Czy opłaca się nadpłacić kredyt hipoteczny? (original) (raw)

Nadpłata kredytu hipotecznego to prosty sposób na obniżenie rat i kosztów kredytowych oraz na szybsze uwolnienie się od zobowiązania. Sprawdź, czy takie nadpłacanie hipoteki wiąże się z dodatkowymi formalnościami oraz kiedy opłaca się nadpłacić kredyt, by zyskać na tym jak największe oszczędności.

Wysoka inflacja zjada nasze oszczędności, dlatego nadwyżki finansowe warto przeznaczyć na nadpłacanie kredytu. Tym bardziej że kredyty hipoteczne mają coraz wyższe oprocentowanie powodujące systematyczny wzrost wartości odsetek. Nadpłacając zobowiązanie, możesz je znacząco zredukować, co przełoży się na zmniejszenie wysokości rat lub skrócenie okresu kredytowania nawet o kilka lat.

Czym jest nadpłata kredytu hipotecznego?

Zacznijmy od wyjaśnienia, na czym polega nadpłata kredytu hipotecznego. Jest to nic innego jak wpłacanie do banku większych kwot niż przewiduje to harmonogram spłat załączony do umowy. Zobowiązanie możesz nadpłacić w różny sposób np.:

• przelewając do banku jednorazowo większą sumę pieniędzy,
• dopłacając systematycznie do poszczególnych rat dodatkowe, choćby niewielkie kwoty.

W każdym przypadku taka nadpłata kredytu hipotecznego powoduje, że zmniejsza się kapitał zobowiązania, a odsetki za daną część kredytu są umarzane. Im mniejszy kapitał, tym niższy koszt zobowiązania. Dlatego opłaca się nadpłacać kredyt nawet po niewielkiej kwocie miesięcznie, aby przez to szybciej zmniejszyć zadłużenie wobec banku.

Jak działa nadpłata kredytu hipotecznego?

Zapewne interesuje Cię, jak to działa w praktyce i czy nadpłata kredytu hipotecznego się opłaca. W większości banków możesz jej dokonać w bankowości elektronicznej. Po wejściu w szczegóły posiadanego kredytu hipotecznego wystarczy wybrać opcję „Nadpłać kredyt” i wpisać w okienku kwotę, którą chcesz przelać do banku. Zwykle należy też zdecydować, czy w efekcie nadpłaty chcesz skrócić okres kredytowania, czy obniżyć raty bez zmniejszania ich liczby w harmonogramie.

U niektórych kredytodawców hipotecznych nadpłaty nie można przeprowadzić przez internet, lecz trzeba udać się do oddziału i złożyć pisemną dyspozycję nadpłaty kredytu. Nie zawsze też jest dostępna opcja skrócenia okresu kredytowania. Jeżeli jednak bank się na nią zgodzi, to trzeba podpisać aneks do umowy, który zwykle jest odpłatny.

Warto najpierw dowiedzieć się w swoim banku, jak wyglądają formalności związane z nadpłatą kredytu, aby wybrać najlepszy sposób nadpłacenia zobowiązania. Ogólna zasada jest taka, że im szybciej i więcej go nadpłacimy, tym w większym stopniu zmniejszy się całkowita kwota kredytu, a więc także naliczona od niej suma odsetek.

Najbardziej opłacalne jest nadpłacenie kredytu hipotecznego w celu skrócenia okresu kredytowania, ponieważ generuje to największe oszczędności na odsetkach. Korzystna może być jednak także nadpłata kredytu skutkująca obniżeniem rat, szczególnie w sytuacji, gdy ich wysokość rośnie z powodu podwyżek stóp procentowych.

Dowiedz się: Stopy procentowe w górę. O ile wzrośnie rata Twojego kredytu?

Ile kosztuje nadpłacenie kredytu hipotecznego? Wysokość prowizji w polskich bankach

Nadpłacanie kredytu hipotecznego jest dostępne w każdym banku. Kredytobiorcy mają zagwarantowaną taką możliwość w Ustawie o kredycie hipotecznym oraz o nadzorze nad pośrednikami kredytu hipotecznego i agentami z 22 lipca 2017 roku.

Jeżeli jednak zdecydujesz się na nadpłatę kredytu w ciągu 3 lat od podpisania umowy, to bank ma prawo pobrać za to prowizję. Jej wysokość nie może być wyższa niż wysokość odsetek, które byłyby naliczone od spłaconej przed terminem całości lub części zobowiązania w okresie roku od dnia faktycznej spłaty, ani większa niż 3% spłacanej kwoty kredytu hipotecznego. Nadpłata kredytu hipotecznego w późniejszym terminie musi być darmowa.

Te zasady stosuje się jednak wyłącznie dla kredytów hipotecznych ze zmiennym oprocentowaniem i zaciągniętych po 22 lipca 2017 roku. Jeżeli wziąłeś kredyt wcześniej lub spłacasz go według oprocentowania stałego, to bank może policzyć Cię za nadpłatę na innych warunkach.

Wysokość prowizji za nadpłatę kredytu hipotecznego w wybranych bankach

Warto pamiętać, że banki z jednej strony mogą zażądać rekompensaty za wcześniejszą całkowitą lub częściową spłatę zobowiązania, ale z drugiej kredytobiorcy przysługuje z tytułu nadpłaty kredytu hipotecznego zwrot prowizjizapłaconej przy jego udzieleniu. Może być ona zwrócona jednak tylko w przypadku skrócenia okresu kredytowania i w wysokości przypadającej za okres, o który skrócono czas trwania umowy kredytowej.

Nie przegap: Inflacja a wartość nieruchomości z kredytu. Czy wartość mieszkania rośnie wraz z inflacją?

Jak obliczyć nadpłatę kredytu hipotecznego?

Masz w planach uregulować pewną cześć zobowiązania? Jak najlepiej nadpłacać kredyt? Nawet szczegółowy kalkulator kredytu hipotecznego nie odpowie Ci, ile zaoszczędzisz na takiej operacji.

Pamiętaj, że nadpłacanie kapitału się opłaca i jeżeli tylko masz wolne środki, to warto to zrobić. Możesz nawet przelewać mniejsze kwoty, a częściej, bo już w kolejnym miesiącu zmniejszy się kapitał, od którego bank naliczy odsetki.

Skoro szczegółowy kalkulator kredytu hipotecznego nie może Ci pomóc, skąd będziesz wiedzieć,ile zaoszczędzisz na nadpłacaniu kredytu? Dowiesz się tego po dokonaniu nadpłaty, ponieważ bank od razu zaktualizuje harmonogram spłat i na tej podstawie porównasz sobie poprzedni i obecny koszt odsetkowy.

Co daje nadpłacanie kredytu? Poniżej przedstawiamy wyliczenia, z których dowiesz się, jak przekazywanie bankowi wyższych kwot z tytułu kredytu hipotecznego wpływa na odsetki i jakie oszczędności można dzięki temu wygenerować, decydując się albo na skrócenie okresu kredytowania, albo na obniżenie rat.

Przykład ​​​​​

Spłacamy kredyt hipoteczny ze zmiennym oprocentowaniem i marżą 2%. Do spłaty pozostała kwota 200 000 zł, która ma być regulowana w ratach jeszcze przez 15 lat. Aktualne oprocentowanie kredytu wynosi 9,05% (marża banku 2% + WIBOR(R) 3M 7,05%), a wysokość raty wynosi 2029,10 zł.

Decydujemy się dokonać nadpłaty kredytu w kwocie 20 000 zł.

Przypadek I

Wybieramy obniżenie rat i pozostawienie tego samego okresu kredytowania:

• rata zostaje obniżona do kwoty 1826,27 zł,
• miesięczna oszczędność wyniesie 202,92 zł,
• całkowita oszczędność na odsetkach wyniesie 16 728,52 zł.

Przypadek II

Wybieramy skrócenie okresu kredytowania i pozostawienie rat na tym samym poziomie:

• rata dalej będzie wynosić 2029,10 zł,
• okres kredytowania skróci się o 2 lata i 10 miesięcy,
• całkowita oszczędność na odsetkach wyniesie 48 891,54 zł.

Czy można nadpłacać kredyt hipoteczny w trakcie wakacji kredytowych?

W 2022 i 2023 roku osobom spłacającym kredyty hipoteczne przysługiwały ustawowe wakacje kredytowe. Dzięki nim można było zawiesić spłatę swoich miesięcznych rat kredytowych:

• dwóch – w okresie od dnia 1 sierpnia do 30 września 2022 r.,
• dwóch – w okresie od dnia 1 października do 31 grudnia 2022 r.,
• po jednej w każdym kwartale w roku 2023.

W 2024 r. również mają funkcjonować wakacje kredytowe, jednak na innych zasadach. Będzie można o nie zawnioskować od 1 marca 2024 r. Wprowadzone zostanie kryterium dochodowe pozwalające skorzystać z zawieszenia rat osobom, których miesięczna rata kredytu w ostatnich 3 miesiącach przekroczyła 35 proc. ich dochodów.

Takie zawieszenie rat wymaga jedynie złożenia prostego wniosku w bankowości elektronicznej i nie wiąże się z żadnymi dodatkowymi opłatami. W czasie wakacji bank nie nalicza również dodatkowych odsetek.

Specjaliści zachęcają, by skorzystać z wakacji kredytowych i w tym czasie zdecydować się na nadpłacanie zobowiązania, czyli np. regulowanie rat pomimo ich zawieszenia.

Taka nadpłata kredytu hipotecznego w czasie wakacji kredytowych jest nie tylko możliwa, ale też bardzo opłacalna. Daje bowiem szanse na nadpłacenie większej części kapitału. Dlaczego? Ponieważ nawet jeśli będziemy wpłacać do banku tylko kwoty pokrywające wysokość zawieszonych rat, bank zaliczy je w całości na poczet spłaty kapitału. Jeśli regulowalibyśmy je w normalnym trybie (bez wakacji kredytowych), znaczna część pieniędzy byłaby zaliczana na spłatę odsetek.

Jeśli więc stać Cię na regulowanie rat zgodnie z harmonogramem, skorzystaj z wakacji kredytowych i nadpłacaj swój kredyt, ponieważ dzięki temu oszczędzisz sporą kwotę odsetek i będziesz mógł albo obniżyć swoje kolejne raty kredytowe, albo skrócić okres trwania umowy.

Jak nadpłacać kredyt hipoteczny?

Na pewno zastanawiasz się, jak najlepiej nadpłacać kredyt hipoteczny, by było to opłacalne. Przede wszystkim pamiętaj, że największe oszczędności przyniesie Ci nadpłata kredytu hipotecznego i skrócenie okresu kredytowania. Optymalnym rozwiązaniem jest uzbieranie większej sumy i wpłacenie jej jednorazowo do banku. Jeśli jednak stać jedynie na niewielkie, lecz systematyczne nadpłacanie zobowiązania, wówczas o skrócenie okresu kredytowania możesz wnioskować np. po nadpłacie kilku rat. Dzięki temu zapłacisz tylko raz za aneks do umowy.

Kiedy opłaca się nadpłacić kredyt? W szczególności przy wysokich stopach procentowych, ponieważ dzięki temu możesz zniwelować rosnące koszty kredytowe.

W każdej chwili możesz przelać do banku dodatkową kwotę, którą chcesz przekazać na poczet zobowiązania. Jednak najlepszym rozwiązaniem jest nadpłata kredytu dzień po racie. Dzięki temu kapitał zostanie pomniejszony o wpłaconą sumę, a odsetki zmaleją.

Nadpłata kredytu hipotecznego: rata równa czy malejąca?

Opłacalność nadpłacania zobowiązania zależy od tego, czy spłacasz kredyt w ratach równych czy malejących. Jak się okazuje, więcej oszczędzisz na odsetkach, nadpłacając kredyt z ratami równymi. Szczególnie warto nadpłacać jego kapitał na początku trwania umowy, gdy w normalnych ratach spłacany jest on w minimalnej części.

Jeśli chodzi o raty malejące, nadpłata kredytu hipotecznego może być trudna w początkowym okresie kredytowania, ponieważ wtedy płaci się bardzo wysokie raty.

Poniżej prezentujemy przykład, jaka konkretnie jest różnica między nadpłatą kredytu hipotecznego przy ratach równych i malejących.

Symulacja nadpłaty kredytu hipotecznego

w kwocie 200 000 zł z oprocentowaniem 9% i pozostałym okresem spłaty 180 miesięcy

| | Raty równe | Raty malejące | | | -------------------------------------------------------------------------------- | ----------------- | ----------------- | | Pierwotna łączna suma odsetek | 165 135,97 zł | 135 750,00 zł | | Opcja 1: Systematyczne nadpłaty 200 zł do każdej raty przez 180 miesięcy | | | | Nowa łączna suma odsetek | 151 150,22 zł | 123 533,57 zł | | Oszczędności na kosztach kredytu | 13 985,75 zł | 12 216,43 zł | | Opcja 2: Jednorazowa nadpłata 36 000 zł (200 zł x 180) | | | | Nowa łączna suma odsetek | 135 603,45 zł | 111 450,00 zł | | Oszczędności na kosztach kredytu | 29 532,52 zł | 24 300,00 zł |

Jak widać, różnica w oszczędnościach na odsetkach wynika także z tego, że kredyt z ratami malejącymi jest od początku tańszy od kredytu z ratami równymi. Zauważ jednak, że w obu przypadkach nadpłacanie zobowiązania się opłaca i to nawet dopłacając do kolejnych rat niewielką kwotę.

Kiedy nadpłata kredytu hipotecznego jest nieopłacalna?

Istnieje kilka sytuacji, gdy nadpłata kredytu hipotecznego niekoniecznie będzie się opłacać lub będzie mniej korzystna. Może się tak zdarzyć na przykład, gdy:

• mamy możliwość ulokowania wolnych środków w inwestycję, która przyniesie wyższą stopę zwrotu niż nadpłata zobowiązania,
• bank pobierze prowizję za wcześniejszą częściową spłatę kredytu – czyli głównie w pierwszych 3 latach trwania umowy,
• obowiązują niskie stopy procentowe – przekładają się one na niskie odsetki od kredytu, a więc nadpłacenie zobowiązania przyniesie stosunkowo niewielkie oszczędności,
• pozostał nam już krótki okres spłaty zobowiązania – wówczas niewiele zaoszczędzimy na odsetkach, ponieważ pod koniec okresu kredytowania są one w symbolicznej wysokości,
• chcemy nadpłacić kredyt Mieszkanie dla Młodych w ciągu 5 pierwszych lat od jego zaciągnięcia i w kwocie przewyższającej sumę dopłaty rządowej – wówczas trzeba zwrócić dopłatę,
• spłacasz Bezpieczny kredyt 2 proc . – nadpłaty najlepiej dokonać po 10 latach, kiedy ustają dopłaty od państwa.

Sprawdź: Czy aktualnie opłaca się wcześniej spłacić kredyt? Kiedy warto nadpłacić kredyt?

Nadpłata kredytu a wcześniejsza spłata kredytu: czym się różnią?

Dysponując nadwyżką finansową, możesz się zdecydować na nadpłatę kredytu lub jego wcześniejszą spłatę. Są to tylko pozornie podobne rozwiązania i dlatego poniżej prezentujemy ich najważniejsze różnice.

Nadpłata kredytu a wcześniejsza spłata kredytu – różnice

| | Nadpłata kredytu | Wcześniejsza spłata kredytu | | | -------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | ---------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------------- | | Na czym polega? | Na uregulowaniu części kredytu w kwocie przewyższającej wysokość najbliższej raty wynikającej z harmonogramu | Na uregulowaniu całej pozostałej do spłaty kwoty kredytu | | Jakie przynosi skutki? | Obniżenie wysokości kolejnych rat kredytowych lub zmniejszenie ich liczby w harmonogramie | Zakończenie umowy kredytowej i wykreślenie hipoteki z księgi wieczystej nieruchomości | | Czy wiąże się z kosztami? | Czasami tak, ponieważ bank może naliczyć prowizję z tytułu nadpłaty kredytu | Czasami tak, ponieważ bank może naliczyć prowizję z tytułu przedterminowej całkowitej spłaty zobowiązania | | Czy można liczyć na zwrot prowizji i innych kosztów kredytowych? | Tak, ale tylko w sytuacji, gdy nadpłata poskutkuje skróceniem okresu kredytowania i gdy umowa kredytowa była zawarta po 21 lipca 2017 r. | Tak, jeśli umowa kredytowa była zawarta po 21 lipca 2017 r. - wówczas koszt kredytu hipotecznego ulega obniżeniu nie tylko o odsetki, ale też inne koszty przypadające za okres, o który skrócono obowiązywanie umowy. Jeśli koszty te zostały poniesione (np. prowizja) bank musi je zwrócić w proporcjonalnej kwocie | | Czy konieczny jest wniosek? | Zwykle wystarczy złożyć dyspozycję nadpłaty w bankowości elektronicznej lub oddziale | Zwykle konieczny jest wniosek o rozliczenie całkowitej wcześniejszej spłaty kredytu, a także wniosek o wydanie zaświadczenia o całkowitej spłacie i zgody na wykreślenie hipoteki |

Czy warto nadpłacać kredyt hipoteczny 2024?

Wiemy już, co daje nadpłata kredytu hipotecznego, jednak czy warto się na nią zdecydować w 2024 roku? Zawsze warto, o ile nie masz możliwości wykorzystania pieniędzy na inną, bardziej opłacalną inwestycję.

Zacznijmy od tego, jak się ma nadpłata kredytu hipotecznego a inflacja. Otóż, wysoka inflacja powoduje, że nie opłaca się odkładać nadwyżek finansowych w banku (lokaty są niżej oprocentowane niż wynosi poziom inflacji). Jeśli nie mamy możliwości ochrony oszczędności przed utratą ich wartości, lepiej przeznaczyć je na nadpłacanie zobowiązania.

Zyskać można dzięki temu wiele korzyści, ponieważ nadpłacając kapitał kredytu, można znacząco obniżyć koszty kredytowe i miesięczne raty.

Korzystnym rozwiązaniem w 2024 roku będzie przede wszystkim nadpłata kredytu hipotecznego w czasie ustawowych wakacji kredytowych, ponieważ nie wymaga angażowania dodatkowego kapitału, a może przynieść duże oszczędności na odsetkach.

Odczujemy to nie tylko w kolejnych ratach kredytowych, które będą po prostu niższe, ale także podliczając całkowity koszt kredytu, który okaże się również mniejszy. Sumaryczne oszczędności mogą sięgać od kilku do kilkudziesięciu tysięcy złotych, co zapewne dla każdego jest niebagatelną sumą.