Raty równe czy malejące? Które rozwiązanie wychodzi korzystniej? (original) (raw)
Kredyt hipoteczny może mieć raty równe lub malejące. Jak sama nazwa wskazuje, te pierwsze mają tę samą wysokość każdego miesiąca, natomiast te drugie systematycznie maleją z miesiąca na miesiąc. W zależności, czy wybierzesz raty równe, czy malejące, będą one miały jednak nie tylko inną wysokość, ale też przełożą się na całkowity koszt zobowiązania.
Dla osób planujących zakup mieszkania z pomocą banku zazwyczaj najważniejsze jest, by zaciągnąć po prostu najtańszy kredyt mieszkaniowy i potem płacić co miesiąc możliwie jak najniższą ratę. Warto jednak wiedzieć, że zarówno na całkowitą kwotę odsetek, jak i wysokość miesięcznej raty wpływa nie tylko oprocentowanie kredytu. Znaczenie ma także to, czy wybierzemy raty równe, czy malejące. I tutaj pojawia się dylemat, ponieważ o ile raty malejące zapewniają większe oszczędności na odsetkach, o tyle raty równe są mniej obciążające dla domowego budżetu.
Raty równe przy kredycie hipotecznym – co to oznacza?
Podstawowa różnica pomiędzy ratami równymi i malejącymi bierze się z różnego udziału w nich części kapitałowej i odsetkowej. To z kolei wpływa na wysokość miesięcznej płatności i ogólny koszt kredytu.
Zacznijmy od wyjaśnienia, co oznaczają raty równe przy kredycie hipotecznym. Raty równe (inaczej stałe lub annuitetowe) nie zmieniają się przez cały okres kredytowania. Ich konstrukcja jest jednak taka, że w początkowym okresie spłaty kredytu udział części kapitałowej w ratach jest mniejszy niż udział części odsetkowej. Co to oznacza? Że najpierw spłacasz głównie odsetki, a dopiero potem kapitał.
Jak liczy się równe raty? Ogólnie polega to na tym, że odsetki są każdorazowo naliczane od kwoty kredytu pozostającej do spłaty, ale kapitał doliczany jest w taki sposób, aby każda rata pozostawała taka sama.
Co ważne, nawet gdy wybierzesz raty równe, nie oznacza to, że przez 20 czy 30 lat będziesz musiał przelewać do banku tyle samo każdego miesiąca. Tak się stanie wyłącznie wtedy, jeśli wybierzesz kredyt ze stałym oprocentowaniem. Wówczas przez określony czas np. 5 lat faktycznie Twoje raty będą w tej samej wysokości co miesiąc.
Jeśli jednak wybierzesz kredyt z oprocentowaniem zmiennym, wysokość rat będzie się zmieniać w części odsetkowej. Takie oprocentowanie składa się bowiem ze stałej marży banku oraz zmiennego wskaźnika referencyjnego, którym może być WIBOR(R) lub WIRON. Gdy takie wskaźniki rosną lub maleją, zmienia się także oprocentowanie kredytu, a więc i kwota odsetek doliczanych przez bank do kolejnych rat kredytowych.
Raty malejące przy kredycie hipotecznym – na czym polegają?
A na czym polegają raty malejące przy kredycie hipotecznym? Ich charakterystyczną cechą jest to, że ich wysokość każdego miesiąca maleje. Dlaczego tak się dzieje? Dlatego, że banki stosują zupełnie inny wzór na raty malejące. Najpierw dzielą kwotę kredytu na równe części, a potem doliczają do nich odsetki. Właśnie dlatego w każdej racie malejącej część kapitałowa jest taka sama, a zmienia się wyłącznie część odsetkowa. Ta ostatnia systematycznie maleje wraz ze zmniejszającym się saldem zadłużenia.
Sposób wyliczania rat malejących powoduje jeszcze jeden skutek: w początkowym okresie kredytowania są one znacznie wyższe od rat równych dla tej samej kwoty kredytu i tego samego okresu kredytowania.
Raty równe i malejące – porównanie
Zanim podejmiesz decyzję, czy wybrać raty równe czy malejące, porównaj ich najważniejsze cechy.
Raty równe i malejące – porównanie
| | Raty równe | Raty malejące | | | --------------------------------- | ----------------------------- | --------------------------------------- | | Wysokość rat | Taka sama co miesiąc | Malejąca z każdym miesiącem | | Wysokość początkowych rat | Niższa | Wyższa | | Udział części kapitałowej w racie | Rosnąca z miesiąca na miesiąc | Taka sama przez cały okres kredytowania | | Tempo spłaty kapitału kredytu | Wolniejsze | Szybsze | | Ogólny koszt odsetek | Wyższy | Niższy |
Raty równe czy malejące – które wychodzą taniej?
Z racji tego, że przy ratach malejących szybciej spłacamy zadłużenie wobec banku, szybciej też maleje kwota odsetek naliczanych od pozostałej do spłaty kwoty kapitału. W efekcie ich łączna suma za cały okres kredytowania jest niższa niż przy ratach równych.
Aby przekonać się, co wychodzi taniej, raty równe czy malejące, najlepiej spojrzeć na konkretne wyliczenia. Przedstawiamy je w poniższej tabeli dla przykładowego kredytu hipotecznego w kwocie 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat i oprocentowaniem 7 proc. w skali roku.
Symulacja kosztów kredytu przy ratach równych i malejących dla kredytu 300 tys. zł z okresem spłaty 25 lat
| | Raty równe | Raty malejące | | | ----------------------------- | ----------------- | ------------- | | Wysokość pierwszej raty | 2 120,34 zł | 2 750,00 zł | | Wysokość ostatniej raty | 2 120,34 zł | 1 005,83 zł | | Całkowity koszt odsetek | 336 101,28 zł | 263 375,00 zł | | Całkowita kwota do spłaty | 636 101,28 zł | 563 375,00 zł |
Na powyższym przykładzie doskonale widać, co się bardziej opłaca, raty równe czy malejące. Rzecz jasna te drugie, ponieważ można dzięki nim sporo oszczędzić na odsetkach – w tym przypadku aż 72 726,28 zł.
Podobne wyliczenia dla kredytu o innych parametrach możesz wykonać samodzielnie, korzystając z kalkulatora kredytowego dostępnego na naszej stronie. Jako jedno z niewielu takich narzędzi online oblicza on bowiem właśnie koszty zobowiązania zarówno dla rat równych, jak i malejących.
Kiedy wybrać raty równe, a kiedy malejące?
Wybór między ratami równymi a malejącymi powinien być podyktowany przede wszystkim sytuacją finansową kredytobiorcy. Na pierwszy rzut oka sprowadza się on do podjęcia decyzji, czy bardziej zależy nam na niskich i stałych ratach co miesiąc, czy na niższym całkowitym koszcie kredytu.
Kiedy niższe raty równe będą lepsze od tych malejących? Na pewno powinieneś się na nie zdecydować, gdy masz ograniczony budżet i nie chcesz go nadmiernie obciążać. To jednak nie wszystko, ponieważ raty równe sprawiają, że łatwiej zaciągnąć kredyt przy niskiej zdolności kredytowej.
Jakie raty wybrać przy niskiej zdolności kredytowej?
Na zdolność kredytową ma wpływ wysokość raty Twojego przyszłego zobowiązania. Jeśli więc kalkulator zdolności kredytowej wskazuje, że jesteś na granicy otrzymania kredytu hipotecznego, wybierz raty równe. Raty malejące są wyższe, a więc do ich spłaty potrzebna jest większa zdolność kredytowa.
Pewnym wyjątkiem jest Bezpieczny kredyt 2%, który obligatoryjnie trzeba spłacać w ratach malejących przez pierwsze 10 lat obowiązywania umowy. W jego przypadku jednak zdolność kredytową poprawiają dopłaty państwa do rat kredytowych.
Jakie raty wybrać chcąc wcześniej spłacić kredyt?
Jeśli chcesz wcześniej spłacić kredyt, bardziej opłacają się raty równe. Wówczas nadpłata zobowiązania, zwłaszcza w początkowym okresie trwania umowy, generuje większe oszczędności na odsetkach. Wybierając natomiast raty malejące nadpłata kredytu przyniesienie nie tylko mniejszy efekt, ale też może być trudna do realizacji ze względu na to, że raty malejące są dość wysokie.
Konkretne wyliczenia, jakie efekty przynosi nadpłata kredytu przy ratach równych i malejących, znajdziesz w naszym artykule: Czy opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny?
Jakie raty wybrać chcąc płacić niższą miesięczną ratę?
Chcąc płacić niższą miesięczną ratę od początku trwania umowy, lepiej wybierz raty równe. W początkowym okresie spłaty zobowiązania będą one niższe od rat malejących o co najmniej kilkaset złotych.
Pamiętaj jednak, że
wraz z upływem czasu trwania umowy kredytowej sytuacja się zmieni. W naszym przykładowym kredycie na 300 tys. zł rata malejąca spadnie bowiem do poziomu tej równej po 9 latach spłaty zobowiązania i potem będzie nadal maleć, a więc stanie się niższa od raty równej.
Jakie raty wybrać chcąc obniżyć całkowity koszt kredytu?
Chcąc obniżyć całkowity koszt kredytu lepiej wybrać raty malejące. Bez względu na kwotę kredytu i okres spłaty zobowiązania przynoszą one bowiem znaczące oszczędności na całkowitej kwocie odsetek. Przypomnijmy, że w przypadku naszego przykładowego kredytu na 300 tys. zł wyniosły one ponad 72 tys. zł.
Warto jednak pamiętać, że podobny efekt oszczędnościowy można uzyskać, decydując się na raty równe i nadpłatę kredytu. Przykładowo, jeśli nadpłacilibyśmy nasz kredyt na 300 tys. zł kwotą 20 tys. zł i skrócili okres kredytowania o 4 lata, oszczędności na odsetkach wyniosłyby aż 81 tys. zł.
Na co uważać wybierając raty równe i malejące?
Podejmując decyzję, czy wybrać raty równe czy malejące, należy przede wszystkim dobrze przeanalizować swoje możliwości finansowe. W obu przypadkach należy jednak uważać na potencjalny wzrost oprocentowania kredytu, o ile będzie miał on oprocentowanie zmienne.
W takiej sytuacji i tak już wysokie raty malejące wzrosną bowiem jeszcze bardziej, a więc na ich pokrycie należy mieć odpowiedni bufor oszczędności. W przypadku rat równych wzrost oprocentowania jest mniej odczuwalny, dlatego i pod tym względem ten rodzaj rat jest bezpieczniejszy.
Zmiana raty równej na malejącą – czy to możliwe?
Bez względu na to, jaki system spłaty zobowiązania wybierzesz, pamiętaj, że w większości banków można zmienić raty stałe na malejące lub malejące na stałe w trakcie spłacania kredytu. Wymaga to co prawda dopełnienia pewnych formalności, ponieważ należy złożyć do banku stosowny wniosek, a potem podpisać aneks do umowy kredytowej. Co ważne, aby bank zgodził się na zmianę systemu spłat, musi przeprowadzić na nowo analizę zdolności kredytowej. Pod tym względem więc zazwyczaj łatwiej jest zmienić raty malejące na równe niż na odwrót.
Zobacz też: