بغض النظر عن الإقامة) منخفضة جدا بالمقارنة مع بلدان أوروبية أخرى. إذا كنت تفكر في مجال الاستثمارات العقارية في تركيا، فإنك تريد أن تفهم كيف تجبى الضرائب في تركيا. سوف تحتاج أيضا إلى مقارنة تركيا و الضرائب على الممتلكات فيها مع أسواق الدول الأخرى في الخارج. دعونا ننظر في نظام ضريبة الأملاك في تركيا وبعض الدول الأوروبية الأخرى.

يمكن تقسيم الضرائب على العقارات في تركيا إلى ثلاثة قطاعات واضحة:

أولا، هناك الضريبة المستحقة عند تغيير خاصية الملكية الحقيقة و هي ضريبة تدفع عند تسجيل سندات الملكية. هذه الضريبة تبلغ ما يعادل 2٪ من “سعر الشراء” للتمويل العقاري، وتدفع من قبل كلا الطرفين على الصفقة في مبالغ متساوية. ومع ذلك، ويجب أن يقوم الطرفان بذلك ورسم الضريبة المستحقة عادة ما يكون جزءا من مفاوضات الشراء والبيع تميل إلى دفع المسؤولية كاملة لأكثر المشترين. لذلك، فإن دافع الضرائب في الواقع يدفع 2٪ على الممتلكات المعلنة التي تباع من قبل المشتري. ملاحظة: الممتلكات المعلنة ليست هي نفسها قيمة الشراء. البائعون والمشترون يعلنون دائما قيما أقل مما تسواه ممتلكاتهم وذلك لتخفيف وطأة رسوم الضريبة و الأرباح الرأسمالية حيثما ينطبق ذلك. و السلطات الضريبية التركية لا تدرك ذلك بسهولة، وبالتالي فإن اختبار ‘الإعلانات المعقولة ” أمر واجب. ومن المسلم به في الوقت الحاضر أن 50-60٪ من قيمة الشراء، معقولة من حيث الإيرادات التركية، وبالتالي لا يمكن الطعن فيها. ومع ذلك، فإذا كنت تنوي شراء العقارات في تركيا ويصر البائع على تقديم إعلان منخفض جدا ( أقل من 30٪)، فإن عليك طلب المشورة القانونية قبل الموافقة عليه للإعلانات المنخفضة بشكل غير معقول و يجوز الطعن فيها من قبل السلطات الضريبية التركية.
وهناك أيضا ضريبة الأملاك السنوية المستحقة في تركيا. وهي مماثلة لضرائب المجلس المدفوعة في المملكة المتحدة والولايات المتحدة، ولكن أقل بكثير من حيث المبلغ. هذه الضريبة هي عادة بين 0.1٪ و 0.2٪ من قيمة العقار. إذا فإنك إذا كنت تملك ممتلكات الخاصة بك في إقليم بلدية مدينة كبيرة، فإنك سوف تدفع 0.2٪ من سعر الشراء، و إذا لم تكن في إقليم بلدية مدينة كبرى فإنك ستدفع تدفع 0.1٪ من سعر الشراء. لاحظ أن قيم سعر الشراء يتم تحديثها كل عام من قبل البلديات، ولكن هذا المبلغ عادة لا تتجاوز 10٪ كل ذلك في السنة الواحدة. هذا يعني إذا قمت بشراء عقار في تركيا عن 200،000 $ فالحد الأقصى الذي ستدفعه للبلدية في العام سوف يكون حوالي 400 دولار سنويا.
في تركيا أيضا ضريبة الدخل من العقارات، بما في ذلك الدخل (الربح) على عقارات الأجانب و مكاسب المستثمرين من بيع العقارات وتأجيرها ممن له ممتلكاتها في تركيا. وتتراوح معدلات الضريبة بين 15٪ إلى 30٪ من دخلك السنوي من الممتلكات الخاصة بك. اعتبارا من وقت كتابة هذا المقال، تركيا لا تطالب بضريبة الدخل إذا تم استثمارهذا الدخل في ممتلكات أخرى. أمّا الضرائب على الدخل ذات الصلة بالعقارات فيتم دفعها من قبل السكان وكذلك غير المقيمين، وبالتالي نحن أمام فئتين رئيسيتين هما كما يلي .

أ. ضريبة الأرباح الرأسمالية على الأرباح التي تحققت من بيع ممتلكات
ب. الضريبة على الدخل المتأتي من الممتلكات مثل إيرادات الإيجار

مكسب رأس المال هو الربح الذي يتحقق عندما يتم بيع أحد الأصول كالعقارات. يتم احتساب الربح بالفرق بين “المبلغ المعلن للممتلكات للبيع و” المبلغ الذي أعلن للممتلكات عند الشراء. للتوضيح مثال – إذا قمت بشراء منزل عطلة في تركيا في عام 2010 لبثمن 100،000 $ وبيعه في عام 2013 ب 130000 ،ثمكنتقدحققتربحامنالبيع30،000ب، ثم كنت قد حققت ربحا من البيع 30،000ب ،ثمكنتقدحققتربحامنالبيع30،000ب و ذلك بالفرق بين المبالغ المعلنة. فهذا هو ربح رأس المال الخاص وكمقيم غير تركي سوف تكون مسؤولا عن دفع الضريبة على هذا المكسب لأن الدخل قد نشأ في تركيا. لذلك، سوف تدفع الضريبة على 30،000 دولار. الدفع يكون بالليرة التركية 6000، و مكاسب رأس المال التي تكون أقل من هذا المبلغ لا تخضع للضريبة. و ما يصل الى 40،000 ليرة فإن معدل الضريبة يكون حوالي 23٪ وما فوق فيرتفع إلى 35٪. لذلك إذا كان الكسب الخاص الوحيد في عام 2013 هو 30000 ،فبعدالإعفاءاتالسنويةفيصبحالمعدلأقل،وسوفينتهيبكالأمرلدفعحوالي6000، فبعد الإعفاءات السنوية فيصبح المعدل أقل، وسوف ينتهي بك الأمر لدفع حوالي 6000 ،فبعدالإعفاءاتالسنويةفيصبحالمعدلأقل،وسوفينتهيبكالأمرلدفعحوالي6000 الذي يبلغ حوالي 20٪.

للتخطيط الضريبي الدقيق، يرجى ملاحظة انخفاض ضريبة الأرباح الرأسمالية إلى صفر (لا شيء يدفع) بعد 5 سنوات من الملكية. هذا هو القانون إذا كنت قد ملكت ممتلكات خاصة بك في تركيا لأكثر من 5 سنوات، ثم لا يوجد أي ضريبة على أرباح رأس المال المستحقة على الإطلاق.

إنّ الضريبة على إيرادات الإيجار مشابهة لضريبة الأرباح الرأسمالية.و الدخل الذي تولد من العقارات الخاصة بك في تركيا، و بعد دفع النفقات المسموح بها ضد الدخل مثل الصيانة و الملابس ، يمكن احتساب المبلغ الخاضع للضريبة. هذا المبلغ يخضع مرة أخرى لمبلغ الإعفاء السنوي وبعد ذلك تبدأ الشرائح الضريبية بنسبة 15٪ وترتفع إلى 35٪ عن صافي الدخل ما يزيد على 40000 ليرة تركية.

كيف تحتسب ضريبة الدخل في تركيا مقارنة مع البلدان الأوروبية الأخرى؟

على سبيل المقارنة، فإن روسيا ليست دولة التي ينبغي اختيارها لامتلاك الأرض. فالإخلاء يمكن أن يحدث بعد 6 أشهر من عدم الدفع وليس من السهل امتلاك الأرض حتى ذلك الحين. و بالاضافة الى ذلك، و بغض النظر عن مدة عقد الإيجار، يمكن للمستأجرين الروس إنهاء عقد الإيجار مع تقديم ثلاثة أشهر كإشعار.

وعلاوة على ذلك، فالمستثمرون العقاريون الأجانب يدفعون ضريبة ضخمة٪ 30 على ضريبة الدخل على جميع الإيرادات مع عدم وجود خصومات متاحة. عليك أن تدفع أيضا مبلغا أقصاه 1.5٪ كضريبة الأراضي واحد أقصى 2.2٪ على ضريبة الأملاك مع معدلات أقل قليلا إذا قمت بالشراء خارج الأقاليم و المدن الكبرى.

في النمسا، عليك أن تتحمل زيادة ضريبة الأملاك الشديدة و المتواصلة باعتبارك غير مقيم. و سوف تحتاج أيضا إلى أن تقدم ضرائب اضافية على الممتلكات التي كنت تخطط لبيعها في أقل من عشر سنوات كما يتم فرض ضريبة على أرباح رأس المال في نفس المعدل أي 25-30٪ كدخل منتظم، ولكن لن يكون عليك دفع حساب الاستقطاعات و شروط الخدمة في كثير من الأحيان.

في فرنسا قانون الضرائب ليس عاديا من حيث صلته إيرادات الإيجار. فهناك فرق ملحوظ بين الضريبة التي تدفع و الضريبة التي تم تعريفها من قبل و إلا فلا يمكنك استئجار عقار مفروش أو غير مفروش. و يمكنك أن تعاقب أيضا إذا كنت تعتبر امتلاك الأرض في فرنسا مهنة.

و ربما يكون الأمر أسوأ في مكان مثل إيطاليا. ويدفع أمراء الأرض مع ضريبة 23-43٪ على إيرادات الإيجار، و بالإضافة إلى السكن والإقامة تكلفك الدولة ضريبة على الدخل العام الخاص بك. ومع ذلك سويسرا أيضا مكان رهيب لامتلاك الممتلكات خاصة إذا تعلق الأمر بقائمة الدول المتصدرة لفرض ضرائب على الحياة من أمراء الأرض. سيكون عليك دفع الضرائب بنسبة 54.5٪ من إيرادات الإيجار.

هناك دول تعرف بانخفاض طفيف في الضرائب على الممتلكات و امتلاك الأرض، ولكن الكثير منها لا يمكن أن يكون خيارا جيدا، وذلك بسبب الاضطرابات المدنية، والمشاكل السياسية والتحديات الاقتصادية الوطنية. اليونان هي مثال جيد على ذلك. فعلى الرغم من أن الأسعار الحالية للممتلكات والدخل فالضرائب أقل مما كانت عليه في تركيا، فاليونان ليست مكانا جيدا للاستثمار مقارنة مع تركيا والتغييرات الجيدة التي عرفتها.

يجب عليك أن تدرس الأمور الخاصة بك جيدا قبل التفكير في الاستثمار في العقارات الأجنبية، ولكن ينبغي أن تكون العقارات في تركيا على رأس القائمة مع علمك بانخفاض أسعار الممتلكات والضرائب، وبمعدلات نمو قيمة العقار العالية والحواجزعلى الحد الأدنى لملكية الممتلكات الأجنبية.