Czym jest marża i jak wpływa na całkowity koszt kredytu? (original) (raw)

Marża kredytu hipotecznego jest jednym z najważniejszych elementów, na jaki warto zwrócić uwagę przy zaciąganiu zobowiązania. Choć w porównaniu z oprocentowaniem często wydaje się niewielka, tak naprawdę ma duży wpływ na ostateczny koszt kredytu oraz wysokość rat kredytowych. Sprawdź, czym dokładnie jest marża kredytu hipotecznego i co warto o niej wiedzieć.

W tym artykule objaśniamy czym jest marża kredytu, ale także odpowiadamy na pytania:

• Czy marża kredytu to oprocentowanie, ponieważ często te pojęcia są mylone.
• Ile wynosi marża banku przy kredycie hipotecznym i od czego zależy jej wysokość.
• Jaki wpływ ma marża banku na koszt kredytu hipotecznego oraz na raty kredytowe.
• Jak obniżyć marżę kredytu hipotecznego.

Jakie znaczenie ma dla banku marża kredytu?

Marża jest pojęciem ekonomicznym, które najczęściej stosuje się w handlu. Określa się nią różnicę między ceną sprzedaży towaru a kosztem jego wytworzenia lub nabycia przez sprzedawcę. Marża to zatem nic innego jak zysk sprzedawcy osiągnięty ze sprzedaży.

A po co jest marża przy kredycie hipotecznym? Pełni ona dokładnie te same funkcje, ponieważ stanowi zysk banku z tytułu udzielenia klientowi kredytu. Dla banku udzielenie kredytu jest bowiem tym samym co dla sklepu sprzedaż towaru, a więc sposobem na osiągnięcie przychodu i w konsekwencji także wygenerowanie zysku. Jeśli zatem zdecydujesz się na kredyt na mieszkanie, możesz mieć pewność, że bank naliczy Ci marżę, którą będziesz musiał zapłacić za otrzymane finansowanie.

Czy wszystkie rodzaje kredytu mają marżę?

W niniejszym artykule skupiamy się głównie na tym, czym jestmarża kredytu hipotecznego. Warto jednak mieć świadomość, że marża bankowa występuje także przy innego rodzaju kredytach np. gotówkowych, czy konsolidacyjnych.

Co ważne, zarówno marża kredytu gotówkowego, jak i marża kredytu konsolidacyjnego pełni dokładnie taką samą funkcję jak przy kredycie hipotecznym, a więc jest elementem oprocentowania. Występuje również marża banku przy kredycie 2 procent i w tym przypadku jego oprocentowanie jest sumą takiej marży wyrażonej procentowo oraz 2 proc.

Czym jest marża banku?

Marża banku przy kredycie hipotecznym jest jednym z najważniejszych kosztów, jakie musi ponieść kredytobiorca z tytułu zaciągnięcia zobowiązania. Wyrażona jest ona zawsze procentowo i stanowi element oprocentowania kredytu, według którego bank nalicza odsetki. Marża wpływa zatem zarówno na wysokość odsetek, jak i wysokość poszczególnych rat kredytowych, które składają się przecież z części kapitałowej i odsetkowej.

Kto ustala marżę banku? Wysokość marży zależy wyłącznie od banku, który może mieć różną politykę w zakresie sposobu jej ustalania. Właśnie dlatego marże różnią się w poszczególnych bankach, co wpływa także na różnice w oprocentowaniu oferowanych przez nie kredytów hipotecznych.

Marża kredytu hipotecznego a oprocentowanie

Zarówno marża kredytu hipotecznego, jak i oprocentowanie są określone procentowo i pewnie dlatego często mylone. Tym bardziej że w ofertach kredytów prezentowanych na stronach internetowych banki informują głównie o wysokości oprocentowania, natomiast o wysokości marży można się dowiedzieć dopiero ze szczegółowych cenników.

Warto więc pamiętać o kilku ważnych kwestiach:

• marża kredytu hipotecznego a oprocentowanie to dwa różne pojęcia,
• oprocentowanie kredytu hipotecznego jest to suma marży banku i stawki bazowej np. WIBOR lub WIRON,
• marża zależy wyłącznie od banku, natomiast stawka bazowa od uwarunkowań rynkowych np. wysokości stóp procentowych,
• marża kredytu zwykle obowiązuje w tej samej wysokości przez cały okres umowy,
• stawka bazowa podlega wahaniom w okresie trwania umowy i przez to powoduje zmianę oprocentowania i rat w trakcie spłaty zobowiązania.

Należy też dodać, że marża występuje głównie w oprocentowaniu zmiennym kredytu hipotecznego, bo to właśnie ono oparte jest na wskaźnikach typu WIBOR lub WIRON.

Banki oferują jednak także kredyty hipoteczne z oprocentowaniem okresowo stałym, na które nie mają żadnego wpływu wskaźniki o zmiennym charakterze. Wówczas banki podają najczęściej jednolitą stawkę takiego oprocentowania, a więc bez określania wysokości marży.

Marża kredytu hipotecznego a prowizja

Marża i oprocentowanie nie są jedynymi kosztami kredytu hipotecznego. Banki dość często pobierają bowiem dodatkowo także prowizję z tytułu udzielenia finansowania. Powód naliczania prowizji brzmi zatem podobnie jak powód naliczania marży.

Jednak marża kredytu hipotecznego a prowizja to zupełnie odmienne rodzaje kosztów kredytu:

• marża jest swego rodzaju wynagrodzeniem banku za udostępnienie klientowi kapitału, dlatego naliczana jest przez cały okres trwania umowy,
• prowizja przy kredycie hipotecznym natomiast jest wynagrodzeniem banku za analizę złożonego wniosku i uruchomienie kredytu, dlatego też najczęściej należy ją uiścić w całości z góry.

Co wpływa na wysokość marży kredytu hipotecznego?

Wysokość marży kredytu hipotecznego zależy przede wszystkim od banku. Jednak bank przy jej ustalaniu bierze zazwyczaj pod uwagę wiele czynników i do najważniejszych z nich należą:

• polityka kredytowa banku – na przykład przy rozwijaniu akcji kredytowej banki mogą obniżać marżę, aby w ten sposób przyciągnąć więcej klientów;
• wskaźnik LTV (relacja kwoty kredytu do wartości nieruchomości) – im wyższy jest ten wskaźnik, tym wyższa jest marża;
• wysokość wkładu własnego – przy zbyt niskim wkładzie własnym (poniżej 20%) zwykle bank stosuje podwyższoną marżę;
• zdolność kredytowa – przy niższej bank ponosi większe ryzyko, dlatego może go rekompensować właśnie wyższą marżą;
• status klienta – stali klienci banku mogą liczyć na niższą marżę;
• skorzystanie z dodatkowych produktów banku – wiele banków oferuje niższą marżę w zamian za wykupienie ubezpieczenia, czy też założenie konta.

Ile wynosi średnia marża kredytu hipotecznego w 2024?

W styczniu 2024 roku marża kredytu hipotecznego w poszczególnych bankach wynosiła od 1,84% do 4,10%. Tak przynajmniej wynika z danych pozyskanych przez portal Totalmoney.pl. Średnio jednak większość instytucji proponuje ją na poziomie około 2,5 proc.

Co ważne, tylko wybrane banki stosują niższą marżę dla znanych klientów, zatem obecnie nie warto składać wniosku wyłącznie w banku, w którym prowadzi się konto. Warto natomiast uzbierać wyższy wkład własny. Jak bowiem pokazuje widniejący na portalu wykres, marża kredytu hipotecznego w niemal wszystkich bankach jest wyższa przy LTV 90% i w niektórych różnica ta wynosi nawet 0,50 p.p.

Jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego?

Marża kredytu hipotecznego jest określona procentowo i jej wysokość powinna znajdować się w umowie kredytowej. Banki nie zawsze jednak podają jej wysokość w ofertach na stronach internetowych. Łatwo ją jednak obliczyć, jeśli bank podaje wysokość oprocentowania zmiennego oraz na jakiej stawce bazowej się ono opiera. Poniżej podajemy przykład, jak obliczyć marżę kredytu hipotecznego na podstawie takich danych.

Marża banku – jak liczyć? Przykład:

Dane z oferty kredytu:

• Oprocentowanie zmienne kredytu – 9,2%
• Stawka bazowa – WIBOR 3M

Chcąc ustalić marżę banku, musimy odjąć od oprocentowania WIBOR 3M. Najpierw więc sprawdzamy, ile wynosi WIBOR 3M. W dniu pisania tego artykułu wynosił on 5,86%. Bierzemy teraz do obliczenia marży kredytu kalkulator, choćby ten najprostszy. Z jego pomocą wyliczamy, że...

9,2% – 5,86% = 3,34%

...w naszym przykładzie marża banku wynosi 3,34%.

Czy można obniżyć marżę kredytu hipotecznego? Jak to zrobić?

Skoro od wysokości marży zależy oprocentowanie kredytu hipotecznego, to ma ona wpływ zarówno na całkowity koszt kredytu, jak i wysokość rat kredytowych. Na pewno więc już przy wyborze kredytu warto zwrócić uwagę na marżę i zdecydować się na ofertę banku, w której jest ona możliwie jak najniższa. A co jeśli masz już kredyt i ma on zbyt wysoką marżę?

Czy bank może obniżyć marżę, jeśli z punktu widzenia klienta jest ona zbyt wysoka? Jak najbardziej może, ponieważ zależy ona wyłącznie od banku, a więc może podlegać negocjacjom. Zawsze możesz też skorzystać z oferty konkurencyjnego banku, przenosząc do niego kredyt, aby mieć niższą marżę. Poniżej podpowiadamy zatem, jak obniżyć marżę kredytu.

Obniżenie marży kredytu hipotecznego poprzez negocjacje z bankiem

Zacznijmy od tego, czy można negocjować marżę kredytu. Można, jednak najlepiej to zrobić na etapie zaciągania zobowiązania, gdy ustalane są dopiero warunki kredytowania. Później, już w trakcie trwania umowy, będzie to nieco trudniejsze, bo będzie trzeba złożyć wniosek o obniżenie marży kredytu hipotecznego i zawrzeć w nim solidne uzasadnienie takiej prośby.

Jak negocjować z bankiem obniżenie marży? W tym celu należy przedstawić jakieś argumenty, które przekonają bank do jej obniżki. Mogą nimi być np.:

• stabilne zatrudnienie – najlepiej na podstawie stałej umowy o pracę;
• wysokie dochody – w trakcie trwania umowy argumentem do obniżenia marży może być więc także podwyżka wynagrodzenia;
• wysoki wkład własny – pomoże on w negocjacjach przy zaciąganiu kredytu, z kolei w trakcie umowy można też nadpłacić kredyt, ponieważ obniży to LTV;
• przeniesienie konta osobistego do banku kredytującego, na które będzie wpływać wynagrodzenie – w ten sposób bank zyska większą kontrolę nad finansami kredytobiorcy i tym samym obniży swoje ryzyko, w zamian za co może zgodzić się na obniżenie marży kredytu;
• wykupienie dodatkowego ubezpieczenia lub innego produktu bankowego;
• wybranie oferty z wyższą prowizją – wówczas z reguły marża jest niższa;
• pozytywna historia kredytowa – czyli brak zadłużenia i zaległości w spłacie innych zobowiązań.

Argumentem do obniżenia marży kredytu może być też przedstawienie w banku alternatywnych, tańszych ofert jego konkurentów.

Obniżenie marży kredytu hipotecznego za pomocą kredytu refinansowego

Jeśli negocjacje z bankiem nie przyniosą skutku, możesz po prostu skorzystać z oferty banku, który oferuje niższą marżę. Jest to możliwe również w trakcie spłaty zobowiązania. Wystarczy, że przeniesiesz kredyt do innego banku, zaciągając w nim tzw. kredyt refinansowy. Za jego pomocą „nowy” bank spłaci kredyt w „starym” banku, a Ty zaczniesz spłacać zobowiązanie już według nowych, korzystniejszych warunków.

Porównanie ofert kredytowych z różną marżą

Jak marża wpływa na wysokość kredytu? Im jest ona wyższa, tym wyższe jest oprocentowanie, a więc i większe raty kredytowe oraz większa całkowita kwota do spłaty.

Dość łatwo się o tym przekonasz, sięgając po kalkulator kredytowy. Za jego pomocą bowiem obliczysz, jak zmieniają się takie koszty kredytowe dla danej kwoty kredytu i okresu kredytowania oraz różnego poziomu oprocentowania w zależności od wysokości marży.

Porównanie ofert kredytowych z różną marżą z kalkulacją dla kredytu 400 000 zł z okresem spłaty 25 lat

| | Marża banku | Stawka bazowa WIBOR 3M | Oprocentowanie kredytu (marża +WIBOR) | Wysokość miesięcznej raty | Całkowita kwota do spłaty | | | ------------------ | -------------------------- | ----------------------------------------- | ----------------------------- | ----------------------------- | ------------ | | Oferta nr 1 | 4,10% | 5,86% | 9,96% | 3 623,53 zł | 1 087 059 zł | | Oferta nr 2 | 3,00% | 5,86% | 8,86% | 3 318,52 zł | 995 556 zł | | Oferta nr 3 | 2,50% | 5,86% | 8,36% | 3 183,26 zł | 954 978 zł | | Oferta nr 4 | 2,20% | 5,86% | 8,06% | 3 103,18 zł | 930 954 zł | | Oferta nr 5 | 2,00% | 5,86% | 7,86% | 3 050,26 zł | 915 078 zł | | Oferta nr 6 | 1,84% | 5,86% | 7,70% | 3 008,20 zł | 902 460 zł |

Założenia: brak prowizji oraz raty równe.

W powyższej tabeli celowo umieściliśmy autentyczne marże, z jakimi można się dzisiaj spotkać na rynku, w tym także te najniższe i najwyższe. Zwróć zatem uwagę, że między najdroższą a najtańszą ofertą dla kredytu 400 tys. zł różnica w racie wynosi aż 615,33 zł, a w całkowitej kwocie do spłaty 184 599 zł.

Nasza kalkulacja zakłada ten sam WIBOR, a jak wiadomo, jego wysokość się zmienia i w trakcie spłaty kredytu może podwyższać lub obniżać oprocentowanie. Jak się okazuje, przy niższej marży zmiany te są po prostu mniej odczuwalne, co najlepiej widać na poniższym przykładzie.

Zmiana WIBOR a wysokość marży

| | Marża banku | Stawka bazowa WIBOR 3M | Oprocentowanie kredytu (marża +WIBOR) | Wysokość miesięcznej raty | | | ------------------ | -------------------------- | ----------------------------------------- | ----------------------------- | ---------------------------------- | | Oferta nr 1 | 4,10% | 5,86% | 9,96% | 3 623,53 zł | | Wzrost WIBOR | 4,10% | 6,00% | 10,10% | 3 663,04 zł Wzrost raty o 39,51 zł | | Oferta nr 2 | 1,84% | 5,86% | 7,70% | 3 008,20 zł | | Wzrost WIBOR | 1,84% | 6,00% | 7,84% | 3 044,99 zł Wzrost raty o 36,79 zł |

A czy bardziej opłaca się kredyt bez prowizji i wyższą marżą, czy może kredyt z niską marżą, ale z prowizją? Spójrzmy na porównanie takich ofert wraz z kalkulacją dla kredytu 400 tys. zł. Założyliśmy tutaj trzy scenariusze:

• bierzemy kredyt bez prowizji, ale z wysoką marżą,
• kredyt ma niską marżę, a prowizja jest płatna z góry, więc nie wlicza się do rat, lecz powiększa jedynie całkowitą kwotę do spłaty,
• kredyt ma niską marżę, a prowizja powiększa kwotę kredytu, a więc także raty i całkowitą kwotę do spłaty.

Jak się okazuje, opłaca się wziąć po prostu kredyt z niską marżą, ponieważ prowizja ma stosunkowo niewielki wpływ na całkowitą kwotę do spłaty.

Zobacz także: Co jest ważniejszym kosztem kredytowym: prowizja czy oprocentowanie?

Marża i prowizja – porównanie ofert dla kredytu 400 000 zł z okresem spłaty 25 lat

| | Marża banku | Stawka bazowa WIBOR 3M | Oprocentowanie kredytu (marża +WIBOR) | Prowizja | Wysokość miesięcznej raty | Całkowita kwota do spłaty | | | ------------------------------------------------------ | -------------------------- | ----------------------------------------- | ------------ | ----------------------------- | ----------------------------- | ---------------------------------- | | Wyższa marża, brak prowizji | 4,00% | 5,86% | 9,86% | 0% | 3 595,40 zł | 1 078 620 zł | | Niska marża i prowizja płacona osobno | 2,00% | 5,86% | 7,86% | 2% (8000 zł) | 3 050,26 zł | 915 078 zł + 8000 zł = 923 078 zł | | Niska marża i prowizja powiększająca kwotę kredytu | 2,00% | 5,86% | 7,86% | 2% (8000 zł) | 3 111,27 zł | 933 381,00 zł |

Jak marża kredytu hipotecznego wypada na tle innych kosztów kredytowych

Z naszych kalkulacji wynika, że przy kredycie hipotecznym marża jest w gruncie rzeczy najważniejszym kosztem kredytowym i że zawsze opłaca się wziąć kredyt z niską marżą. Powody tego są następujące:

• niska marża oznacza niższe raty kredytowe i niższą całkowitą kwotę do spłaty;
• marża jest stała, a więc jeśli jest niska, mniej są odczuwalne zmiany stawki bazowej np. WIBOR;
• przy dłuższym okresie spłaty kredyt z niską marżą i wyższą prowizją bardziej się opłaca niż kredyt bez prowizji i z wyższą marżą.

Warto więc pamiętać, by przed zaciągnięciem zobowiązania dokładnie porównać oferty i wybrać kredyt z niską marżą lub negocjować z bankiem jej obniżenie.

Warto poznać także: 9 podstawowych pojęć związanych z kredytem hipotecznym