Hipoteka – co to jest i jakie są jej rodzaje? (original) (raw)

Hipoteka to forma zabezpieczenia wierzytelności, która zapewnia wierzycielowi możliwość dochodzenia swoich roszczeń z nieruchomości. Sprawdź, czym dokładnie jest hipoteka, w jaki sposób się ją ustanawia, a także czym charakteryzują się poszczególne jej rodzaje, czyli hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa i odwrócona.

Co warto wiedzieć o hipotece? Wiedza w pigułce:

Hipoteka stanowi zabezpieczenie dla banku, co oznacza, że w przypadku braku spłaty kredytu hipotecznego, bank ma prawo zająć nieruchomość.
Ustanowienie hipoteki wymaga wpisu w księdze wieczystej, który jest publicznie dostępny i wiąże nieruchomość z kredytem.
Hipoteka wygasa dopiero po całkowitej spłacie kredytu, co pozwala na wykreślenie jej z księgi wieczystej.
Rodzaje hipoteki to: hipoteka umowna, hipoteka przymusowa, hipoteka łączna i hipoteka kaucyjna.

Co to jest hipoteka? Definicja

Pojęcie hipoteki jest wyjaśnione w ustawie z dnia 6 lipca 1982 roku o księgach wieczystych i hipotece:

Zgodnie z art. 65 w celu zabezpieczenia oznaczonej wierzytelności wynikającej z określonego stosunku prawnego można nieruchomość obciążyć prawem, na mocy którego wierzyciel może dochodzić zaspokojenia z nieruchomości.

Hipoteka definiowana jest zatem jako ograniczone prawo rzeczowe, które daje wierzycielowi zabezpieczenie na nieruchomości na wypadek niespłacenia przez daną osobę zobowiązania. Co ważne, wierzyciel hipoteczny może dochodzić swoich roszczeń z takiej nieruchomości z pierwszeństwem przed wierzycielami osobistymi dłużnika i ma do tego prawo także w sytuacji, gdy nieruchomość zmieni właściciela. Hipoteka wygasa bowiem dopiero w momencie całkowitej spłaty zobowiązania.

Definicja hipoteki według Słownika Języka Polskiego PWN to: „zabezpieczenie roszczeń pieniężnych na nieruchomości”,która wynika z określonego stosunku prawnego, czyli np. z umowy kredytowej.

Istotne znaczenie ma jednak to, jak powstaje hipoteka. Następuje to dopiero po dokonaniu stosownego wpisu w księdze wieczystej, a nie np. z chwilą podpisania umowy. Właśnie dlatego w języku prawniczym mówi się, że hipoteka ma charakter konstytutywny, a nie deklaratywny.

Ustanowienie hipoteki dokonuje się w sądzie rejonowym w dziale ksiąg wieczystych na podstawie wniosku o wpis hipoteczny. Taki wniosek może złożyć albo wierzyciel hipoteczny (czyli np. bank), albo właściciel nieruchomości. W przypadku zabezpieczania kredytu hipotecznego formalnościami zajmuje się zazwyczaj kredytobiorca.

Rodzaje hipotek

Istnieje kilka rodzajów hipotek, które mogą być ustanawiane w związku z nieruchomością. Do najważniejszych z nich należą:

hipoteka umowna,
hipoteka przymusowa,
hipoteka łączna,
hipoteka kaucyjna
szczególny rodzaj hipoteki, czyli hipoteka odwrócona.

Każda z tych form hipoteki różni się specyfiką i warunkami ustanowienia. Hipoteka umowna jest ustanawiana na podstawie umowy między właścicielem nieruchomości a wierzycielem, najczęściej bankiem, w celu zabezpieczenia kredytu. Hipoteka przymusowa powstaje z mocy prawa, zwykle na wniosek wierzyciela, kiedy dłużnik nie wywiązuje się ze zobowiązań. Hipoteka łączna dotyczy kilku nieruchomości jednocześnie, stanowiąc jedno zabezpieczenie dla całego długu. Z kolei hipoteka kaucyjna zabezpiecza roszczenia o nieokreślonej wysokości, np. odsetki lub inne koszty związane z kredytem.

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki

Koszty związane z ustanowieniem hipoteki mogą być znaczącym obciążeniem, dlatego warto je uwzględnić przy planowaniu finansowym. Oto najważniejsze z nich:

opłata notarialna – w zależności od kwoty zabezpieczenia, notariusz pobiera opłatę za sporządzenie aktu notarialnego lub poświadczenie podpisów, jeśli hipoteka wymaga takiego aktu. Wysokość tej opłaty jest regulowana przez rozporządzenie i zależy od wartości zabezpieczenia.
opłata sądowa za wpis do księgi wieczystej – aby hipoteka została ustanowiona, musi być wpisana do księgi wieczystej nieruchomości. Opłata za ten wpis jest z góry ustalona i wynosi obecnie 200 złotych, niezależnie od wartości zabezpieczonego kredytu.
podatek od czynności cywilnoprawnych (PCC) – w przypadku hipoteki kaucyjnej (czyli takiej, której kwota jest nieokreślona, np. odsetki), obowiązuje podatek od czynności cywilnoprawnych w wysokości 0,1% zabezpieczonej kwoty. W przypadku hipoteki umownej nieodnawialnej podatek nie jest naliczany, gdy zabezpiecza ona kredyt.
koszty związane z ubezpieczeniem pomostowym – do czasu dokonania wpisu hipoteki do księgi wieczystej, bank może wymagać dodatkowego ubezpieczenia, które podwyższa oprocentowanie kredytu lub generuje dodatkową składkę.
koszty pośrednictwa – w niektórych przypadkach mogą wystąpić dodatkowe koszty związane z pośrednictwem lub doradztwem prawnym, jeśli proces ustanawiania hipoteki jest bardziej skomplikowany.

Maksymalna kwota hipoteki

W polskim prawie nie ma ustalonej maksymalnej kwoty hipoteki, ponieważ jej wysokość zależy od wartości zabezpieczanej nieruchomości i zdolności kredytowej dłużnika.

Banki zazwyczaj udzielają kredytu hipotecznego na maksymalnie 80-90% wartości nieruchomości (tzw. LTV – Loan to Value), a pozostała część musi być pokryta wkładem własnym kredytobiorcy.

Jakie dokumenty są potrzebne do ustanowienia hipoteki?

Aby ustanowić hipotekę, niezbędny jest wniosek o wpis hipoteki do księgi wieczystej, umowa kredytowa lub dokument ustanawiający wierzytelność, oraz zgoda właściciela nieruchomości na ustanowienie hipoteki.

Dodatkowo wymagane mogą być dokumenty potwierdzające prawo własności do nieruchomości, a także oświadczenie wierzyciela o zgodzie na hipotekę.

Wpis hipoteki do księgi wieczystej nieruchomości

Wpis hipoteki na rzecz instytucji bankowej do księgi wieczystej nieruchomości jest konieczny, aby takie zabezpieczenie w ogóle nabrało mocy sprawczej i realnie zabezpieczało interesy kredytodawcy.

Wpis hipoteki w księdze wieczystej nieruchomości obejmuje następujące informacje ujawniane w Dziale IV KW:

numer hipoteki (roszczenia);
rodzaj hipoteki – np. hipoteka umowna, kaucyjna, przymusowa;
suma i waluta hipoteki;
wierzytelność i stosunek prawny – np. kredyt hipoteczny, odsetki kapitałowe, odsetki za opóźnienie w spłacie kredytu, prowizje i opłaty od kredytu przewidziane i określone w umowie kredytu, numer i dzień zawarcia umowy kredytu;
wierzyciel hipoteczny – może nim być osoba fizyczna, prawna lub jednostka organizacyjna niebędąca osobą prawną.

Co ciekawe, do czasu, gdy sąd dokona wpisu banku do księgi wieczystej nieruchomości i ustanowi hipotekę, kredyt hipoteczny nie może pozostawać niezabezpieczony. Banki stosują w takim przypadku zabezpieczenie w postaci ubezpieczenia pomostowego. Koszty takiej polisy pokrywa kredytobiorca, od 17 września 2022 r. są traktowane jako kaucja i po ustanowieniu zabezpieczenia hipotecznego trafiają z powrotem do klientów.

Hipoteka jako zabezpieczenie spłaty kredytu hipotecznego

Podstawowym zabezpieczeniem spłaty kredytu hipotecznego pozostaje hipoteka ustanowiona w księdze wieczystej nieruchomości. Jeśli będziesz spłacał terminowo zobowiązanie, to hipoteka nie będzie uruchamiana.

Jeśli w pewnym momencie przestaniesz spłacać zaciągnięty kredyt hipoteczny, wtedy bank będzie miał wszelkie podstawy do tego, aby dochodzić swoich wierzytelności z hipoteki nieruchomości.

Wejście banku na hipotekę twojego mieszkania czy domu to ostateczność. Najpierw bank będzie przypominał ci o spłacie rat i odsetek karnych naliczonych z tytułu opóźnienia. Z czasem jednak rzeczywiście może poprosić o pomoc komornika i ostatecznie wystawić twoją nieruchomość na sprzedaż. Mieszkanie czy dom trafią na licytację komorniczą, a środki pozyskane z takiej sprzedaży zostaną przeznaczone na spłatę twojego zobowiązania w banku.

Jeśli kwota uzyskana ze sprzedaży nieruchomości będzie wyższa od zaległości z tytułu kredytu hipotecznego, wówczas otrzymasz pozostałą sumę do ręki, po uszczupleniu jej o koszty windykacji i koszty komornicze.

Warto wiedzieć!

Bank nie może tak od razu „iść” do komornika, kiedy przestaniesz spłacać kredyt hipoteczny. W 2017 roku została bowiem uchwalona ustawa, która zmusza kredytodawców hipotecznych do wstrzymania się z podjęciem działań z udziałem komorników na co najmniej pół roku. Bank powinien ci również umożliwić samodzielną sprzedaż, aby nie zaniżać wartości nieruchomości na licytacji komorniczej, gdzie cena wywoławcza może wynosić nawet 2/3 ceny rynkowej.

Wygaśnięcie hipoteki

Wygaśnięcie hipoteki następuje po spełnieniu określonych warunków prawnych, najczęściej po całkowitej spłacie zobowiązania, które było zabezpieczone hipoteką. W tym momencie wierzyciel, np. bank, jest zobowiązany do wydania oświadczenia o spłacie długu, co stanowi podstawę do wykreślenia hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości. Samo wygaśnięcie hipoteki nie następuje automatycznie, wymaga to wniosku do sądu o wykreślenie wpisu w księdze wieczystej.

Hipoteka może również wygasnąć, gdy nieruchomość ulegnie zniszczeniu lub w wyniku przedawnienia roszczenia, chociaż te sytuacje są rzadkie.

Sprzedaż lub kupno mieszkania zabezpieczonego hipoteką

Sprzedaż lub kupno nieruchomości z hipoteką jest możliwe, ale wymaga szczególnej uwagi i oczywiście wiąże się z przejściem przez odpowiednie formalności.

Przy sprzedaży, hipoteka pozostaje wpisana w księdze wieczystej aż do momentu jej spłaty, co oznacza, że nabywca kupuje nieruchomość z istniejącym zobowiązaniem. Zwykle kupujący i sprzedający umawiają się, że z pieniędzy uzyskanych z transakcji część zostanie przeznaczona na spłatę hipoteki, a następnie wierzyciel wydaje zgodę na jej wykreślenie z księgi wieczystej.

Kupujący może także przejąć kredyt hipoteczny, o ile bank wyrazi zgodę na takie rozwiązanie. Ważne jest, aby przed zakupem dokładnie przeanalizować stan prawny nieruchomości, a zwłaszcza wpisy w księdze wieczystej dotyczące hipoteki. Warto również zasięgnąć porady prawnej, lub porady od doradcy kredytowego, aby bezpiecznie kupić lub sprzedać nieruchomość z hipoteką.

Co jeszcze warto wiedzieć na temat hipoteki: