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Des clés pour comprendre et agir Villes en devenir Villes en devenir Des clés pour comprendre et agir Des clés pour comprendre et agir Les villes ont changé. Lieux de vie d'un habitant sur deux de la planète, elles sont devenues un des... more

Des clés pour comprendre et agir Villes en devenir Villes en devenir Des clés pour comprendre et agir Des clés pour comprendre et agir Les villes ont changé. Lieux de vie d'un habitant sur deux de la planète, elles sont devenues un des enjeux majeurs de la communauté internationale en matière de développement économique et social comme pour l'avenir de la planète. Il est indéniable que l'humanité connaît actuellement une phase inédite, où se conjuguent explosion urbaine et croissance démographique. Le taux de croissance annuel de la population urbaine est actuellement de l'ordre de 1,9 % par an, et l'équivalent d'une ville de 160 000 habitants apparaît chaque jour sur terre. De part le monde en développement, les villes présentent des caractéristiques bien différentes : denses en Asie et au Moyen-Orient, étalées en Amérique latine et mê-lant ruralité et urbanité en Afrique. Certaines connaissent un dynamisme écono-mique élevé et d'autres sont dépourvues de tout moteur de croissance. Néanmoins, l'état actuel du développement démontre clairement que les villes en sont le principal moteur : l'offre d'équipements et d'infrastructures facilite la mo-bilité et l'accès à la culture, les modalités d'accès aux services de base sont plus lar-ges en ville, de même que les sources de revenus. Parce que la situation des villes en devenir rend ce défi encore plus difficile, il est donc impératif d'en comprendre le fonctionnement local et global pour tenter ainsi de l'améliorer. Douze thèmes sont abordés dans cet ouvrage, répartis en deux grands volets et pouvant être lus séparément. Le premier traite de la connaissance et de la gestion des villes, le second des principaux domaines du développement urbain (logement, services essentiels, mobilité, sûreté, énergie, risques et patrimoine). Un dernier cha-pitre fait un point sur les coopérations entre villes, qui sont appelées à jouer dé-sormais un rôle croissant dans le dispositif international et français de coopération. Cet ouvrage, aux côtés de bien d'autres, actuels et à venir, vise à apporter un éclai-rage synthétique, pédagogique et illustré sur les grandes problématiques urbaines.

Sol – Ressource – Non fongibilité – Immobilier – Financiarisation – Opacité – Observation – Patrimoine – Appropriation – Segmentation du marché – Usus, fructus, abusus – Bouquet de droits – Cadastre – Tragédie des communs – Propriété... more

Sol – Ressource – Non fongibilité – Immobilier – Financiarisation – Opacité – Observation – Patrimoine – Appropriation – Segmentation du marché – Usus, fructus, abusus – Bouquet de droits – Cadastre – Tragédie des communs – Propriété collective – Réforme foncière – Privatisation – Domanialité – Prescription acquisitive – Bail – Terra nullius – Propriétaire – Déguerpissement – Dépossession – Occupation informelle – Collectivisation – Citoyenneté – Prix – Valeur – Rente foncière – Cyclicité – Bulle – Plus-value – Investissement – Evaluation – Prix hédoniques – Compte-à-rebours – Cash-flows – Politique foncière – Fiscalité foncière – Aménagement négocié – Offre foncière – Rareté – Préemption – Expropriation – Droits à bâtir – Contentieux – Zonage – Portage foncier – Maîtrise foncière – Réserve foncière – Servitude – Compensation – Consommation – Rétention – Périurbanisation – Lotissement – Promotion – Renouvellement urbain – Friche – Densification – Rent gap hypothesis – Remembrement foncier – Accaparement

La vente d’immeuble en l’état futur d’achèvement (VEFA) est issue du Dahir n° 1-02-309 du 25 rejeb 1423 (3 octobre 2002) portant promulgation de la loi n°44-00 complétant le dahir du 9 ramadan 1331 (12 août 1913) formant code des... more

Les questions foncières ont toujours constitué une contrainte majeure pour le développement de l'agriculture marocaine. Les réalisations concrètes et de portée nationale pour améliorer les structures foncières sont négligeables si on... more

Les questions foncières ont toujours constitué une contrainte majeure pour le développement de l'agriculture marocaine. Les réalisations concrètes et de portée nationale pour améliorer les structures foncières sont négligeables si on exclut les opérations très limitées de remembrement et d'immatriculation des terres agricoles et du morcellement des terres récupérées pour en créer de petites exploitations agricoles dans le cadre de l’opération de la réforme agraire.
D’ailleurs depuis 1973, la date de la récupération et le morcellement d’un million d’hectare de terres les plus fertiles du pays et ayant une productivité élevée permettant d’exporter, la balance commerciale alimentaire est déficitaire jusqu’à nos jours. Pire le déficit s’est accentué avec la mise en œuvre du Plan Maroc vert.
En 2002, j’ai publié un article sur les régimes fonciers au Maroc, qui traite entre autres des terres collectives : « La législation spécifique à la "melkisation" des terres collectives dans les périmètres d'irrigation est dépassée. Les dépenses engagées par l'Etat pour faire aboutir ces opérations sont énormes par rapport aux résultats espérés. La solution pertinente et économique revient à avoir le courage politique de régulariser un vécu réel sur le terrain sans pour autant poser de problème d'exploitation optimale des terres agricoles. ».
Le même article a été repris en 2007 pour expliciter davantage les propositions formulées pour résoudre le problème du foncier au Maroc. L’idée d’actualiser cet article est de tenir compte des nouveautés et exprimer l’évolution de ma conception des solutions. On vient d’apprendre après 16 ans de ma proposition la volonté de l’Etat de privatiser « melkiser » un million d’hectare sans dire ni comment ni sous quelle condition de mise en valeur et d’exploitation ! Pour dire que la procédure de melkisation des années 1970 doit subir une simplification significative.
Que de temps perdu !?
Depuis 2008 l'Etat marocain a manifesté un intérêt aux problèmes liés à la diversification de la production agricole et l’amélioration de la productivité. Sans faire de débat ni de concertation avec les professionnels, les politiques ou encore les compétences techniques nationales, une décision top down a été prise en 2008 pour mettre en œuvre une vision « Plan Maroc Vert » forgée chemin faisant et qui s’adresse essentiellement aux grandes exploitations agricoles comme moteur pour atteindre les impératifs de développement agricole.
Malheureusement les réalisations en terme d’enveloppe budgétaire et de réalisations concrètes dans les zones bour sont insignifiantes. C’est pourquoi, il est souvent désolant de constater un écart flagrant entre les intentions - discours démagogues et l’action palpable sur le terrain. Le résultat en est la détérioration sans cesse du niveau de vie des populations rurales.
Le PMV porté par une seule personne et géré comme une entreprise familiale commerciale a évité d’aborder les contraintes majeures de l’agriculture tels le foncier, les modes d'accès à la terre, à l'utilisation et la conservation des ressources naturelles et la qualification de l'exploitation agricole familiale.
Elle a aussi escamoté l’analyse des conditions d’insertion de PMV dans le cadre d'une politique globale de développement rural et de développement économique et social du pays. En plus, il a contribué largement à l’endettement du Maroc pour distribuer des subventions aux riches propriétaires sans pour autant améliorer la balance alimentaire commerciale qui est de plus en plus déficitaire.
Finalement, tous les problèmes du rural sont plus accentués depuis 2008 dans les terres d’agriculture familiale qui regroupent plus de 90% de la population rurale et subissent le morcellement excessif et continu des terres agricoles suite aux héritages, à la pression démographique sur la terre et aux transactions immobilières, qui affectent de façon directe la production et la productivité terres agricoles. Cette situation anachronique ne permet pas de valoriser l’effort consenti par la population rurale dans les zones bour pour subvenir à ses besoins minimum d’entretien et de reproduction et assurer sa viabilité.
La pression sur la terre est très grande et elle n'est pas de nature à améliorer la productivité des terres. Ce qui implique, entre autre, la libération d'une force de travail sous exploitée dans le secteur agricole. Cette libération a constitué une forme d'intégration de l'agriculture dans le processus de développement dans les pays actuellement développés.
Effectivement, le redéploiement de la force de travail a permis aux pays actuellement avancés de développer une industrie.
Au Maroc, en l'absence d'une industrie capable d'absorber la force de travail libérée de l'agriculture, c'est le capital international qui dirige selon ses intérêts l'élévation du niveau des forces productives.
En face des puissances capitalistes, le Maroc n'a guère de possibilités indépendantes et aussi longtemps qu'il est contraint d'utiliser la technologie étrangère, il aura besoin d'accroître sans cesse le volume de ses échanges extérieurs. Ceci implique le déplacement du surplus réalisé dans l'agriculture vers les pays développés et parallèlement la création de débouché pour leurs imputs industriels.
Devant cette situation, la force de travail libérée du secteur agricole ne peut que subir trois voies : l'immigration vers les villes, ou détournée vers les branches d'activités dominées par le capital international, ou finalement en l'absence d'industrie nationale elle subit tout simplement la dégradation totale et le chômage.Pour voir la totalité de l'article cf. www.bajeddi.com

Cet article aborde, à partir des recherches récentes effectuées sur le sujet, les débats et questions relatives aux différents systèmes et droits fonciers aux époques archaïque et classique en Grèce. Les sources permettent d'identifier... more

Cet article aborde, à partir des recherches récentes effectuées sur le sujet, les débats et questions relatives aux différents systèmes et droits fonciers aux époques archaïque et classique en Grèce. Les sources permettent d'identifier des usages agricoles de la terre fondés sur un mode d'appropriation individuelle, parfois sur de l'affermage de propriétés publiques ou sacrées. Les usages pastoraux sont bien documentés sur les terres publiques, notamment les eschatiai, mais également dans les décrets de proxénie et les traités entre cités. L'absence de terminologie spécifique relative aux droits fonciers dans les sources et le cadre politique éclaté constitué par les cités rendent complexes l'appréhension de la tenure de la terre et de ses modes d'exploitation. Il en ressort une grande diversité des situations et la probable existence de plusieurs systèmes fonciers déterminés à la fois par les conditions climatiques et écologiques locales mais aussi par l'environnement socio-économique et politique des différentes régions grecques.

Cet article paru dans l'Annuaire de l'Afrique du Nord 1988 est issu d'une recherche académique sur les terres collectives du Gharb (thèse de doctorat L'évolution des Terre Collectives dans la plaine du Gharb (Maroc) soutenue à... more

Cet article paru dans l'Annuaire de l'Afrique du Nord 1988 est issu d'une recherche académique sur les terres collectives du Gharb (thèse de doctorat L'évolution des Terre Collectives dans la plaine du Gharb (Maroc) soutenue à l'Université Paris I Panthéon Sorbonne en 1987 par l'auteur). La question des « terres collectives » au Maroc est l'objet d'un débat déjà ancien qui remonte au début du Protectorat. Le problème réside dans le fait que, par l'expression « terres collectives », on entend à la fois plusieurs niveaux de compréhension de la réalité : un modèle explicatif, un statut juridique et un groupe humain organisé autour de son finage. Toute l'ambiguïté réside dans le fait que le débat qui s'est déroulé au début du Protectorat – et maintenant encore – a confondu en permanence ces trois niveaux dans l'étude du système foncier marocain.

La question foncière a fait, à la faveur de la hausse historique des prix, un retour en force sur la scène de l'aménagement en Ile-de-france. Planification, grands projets, coopérations métropolitaines, établissements publics foncier,... more

La question foncière a fait, à la faveur de la hausse historique des prix, un retour en force sur la scène de l'aménagement en Ile-de-france. Planification, grands projets, coopérations métropolitaines, établissements publics foncier, les initiatives en faveur d'une "meilleure maîtrise" du foncier régional ne manquent pas.... Entre difficultés réelles et fantasmées, cet ouvrage propose de faire le point sur dix idées reçues, dix questions pour dix auteurs, chercheurs ou praticiens, pour une approche à la fois académique et pratique d'une question au coeur des problèmatiques d'aménagement aujourd'hui et de demain

Cet article interroge les dynamiques de pouvoir dans la région de la Haute- Guinée, en Guinée, à partir du recours de plus en plus fréquent à la justice nationale dans le cadre des conflits fonciers. Outre une forte intensification... more

Cet article interroge les dynamiques de pouvoir dans la région de la Haute- Guinée, en Guinée, à partir du recours de plus en plus fréquent à la justice nationale dans le cadre des conflits fonciers. Outre une forte intensification de l’exploitation minière aurifère industrielle et artisanale, cette région connaît également la multiplication de titres fonciers et miniers à l’origine d’une pression plus intense sur les terres et les habitants. Fondé sur un travail ethnographique de vingt mois, cet article partira d’un conflit interindividuel pour terminer par un cas de dépossession foncière emblématique dans la région, celui de la commune de Kintinian. L’objectif est d’opérer un jeu d’échelles afin d’interroger la notion de dépossession au regard de celle de propriété juridique dans les contextes d’accaparement foncier.

Le développement agricole et les stratégies de sécurisation des approvisionnements alimentaires sont au coeur des politiques publiques des pays du Golfe arabo-persique, en particulier depuis la crise sur les prix des produits de base en... more

Le développement agricole et les stratégies de sécurisation des approvisionnements alimentaires sont au coeur des politiques publiques des pays du Golfe arabo-persique, en particulier depuis la crise sur les prix des produits de base en 2007-2008. L’Arabie saoudite, marquée du sceau de l’aridité, n’échappe pas à cette équation alimentaire et agricole caractéristique des pays arabes : nourrir une population croissante aux modes de vie en constante évolution, offrir des emplois stables tout en faisant face à la rareté des ressources naturelles et à la volatilité des prix. La conception des politiques publiques agricoles, que ce soit en Arabie Saoudite ou en Éthiopie, nous enseigne, une fois de plus, que l’agriculture doit être envisagée comme un objet du politique et de la géopolitique

Les pâturages communaux ou « pâquis » lorrains, localisés essentiellement dans les fonds humides et les plateaux xériques, occupaient autrefois des surfaces importantes sous la forme de blocs massifs et de « passées » allongées qui... more

Les pâturages communaux ou « pâquis » lorrains, localisés essentiellement dans les fonds humides et les plateaux xériques, occupaient autrefois des surfaces importantes sous la forme de blocs massifs et de « passées » allongées qui facilitaient le déplacement du troupeau communal au travers du finage. Ce complexe pastoral subit une régression spectaculaire quand, à partir de la seconde moitié du XVIIIe siècle, le partage « égalitaire » des communaux devint une sorte de panacée pour les seigneurs et pour les manœuvres (Vivier, 1998 ; Rothiot, 1999).
De tels partages aboutirent en général à une sorte de second openfield : un parcellaire d’exploitation laniéré, très régulier, vint se juxtaposer aux formes préexistantes. A posteriori, on croit lire une simple réplique du parcellaire ancien, à travers l’absence de clôtures et la forme souvent allongée, voire rubanée des parcelles. Souvent, cependant, aucun assolement collectif ne vint contraindre les choix culturaux des occupants de ce qu’on appela au XIXe siècle les « portions communales ». La vaine pâture collective se révéla donc difficile à mettre en place. Ceci ouvrit peut-être la voie à certaines innovations que le reste du finage ne pouvait pas facilement accueillir : culture de la pomme de terre, ou des prairies artificielles par exemple.
Bientôt, le partage sous la forme inaugurée au XVIIIe siècle ne sembla plus souhaitable pour les communes qui préférèrent privilégier la location. Ceci amena l’effacement progressif du parcellaire éclaté des « portions », au profit de blocs plus vastes, plus intéressants pour les cultivateurs susceptibles d’investir dans les baux communaux. Les anciennes « portions » se sont aujourd’hui fondues dans le paysage ordinaire, en openfield mosaïque, de la polyculture lorraine.
Il s’agira ici d’établir un état des lieux avant partage, destiné à cartographier les communaux lorrains tels qu’ils apparaissent dans les documents du XVIIIe siècle. On tentera ensuite une restitution cartographique et paysagère de l’openfield éphémère des « portions communales » tout en cherchant à comprendre dans quelle mesure sa mise en place a pu favoriser l’élargissement du panel des cultures pratiquées par les paysans lorrains du XIXe siècle.

Lettre d'information de l'OUI, n.17, IFEA, Istanbul, 1998, p.8-18.

Les nouvelles demandes politiques autour du logement et de l’environnement ainsi que la crise immobilière et financière ont remis à l’agenda la question foncière. Le problème de sa prise en charge dans les institutions et les métiers est... more

Les nouvelles demandes politiques autour du logement et de l’environnement ainsi que la crise immobilière et financière ont remis à l’agenda la question foncière. Le problème de sa prise en charge dans les institutions et les métiers est posé.

L’introduction de nouveaux dispositifs de gestion foncière comme le bail réel solidaire interroge la notion de propriété privée. L’héritage législatif et culturel de la propriété privée, ses conséquences sur l’aménagement du territoire en... more

L’introduction de nouveaux dispositifs de gestion foncière comme le bail réel solidaire interroge la notion de propriété privée. L’héritage législatif et culturel de la propriété privée, ses conséquences sur l’aménagement du territoire en France, répond insuffisamment aux enjeux environnementaux et sociaux auxquels nous faisons face. L’innovation que constitue la création des Organismes de Fonciers Solidaires (OFS) depuis 2014, conforte une appréhension de la propriété à travers un “faisceau de droits” et la consécration du bien foncier comme un bien particulier. Cependant, la motivation de ces innovations ne semble pas être celle d’une remise en cause du dogme de propriété privée des sols. Il s’agit davantage de proposer un outil “moderne” d’élévation sociale, tout en palliant les difficultés de la puissance publique et ses outils traditionnels pour permettre la fluidité dans les parcours résidentiels. Un outil récent, qui, par conséquent, interroge quant à ses potentielles dérives sur le long terme.

Par quels processus les politiques publiques sont-elles négociées et définies dans des pays sous régime d’aide ? S’appuyant sur un projet de développement rural financé par des bail-leurs de fonds, un noyau d’entrepreneurs béninois de... more

Par quels processus les politiques publiques sont-elles négociées et définies dans des pays sous régime d’aide ? S’appuyant sur un projet de développement rural financé par des bail-leurs de fonds, un noyau d’entrepreneurs béninois de politiques est parvenu, en une dizaine d’années, à mettre sur l’agenda la question de la sécurisation foncière rurale et à promouvoir une petite révolution juridique : rompant avec le legs colonial, la nouvelle législation foncière rurale de 2007 permet aux acteurs ruraux de voir leurs droits fonciers légalement reconnus. Mais cette révolution est mise en question par un changement de cadrage du débat sur le foncier, issu en partie de l’intervention d’un nouveau bailleur de fonds, soutenant de fait les défenseurs d’une conception « traditionnelle » de l’immatriculation foncière. Loin des oppositions trop simples entre Etat et Bailleurs de fonds vus comme deux groupes homogènes, ce cas montre que la définition des politiques publiques met en jeu des luttes entre différents réseaux de politiques publiques, réunissant chacune des agents de l’Etat, des experts, des bailleurs de fonds, etc., et plaide pour une socio-anthropologie de la production des politiques publiques.

This paper engages in a discussion between regulationists and urban scientists with the aim of bringing awareness of the growing role of property markets as drivers of contemporaneous capitalist regimes — a dimension that has not been... more

This paper engages in a discussion between regulationists and urban scientists with the aim of bringing awareness of the growing role of property markets as drivers of contemporaneous capitalist regimes — a dimension that has not been given sufficient consideration by the French Regulation School. The case of China exemplifies the centrality of land in macroeconomic dynamics. This paper explores this centrality trough the prism of the Development State (DS), a framework that sets China's experience in the broader context of Northeast Asia. Three main characteristics of Johnson's DS framework (1982) are mobilized to highlight the role of property value enhancement in the regime of capital accumulation in China, i.e. the primary focus on GDP growth, state control over capital allocation to the economy, and manifestations of economic nationalism. It is argued that the Chinese state — at both central and local level — has used the mechanism of property value enhancement as a maj...

En 1991, la Colombie adopte une Constitution qui reconnaît les minorités ethniques et, dans le cas des « communautés noires », s’engage à leur attribuer les titres de propriété de terres collectives. Si le lien entre « territoires... more

Etudes Foncières, mai-juin 2006, n°121, pp. 11-14.

Résumé du mémoire de master publié sur le site de l'ABFSA. Orientation grand public.